בשעה טובה הילד בן  30  (או הילדה…) , פחות או יותר , מתחתן , ובמקרים רבים הורים  מעוניינים לסייע לילד ברכישת דירה,  צעד חשוב ומשמעותי בהקמת התא המשפחתי.

אולם, פעמים רבות חוסר השוויון  לעומת הצד השני , (כשלדוגמא, רק ההורים מצד הבעל  יכולים  או מוכנים להשקיע סכום משמעותי ברכישת דירה  לבני הזוג, בזמן שההורים של האישה אינם יכולים או אינם רוצים  לסייע ברכישת הדירה) מעוררים את הרצון, הטבעי , לפעול להגנה  על הסכום המשמעותי המועבר  כעת במתנה לילד לרכישת הנכס המשותף , במקרה שחלילה הנישואים לא יחזיקו מעמד ( נדיר אבל קורה …. ).

ישנן דרכים רבות להגן על כספים אלו , כאשר הדרכים העיקריות הן:

1. העברת הכספים מההורים לילד ככספי הלוואה ולא מתנה, כאשר כספי ההלוואה מיועדים ישירות לרכישת הדירה.

על מנת שדרך זו תהא אפקטיבית יש לפעול באופן מסודר , דהיינו  לערוך הסכם הלוואה, ולא להסתפק באמירה סתמית או באיזה “ציטל’ה”. הרי כל עניין הסכם ההלוואה הוא למקרה חלילה של פירוק התא המשפחתי של הבן או הבת.  במקרה זה  ברור  כי עדיף שיהיה מסמך, ואם כבר אז לעשות את זה כמו שצריך, עדיף לגשת לעורכת דין נדל”ן או לעורך דין נדל”ן  שיוכלו  לטפל בהכנת מסמך ההלוואה ורשום ההלוואה  לרבות בטוחה  על הדירה הנרכשת כמו מישכון הזכויות בדירה ברשם המשכונות  או רשום הערת אזהרה או שעבוד בלשכת רשום המקרקעין).

יש לציין שבהעדר מסמך הלוואה ו/ או רשום בטוחה על הדירה הנרכשת , הואיל ומדובר ביחסי משפחה מדרגה ראשונה – הורים וילדים , קיימת חזקה ולפיה  מדובר במתנה אלא אם הוכח אחרת.

אני מדגישה כי על מנת שלהסכם ההלוואה יהיה תוקף כלפי כולי עלמא, יש כמובן לרשום בטוחה כמו הערת אזהרה או משכון או משכנתא על הזכויות בנכס לטובת ההורים. בכל מקרה , במצב כזה מומלץ להוסיף רישום הערת אזהרה לטובת ההורים, אשר תוכן ההערה יהיה למעשה מניעת  מכירת הדירה  הנרכשת אשר נרכשה בסיוע ההורים בלא הסכמתם.

• במידה והסכום הניתן ע”י ההורים היינו מלוא הדירה, ניתן לפעול בדרך של רכישת הדירה בנאמנות עבור הילד (כשהילד רשום כ”נהנה” במשרדי מיסוי מקרקעין בלבד, וברשומי לשכת רשום המקרקעין יהיו רק פרטי ההורים, הנאמנים .
• דרך נוספת, פחות נעימה לעשיה בפועל, היא התניית המתנה בקיום תנאי  –  כשהתנאי הוא שהמתנה תקפה כל זמן שהנישואים מתקיימים. ובמקרה  חלילה של פרידה או גירושין תתבטל המתנה.
• עריכת הסכם ממון עם בן/בת הזוג אשר יכלול סעיף ולפיו הדירה הנרכשת על ידי ההורים של הצד שרכש את הדירה איננה חלק מהנכסים המשותפים ולפיכך במקרה של פירוד חלילה לא יתבצע לגבי נכס זה חלוקה.

הקושי הכרוך בכך על פי רוב הוא רגשי, במיוחד בנישואים ראשונים, כשהאהבה פורחת והלב מתרגש (…)  יש חוסר נעימות לבני הזוג – לבקש  חתימה על הסכם ממון לפני הנישואים.

הערה חשובה!! רשום הדירה הנרכשת על שם הילד בלבד לא פותרת את הבעיה!! מכיוון שכל זמן שמדובר בדירה יחידה של בני הזוג, בתי המשפט פעמים רבות ראו בדירה כדירה משותפת למרות רישומה על שם בן הזוג בלבד עוד קודם לנישואים, כשהסיבה היא שאם לא הייתה הדירה הזו, הם היו מתאמצים יחד ורוכשים דירה…

בהערת אגב נוסיף כי ברגע שמתחילים להעביר מתנות של סכומי כסף משמעותיים לאחד הילדים אשר מתחתן, זה הזמן לחשוב על ניהול ההון המשפחתי ולשקול עריכת צוואה על מנת לשמר את ערך השוויון בין הילדים, ככל שערך זה משמעותי להורים. 

