fbpx
  • משרד עורכי דין ליאורה גדיש
  • facebook
  • google
  • Linkedin
site logo

פטור דירה יחידה: לא בכל מצב!

  • Home / פטור דירה יחידה: לא בכל מצב!

פטור דירה יחידה: לא בכל מצב!

  • by carol |
  • Comments off

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה : לא בכל מצב !

מתי אפשר לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה? האם זה אוטומטי או שיש תנאים?

בסבך המיסוי יש אמירות שכולנו מכירים בעל פה – “יש לי דירה יחידה אז אני פטור” , ” לא מכרתי דירה ארבע שנים אז אני פטור “.. וכו’  אז זהו,  שלא .

הפטור שהיה פעם, לפני הרפורמה (שנכנסה לתוקף ביום 1/1/14 ), קבע, שאם יש לכם דירה יחידה אתם פטורים ממס שבח במכירתה, ואם יש לכם דירות רבות (שתיים ומעלה) אתם פטורים אם לא מכרתם דירה אחרת  בארבע השנים האחרונות.

מאז הרפורמה , המצב השתנה לחלוטין. כיום יש הבחנה בין ״בעל דירה יחידה״ ובין ״מרובה דירות״. במאמר זה  נתייחס לפטור הניתן לבעל דירה יחידה.

ישנם תנאים שהם תנאים בסיסיים  על מנת לזכות בפטור זה.

ראשית הדירה צריכה להיות דירת מגורים מזכה ומשמת למגורים “לפי טיבה”. בפסיקה נקבע כי יש לבדוק  את הדירה מהצד הפיזי – דהיינו הדירה מיועדת למגורים ( בהבדל לדוגמא מדירה אשר הוסרו ממנה מתקני מקלחת וארונות מטבח לנוכח הסבתה למתפרה. במכירת דירה זו  המוכר לא יוכל  להינות מפטור ממס שבח ) .

שנית , הדירה צריכה להיות דירת  מגורים מזכה, זאת אומרת , שבפועל , שימשה למגורים לפחות באחת משתי האפשרויות הבאות :

  • במשך ארבע חמישיות מתקופת השבח (התקופה שמיום רכישת הדירה ועד למכירתה)
  • בארבע השנים שקדמו למכירתה

יצוין כי ע”פ החוק , שימוש כפעוטון / מוסד דת / דירה ריקה יחשב שימוש למגורים לצורך חישוב תקופת היות הדירה “דירה מזכה”.

שלישית, על המוכר למכור את כל זכויותיו בדירה. מכירת חלק מהזכויות של המוכר בדירה  שוללת את היכולת לקבל פטור ממס.

רביעית, המוכר צריך להיות תושב ישראל (!)  בעל דירה יחידה או תושב חוץ שמביא אישור לכך שבמדינת התושבות אין לו דירה נוספת. לדוג’ תושב צרפת שיש לו דירה בישראל ורוצה למכור את הדירה בישראל ולקבל פטור ממס שבח .   איך מוכיחים שבמדינת התושבות, במקרה הזה – צרפת –  אין לו  דירה נוספת?

  • קודם כל המוכר צריך לתת תצהיר בו הוא מצהיר שאין לו דירה נוספת במדינת התושבות שלו . התצהיר צריך להיחתם בפני עו”ד ישראלי או בפני הקונסוליה הישראלית בחו”ל .
  • הוכחת מקום המגורים בחו”ל – רשויות המס דורשות שהמוכר יציג חוזה שכירות המעיד כי הוא גר בשכירות בדירת המגורים שבה הוא גר בחו”ל.
  • אשור מרשויות המס של מדינת התושבות כי המוכר לא דיווח על הכנסה מדמי שכירות בגין דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר שיש ברשותו .
  • אשור מהעיריה של העיר בה הוא גר בחו”ל , שמעיד כי המוכר משלם בחו”ל ארנונה ומיסים כמחזיק ולא כבעלים .

יצוין שיש מדינות שלא ניתן להמציא  מהם אשורים כאלה ולכן לעיתים רשויות המס בישראל מסתפקות בחלק מההוכחות הנ”ל ונותנות פטור אם הפקיד משתכנע כי אכן מדובר בדירה יחידה .

יצוין כי הבדיקה להיעדר בעלות על דירה נוספת היא נכון ליום המכירה .

