fbpx
  • משרד עורכי דין ליאורה גדיש
  • facebook
  • google
  • Linkedin
site logo

איך מחשבים מס שבח?

  • Home / איך מחשבים מס שבח?

איך מחשבים מס שבח?

  • by carol |
  • Comments off

חלק מהותי בעסקת מקרקעין הוא בדיקה של המיסוי הכרוך בעיסקה. כמה כללים בסיסיים לעניין חבות במס שבח מפורטים לנוחותכם במאמר זה , אולם יש להדגיש כי את המיסוי מומלץ לבדוק רק באמצעות עורך דין  מקרקעין או רו”ח המתמחים בכך . טעות בהבנה של המס העשוי לחול עליכם , עלול לגרור העדר כדאיות לעסקה כולה .

בגדול , מאז הרפורמה בחוק  מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 , המוכרים מתחלקים לשני סוגים: בעלי דירה יחידה ומרובי דירות . מרובי דירות הם בעלי שתי דירות ומעלה .

בעלי דירה יחידה עשויים לזכות לפטור ממס במכירת דירתם היחידה , אם יעמדו בתנאים הנדרשים.

גם אדם המוכר דירת ירושה , עשוי לזכות בפטור ממס שבח, כאשר הוא עומד בתנאי החוק וזאת אף אם יש לו , משל עצמו , נכסי מקרקעין נוספים.

גם בהעברת דירה ללא תמורה מיחיד לקרובו , לדוגמא מההורים לביתם, ההורים יהיו זכאים לפטור ממס שבח .

יחד עם זאת , כשאותה בת , שקיבלה את הדירה במתנה , תרצה למכור אותה בפטור ממס שבח , גם אם זו דירתה היחידה , נצטרך לבדוק האם עברה תקופת הצינון הקבועה בחוק.

יצוין , כי גם אדם שרכש דירה חדשה , בטרם מכר את דירתו הקודמת (שהייתה דירה יחידה בטרם רכש את דירתו השנייה), עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח , ככל שימכור את דירתו הקודמת תוך 18 חודש ממועד רכישת הדירה השנייה.

במקרה של מכירת נכס ע”י מוכר מרובה דירות אשר אינו זכאי לפטור ממס שבח, חשוב המס הוא מורכב, וכאמור יש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בעניין. בגדול נציין את הכללים הבאים :

בעת מכירת זכות במקרקעין נוצר שבח המהווה את סכום ההפרש בין שווי מכירת הזכות לשווי רכישתה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת , ככל שהנכס היה מושכר במהלך תקופת השבח.

השבח מגלם בתוכו : שבח ריאלי וסכום אינפלציוני.   

הסכום האינפלציוני נחלק לאינפלציוני חייב בשיעור %10 (מיום הרכישה ועד יום 31/12/1993), ומיום 1/1/1994 השבח האינפלציוני פטור. יצוין שלאור תיקון החוק, במכירה  במסלול שבח לינארי מוטב , כל השבח האינפלציוני פטור.

השבח הראלי לגבי יחיד נחלק לתקופות ולכל  תקופה שעור מס שונה כפי שיפורט בהמשך כאשר לגבי חברה חל מס חברות על כל השבח הראלי.

ניכויים

בטרם מחשבים את מס השבח  לתשלום יש להפחית את כל הניכויים המותרים בניכוי, ובכלל זה : ההוצאות שהשביחו את הנכס, שכר טרחת עורך דין במכירה וברכישה, שכר טרחת שמאי, דמי תיווך ששולמו במכירה או ברכישה, מס רכישה ששולם ברכישה, מס מכירה ששולם במכירה ככל ששולם , תשלומי ריבית ריאלית (להלוואה לשם מימון הרכישה כגון משכנתא), עלות מודד או שמאי, קבלות על שיפוץ  וכו’.

ככל שהנכס הושכר בתקופת השבח , נצטרך לקחת בחשבון פחת .

את כל הסכומים יש להצמיד למדד המחירים לצרכן .

חישוב השבח:

שווי המכירה פחות יתרת שווי הרכישה המחושב.

השבח הריאלי  :

קיימות מספר אפשרויות לחישוב השבח הריאלי .

  1. לפי ליניאריות רגילה:

חישוב השבח הריאלי עד יום התחילה :  מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד לתאריך 6 בנובמבר 2001 ,  בחלוקה למספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.

חישוב יתרת השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי :

מספר הימים שעברו מיום 7 בנובמבר 2001  ועד ליום 31 בדצמבר 2011 בחלוקה למספר הימים שעברו מיום  הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.

חישוב יתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי: סכום השבח הריאלי פחות סכום השבח הריאלי עד יום התחילה וסכום השבח הריאלי שלאחר יום התחילה ועד למועד השינוי.

שיעורי המס בלינאריות רגילה ליחיד:

שבח ריאלי מיום הרכישה ועד יום   6/11/2001 47%  :

שבח ריאלי מיום 7/11/2001 ועד יום   31/12/2011 20% :

שבח ריאלי מיום 1/1/12 ועד יום המכירה :  25%

שיעורי המס בלינאריות רגילה לחברה :שיעור המס האינפלציוני  החייב :   10%

על כל השבח הריאלי :   23%

  1. ליניאריות מוטבת לדירת מגורים מזכה :

שבח ריאלי מיום הרכישה ועד יום  1/1/14 0% :

שבח ריאלי מיום 1/1/14 ועד יום המכירה:   25%

חישוב השבח הריאלי עד יום המעבר : מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום  1 לינואר 2014 בחלוקה למספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.

חישוב השבח הריאלי לאחר יום המעבר : סכום השבח הריאלי פחות סכום השבח הריאלי עד יום המעבר.

  1. מכירת דירת מגורים מזכה ששוויה מושפע מזכויות בניה בלתי מנוצלות בחיוב ליניארי חדש:

על מכירה של דירה זו יחולו הכללים שנקבעו בסעיף 49 לחוק לעניין  תקרת פטור. עד לשווי הדירה ללא זכויות הבניה יחושב מס לפי ליניאריות חדשה. אם שווי הדירה ללא זכויות נמוך מסכום תקרת הפטור שנקבע בסעי49 (ז) א (2) יחושב מס לפי ליניאריות חדשה גם על חלק זכויות הבניה בסכום של שווי הדירה ללא זכויות הבניה או בסכום ההפרש שבין סכום התקרה לשווי הדירה – לפי הסכום הנמוך.  יתרת זכויות הבניה יחויבו במס לפי ליניאריות רגילה.

  1. במידה והצדדים קבעו כי מס שבח יחול על הקונה:

במקרה זה רשאים שלטונות מס בשח  לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא דהיינו התמורה בהסכם המכירה בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה נטו שבהסכם אילו  הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס.

יצוין כי קיימות היום תוכנות שונות בשוק לחשוב מס השבח, המקילות מאוד על העבודה והחישוב , אולם חשוב לדעת כיצד להשתמש בהן , שכן הזנת נתונים שגויה עשויה להשפיע על התוצאה ובהתאמה על השומה.  

חשוב ביותר להיעזר בעורך דין מקרקעין לבצוע נכון של חשוב המס , שכן הכללים האמורים לעיל אינם מתיימרים להקיף את המידע הנדרש  לצורך חשוב המס ואינם אלא בבחינת “על קצה המזלג”.

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד  ואין לעשות שימשו בתוכנו ללא קבלת אשור מפורש בכתב של עו”ד גדיש . כל הזכויות שמורות .