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל סוג. המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו ו/ או להעתיק (אלא לשימוש אישי ובליווי עורכת דין נדלן או עורך דין נדלן לנסיבות המקרה האשיות שלך) את התוכן ללא קבלת אשור מפורש מראש ובכתב של עו”ד ליאורה גדיש.

7/10/19  ח’ בתשרי תש”פ

The post הלוואה או מתנה לילד המתחתן? appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

לאחר חיפוש ארוך ומייגע בין לא מעט קבלנים, מצאתם דירה שמצאה חן בעיניכם… אפילו “על הנייר” (משמעות המושג היא, שהדירה טרם נבנתה ואתם בשלב שאתם רק רואים תכניות , לא דירה במציאות) . הקבלן דורש שתחתמו על  “הצעת רכישה”  כדי לשמור לכם את הדירה.

מה צריך לדעת לפני שחותמים על הצעת הרכישה התמימה הזו ( שנראית כמו טופס סטנדרטי)?

קודם כל תבדקו מה קורה אם אתם מתחרטים בשלב הזה של הצעת הרכישה. האם יש קנס? האם כספכם יוחזר? תעמדו על כך שכספכם יוחזר במקרה כזה.

שנית , שימו לב שהצעת הרכישה כפופה לחתימת הסכם ולא מחייבת אתכם – לענין זה רצוי מאוד לוודא שמספר הימים הרשומים בהצעת הרכישה עד לחתימת ההסכם , יספיקו לכם ולעורכ/ת הדין מטעמכם לבדוק את הזכויות , לנהל מו”מ על החוזה ולהגיע לנוסח מוסכם לגבי חוזה הרכישה מקבלן.

שלישית , מומלץ בחום להוסיף סעיף בסיסי  להצעת הרכישה ברכישת דירה מקבלן , והוא , שכל הצעת הרכישה כפופה לבדיקת הזכויות על ידי עורכ/ת הדין מטעמכם ולהגעה לנוסח מוסכם על החוזה .

רביעת , שימו לב להצמדות ( חניות , מחסן , מרפסת ) כיווני אויר וקומת הדירה – שהכל כתוב באופן שמתאים לדירה שבחרתם.

דבר חמישי ואחרון , ולזה אני קוראת “מלכודת”, שימו לב שמחיר הדירה עליו אתם חותמים, תופח החל מרגע החתימה. כן , כן , תופח . איך? ומתי תדעו על זה ? זהו , שלא בטוח שתשימו לב…. המחיר צמוד למדד תשומות הבניה. את זה כולם יודעים.

מה המשמעות…? שכדאי שתכירו את האתר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה , ותדעו בכמה עלה המדד תשומות הבניה ( לא מדד המחירים לצרכן ) . זהו מדד מיוחד שמודד את השינוי בעלויות הבניה בחודש האחרון / בשנה האחרונה / כל תקופה אחרת שתרצו לחשב. המדד מפורסם מדי 15 לחודש ( אלא אם יוצא בשבת, ואז מפורסם ב-16).

המשמעות של העובדה שהצעת הרכישה צמודה לצדד  היא,  שאם חתמתם על הצעת רכישה ביום מסוים , וחלף חודש עד למועד החתימה על ההסכם  , והמחיר היה 2,000,000 ₪ , ולדוגמא המדד עלה ב0.1% , מיד התווספו לכם 2,000 ₪ למחיר .

המדד יכול להיות  רגוע לחלוטין ואפילו שלילי,  אבל אם הוא חיובי ( מה שקורה בדרך כלל ),  זה יכול להיות משמעותי ביותר . בשנת 2018 לדוגמא מדד תשומות הבניה עלה ב2%. כך שמחיר הדירה שנחתמה לגביה הצעת  רכישה בתחילת 2018 בסכום של 2,000,000 ₪ ותשולם בסוף 2018 (כידוע יש  קבלנים שמאפשרים תשלום של 80% בסוף העיסקה) , יתווסף למחירה 40,000 ₪!. מדובר על סכומים לא מבוטלים שמתווספים למחיר הרכישה של דירה מקבלן, ואתם (כמעט) לא מרגישים… לתשומת ליבכם …

The post חתימה בהצעה לרכישת דירה מקבלן appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

במשפט אחד אפשר לאמר , שיפוי כח מתמשך זה מסמך שמאפשר לנו להיות בשליטה כשכבר איננו בשליטה … למה הכוונה? 