 

חמישית, ״המוכר״  מוגדר כל התא המשפחתי של המוכר , וזה כולל בן זוג או בת זוג ( לרבות ידועים בציבור) , וילדים מתחת לגיל 18. זאת אומרת אם לאשתו של המוכר יש דירה נוספת הוא לא יכול למכור את הדירה בפטור ממס .

שישית , הדירה צריכה להיות בבעלות המוכר  בסטטוס של ״דירת מגורים״ שנה וחצי לפחות לפני המכירה. לדוגמא,  משפחה רכשה דירה מקבלן, ניתן טופס 4, עברה לגור בדירה ולאחר חודש החליטה  שרוצה למכור…. זהירות –  זו לא מכירה פטורה ממס! יש להמתין שנה וחצי מקבלת טופס 4 או ממועד שהוכח שבניית הדירה הסתיימה לשם קבלת הפטור . ( כמובן שאם אין רווח ריאלי, או שהרווח לא משמעותי , אין סיבה לעכב את המכירה)

שביעית, יש לוודא שהמוכר לא השתמש בפטור  במכירת דירה יחידה בשנה וחצי האחרונות .

מוקש נוסף – אם הדירה התקבלה במתנה– המוכר צריך להמתין “תקופת צינון ” – שלוש שנים או ארבע שנים – תלוי אם מקבל המתנה  התגורר בדירה .

כמו כן חשוב לזכור כי  קיימת הגבלה לפטור דירה יחידה -4.5 מיליון ש״ח , זאת אומרת אם יש לכם דירה יחידה ששוויה הינו חמישה מיליון ש״ח, הסכום הפטור ממס יהיה 4.5 מיליון ש״ח, והסכום העודף ימוסה ( צרות  טובות…).

מצד שני יש מצבים בהם תזכו לפטור ממס שבח של דירה יחידה למרות שזו אינה דירתכם היחידה, שכן  החוק מוכן לראות בכם כבעלי דירה יחידה :

  1. אם בנוסף לדירה היחידה יש לכם חלק מדירה שאינו עולה על שליש ( כולל שליש).
  2. אם בנוסף לדירה היחידה יש בבעלותכם דירה שרכשתם , שתכליתה להיות תחליף לדירה היחידה – במידה ותמכרו את הדירה הישנה תוך התקופה המותרת בחוק, תקבלו פטור דירה יחידה במכירתה ( למרות שכבר רכשתם דירה חלופית כאמור). התקופה המותרת היא: תוך שנה וחצי מיום רכישת הדירה החלופית  או תוך שנה מקבלת המפתח, וזאת במקרה שהדירה החלופית היא מקבלן.
  3. אם בנוסף לדירה היחידה שיש לכם ,יש לחברה שבבעלותכם חלק של שליש בדירה אחרת או פחות מכך.
  4. אם בנוסף לדירה היחידה שיש לכם , יש בבעלותכם חלק מדירה , שאינו עולה על 50% מדירה שהתקבלה בירושה, ללא קשר לשאלת זהות המוריש וגם אם למוריש היו מספר דירות ביום פטירתו.

5.הדירה הנמכרת( גם אם חלקו של המוכר בה הינו 100%)  הינה דירת ירושה העומדת בתנאי סעיף 49 ב(5) , דהיינו אילו המוריש היה מוכר את הדירה , הוא היה זכאי לפטור ממס בעת מכירתה, אולם כאן חייבים להיות קשרי משפחה בין המוריש ליורש כמפורט בסעיף. למעשה במצב זה המוכר מנצל את הפטור של המוריש, גם אם לו עצמו, יש דירות נוספות .

בכל מקרה,  ולמרות שניסינו במאמר זה לפשט את העניין , אל תתעסקו עם עניין המיסוי לבד, זה מורכב , משתנה כל הזמן ,  ומאוד לא כדאי להסתמך על רשימות מהאינטרנט (….)  גם אם הן מקצועיות , כתחליף לבעל מקצוע שישמע את הנתונים הרלבנטיים שלכם וייעץ לכם באופן פרטני.

המאמר  אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל סוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי  בלבד ואין לעשות בתוכנו שימוש  ללא קבלת אשור מפורש מראש ובכתב של עו”ד גדיש כל הזכויות שמורות.