בהבדל ממשה רבנו, שבגיל 120 היה כבן 20 ולא נס לחו , רובנו במהלך החיים נחווה מידה כזו או אחרת של ירידה בתיפקוד .  

כשמדובר בירידה בתפקוד עד כדי מצב שבו אדם אינו יכול לטפל בעניניו, הכלי היחיד עד לאחרונה   שהיה בנמצא היה, לפנות לבית המשפט ולבקש מינוי אפוטרופוס. 

התהליך של מינוי אפוטרופוס הינו ארוך ולעיתים גורם למריבות במשפחה , כרוך בעלויות  ובדיווחים של האפוטרופוס , מה גם שהאדם עצמו , שאת עניניו צריך לנהל , לא יכול לשלוט בשאלה מי יהיה האפוטרופוס שלו ,  ואיך האפוטרופוס יפעל , שכן התהליך הזה מתבצע כשהוא כבר אינו כשיר.

לעומת זאת ,  יפוי כח מתמשך מאפשר לכל אדם ( שחותם על יפוי כח כזה ) , לקבוע מי יטפל בעניניו האישיים, הרפואיים והרכושיים , כשהוא כבר לא יוכל לטפל בכך בעצמו.

יפוי הכח מאפשר , לא רק לקבוע מי יטפל , אלא גם איך יטופלו עניני  האדם הממנה.

אדם יכול לקבוע לדוגמא , האם ירצה לעבור לדיור מוגן או לא , לאיזה דיור מוגן ,  האם יעדיף להישאר בביתו עם עזרה ואיזה עזרה , כיצד תיראה שגרת יומו גם שלא יהיה כשיר וכו’ .

את השאלות הרלבנטיות להכנת יפוי הכח , עוה”ד שמכין את יפוי הכח יחדד עם האדם המבקש לערוך את יפוי הכח באופן שיפוי הכח ישקף את רצונותיו של אותו אדם . 

מינוי מיופה הכח , שהינו אדם המוסמך לפעול בשם  הממנה יעשה כמובן בהסכמת מיופה הכח , הסכמה שתבוא לידי ביטוי בחתימה  על כתב הסכמה .

מיופה הכח  ע”פ יפוי הכח המתמשך יכול להיות איש אמון כמו בן / בת זוג ,  בן או בת ובמקרה שאין אנשים מקרבה ראשונה רלבנטיים זה יכול להיות גם חבר טוב או איש מקצוע .  

הממנה יכול למנות יותר ממיופה כח אחד , ולקבוע כי יפעלו בשיתוף פעולה או בנפרד  ולתת יפוי כח לעניניו האישיים או הרפואיים או הרכושיים או כולם יחד.

את יפוי הכח המתמשך יכול לערוך רק עו”ד שעבר הכשרה מתאימה ע”י משרד המשפטים והינו בעל תעודה המסמיכה אותו לטפל בעריכת יפוי כח  מתמשך.

יצוין כי יפוי הכח המתמשך הינו מסמך מובנה , שנערך ע”י משרד המשפטים באופן דיגיטלי , אולם יש מקום רב להוראות אישיות , ספציפיות לכל ממנה , אשר אותן יש ללבן מול עוה”ד העורך את יפוי הכח  המתמשך , על מנת שבעת הצורך כאמור , הממונה מכח יפוי הכח המתמשך ידע בדיוק מהן הוראותיו של הממנה וכיצד הוא היה רוצה שדברים יקרו . בברכת צלילות מלאה תמיד…  

The post יפוי כח מתמשך appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

בגדול , מאז הרפורמה בחוק  מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 , המוכרים מתחלקים לשני סוגים: בעלי דירה יחידה ומרובי דירות . מרובי דירות הם בעלי שתי דירות ומעלה .

בעלי דירה יחידה עשויים לזכות לפטור ממס במכירת דירתם היחידה , אם יעמדו בתנאים הנדרשים.

גם אדם המוכר דירת ירושה , עשוי לזכות בפטור ממס שבח, כאשר הוא עומד בתנאי החוק וזאת אף אם יש לו , משל עצמו , נכסי מקרקעין נוספים.

גם בהעברת דירה ללא תמורה מיחיד לקרובו , לדוגמא מההורים לביתם, ההורים יהיו זכאים לפטור ממס שבח .

יחד עם זאת , כשאותה בת , שקיבלה את הדירה במתנה , תרצה למכור אותה בפטור ממס שבח , גם אם זו דירתה היחידה , נצטרך לבדוק האם עברה תקופת הצינון הקבועה בחוק.

יצוין , כי גם אדם שרכש דירה חדשה , בטרם מכר את דירתו הקודמת (שהייתה דירה יחידה בטרם רכש את דירתו השנייה), עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח , ככל שימכור את דירתו הקודמת תוך 18 חודש ממועד רכישת הדירה השנייה.

במקרה של מכירת נכס ע”י מוכר מרובה דירות אשר אינו זכאי לפטור ממס שבח, חשוב המס הוא מורכב, וכאמור יש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בעניין. בגדול נציין את הכללים הבאים :

בעת מכירת זכות במקרקעין נוצר שבח המהווה את סכום ההפרש בין שווי מכירת הזכות לשווי רכישתה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת , ככל שהנכס היה מושכר במהלך תקופת השבח.

השבח מגלם בתוכו : שבח ריאלי וסכום אינפלציוני.   

הסכום האינפלציוני נחלק לאינפלציוני חייב בשיעור %10 (מיום הרכישה ועד יום 31/12/1993), ומיום 1/1/1994 השבח האינפלציוני פטור. יצוין שלאור תיקון החוק, במכירה  במסלול שבח לינארי מוטב , כל השבח האינפלציוני פטור.

השבח הראלי לגבי יחיד נחלק לתקופות ולכל  תקופה שעור מס שונה כפי שיפורט בהמשך כאשר לגבי חברה חל מס חברות על כל השבח הראלי.

ניכויים

בטרם מחשבים את מס השבח  לתשלום יש להפחית את כל הניכויים המותרים בניכוי, ובכלל זה : ההוצאות שהשביחו את הנכס, שכר טרחת עורך דין במכירה וברכישה, שכר טרחת שמאי, דמי תיווך ששולמו במכירה או ברכישה, מס רכישה ששולם ברכישה, מס מכירה ששולם במכירה ככל ששולם , תשלומי ריבית ריאלית (להלוואה לשם מימון הרכישה כגון משכנתא), עלות מודד או שמאי, קבלות על שיפוץ  וכו’.

ככל שהנכס הושכר בתקופת השבח , נצטרך לקחת בחשבון פחת .

את כל הסכומים יש להצמיד למדד המחירים לצרכן .

חישוב השבח:

שווי המכירה פחות יתרת שווי הרכישה המחושב.

השבח הריאלי  :

קיימות מספר אפשרויות לחישוב השבח הריאלי .

1. לפי ליניאריות רגילה:

חישוב השבח הריאלי עד יום התחילה :  מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד לתאריך 6 בנובמבר 2001 ,  בחלוקה למספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.

חישוב יתרת השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי :

מספר הימים שעברו מיום 7 בנובמבר 2001  ועד ליום 31 בדצמבר 2011 בחלוקה למספר הימים שעברו מיום  הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.

חישוב יתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי: סכום השבח הריאלי פחות סכום השבח הריאלי עד יום התחילה וסכום השבח הריאלי שלאחר יום התחילה ועד למועד השינוי.

שיעורי המס בלינאריות רגילה ליחיד:

שבח ריאלי מיום הרכישה ועד יום   6/11/2001 47%  :

שבח ריאלי מיום 7/11/2001 ועד יום   31/12/2011 20% :

שבח ריאלי מיום 1/1/12 ועד יום המכירה :  25%

שיעורי המס בלינאריות רגילה לחברה :שיעור המס האינפלציוני  החייב :   10%

על כל השבח הריאלי :   23%

1. ליניאריות מוטבת לדירת מגורים מזכה :

שבח ריאלי מיום הרכישה ועד יום  1/1/14 0% :

שבח ריאלי מיום 1/1/14 ועד יום המכירה:   25%

חישוב השבח הריאלי עד יום המעבר : מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום  1 לינואר 2014 בחלוקה למספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.

חישוב השבח הריאלי לאחר יום המעבר : סכום השבח הריאלי פחות סכום השבח הריאלי עד יום המעבר.

1. מכירת דירת מגורים מזכה ששוויה מושפע מזכויות בניה בלתי מנוצלות בחיוב ליניארי חדש:

על מכירה של דירה זו יחולו הכללים שנקבעו בסעיף 49 לחוק לעניין  תקרת פטור. עד לשווי הדירה ללא זכויות הבניה יחושב מס לפי ליניאריות חדשה. אם שווי הדירה ללא זכויות נמוך מסכום תקרת הפטור שנקבע בסעי49 (ז) א (2) יחושב מס לפי ליניאריות חדשה גם על חלק זכויות הבניה בסכום של שווי הדירה ללא זכויות הבניה או בסכום ההפרש שבין סכום התקרה לשווי הדירה – לפי הסכום הנמוך.  יתרת זכויות הבניה יחויבו במס לפי ליניאריות רגילה.

1. במידה והצדדים קבעו כי מס שבח יחול על הקונה:

במקרה זה רשאים שלטונות מס בשח  לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא דהיינו התמורה בהסכם המכירה בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה נטו שבהסכם אילו  הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס.

יצוין כי קיימות היום תוכנות שונות בשוק לחשוב מס השבח, המקילות מאוד על העבודה והחישוב , אולם חשוב לדעת כיצד להשתמש בהן , שכן הזנת נתונים שגויה עשויה להשפיע על התוצאה ובהתאמה על השומה.  

חשוב ביותר להיעזר בעורך דין מקרקעין לבצוע נכון של חשוב המס , שכן הכללים האמורים לעיל אינם מתיימרים להקיף את המידע הנדרש  לצורך חשוב המס ואינם אלא בבחינת “על קצה המזלג”.

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד  ואין לעשות שימשו בתוכנו ללא קבלת אשור מפורש בכתב של עו”ד גדיש . כל הזכויות שמורות .

The post איך מחשבים מס שבח? appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

אל תנסו לעשות את זה לבד, למרות שהאינטרנט עמוס במדריכים , לרבות מדריך זה.

1. הרובד המשפטי

לחוזה מכירת דירה, מומלץ לפנות לעורכ/ת הדין כבר בשלב הרצון למכירה , כשמתחילים להתהוות ניצני מו”מ . עורכ/ת הדין עשוי/ה להנחות אתכם כיצד להימנע מטעויות (כמו חתימה על זכרון דברים) , כיצד לנהל נכון את המו”מ , מהו לוח התשלומים הנכון עבורכם  וכיו”ב.

במקביל כדאי להתחיל להכין ” תיק מכירה”  ולברר עם עורכ/ת הדין פרטים ובדיקות שידרשו לקראת המכירה. פירוט והדרכה תוכלו למצוא במדריך למכירת דירה הקיים באתר לשימושכם.

1. בדיקת חשיפה למיסוי שלכם בחוזה מכירת דירה

עסקה במקרקעין עשויה להיות כרוכה בתשלום מיסים לא מעטים, מומלץ ביותר , לפני חתימה על העיסקה , לברר  עם עורך דין מקרקעין מטעמכם , את גובה המס הצפוי .  כידוע , ידע זה כח . לעיתים שינוי מועד המכירה עשוי להוזיל משמעותית  את גובה המס , דוגמאות תוכלו לראות במדריך למכירת דירה . גם כאשר ברור שקיים חיוב במס (לדוגמא אדם שהינו בעל  מספר דירות), יש לברר היקפו.

על מנת להקל את מלאכת עורכי דין מקרקעין מטעמכם בהכנת חוזה מכירת דירה,  חשוב שתצטיידו במסמכים הבאים:

חוזה רכישה , אשור הבנק לריביות ששולמו עבור מימון (ככל שנלקחה הלוואה / משכנתא), הוצאות עבור שיפוצים – ככל שקיימות קבלות , תשלום מס רכישה שבוצע , תשלום לבעלי מקצוע נוספים כמו מודד , שמאי וכיו”ב. עוד יש לברר במשך כמה שנים השוכר הנכס , ככל שהושכר, וזאת לצורך חישוב הפחת.

חשוב לציין , שאם הנכם בני 60 ומעלה, או אם אינכם עובדים או שהכנסתכם נמוכה, יתכן ותהיו זכאים לביצוע פריסה, מה שעשוי להפחית את גובה המס החל עליכם במכירת הדירה (פריסה נעשית ע”י חלוקת המס על השבח הריאלי ארבע שנים אחורה, כשהשנה האחרונה היא שנת המס). שווה לבדוק.

1. היטל השבחה – ככל שקיימים לדירה אחוזי בניה נוספים, הנובעים מתב”ע החלה על הנכס , ואשר טרם שולם לגבי ההיטל ההשבחה (גם אם בפועל נבנו תוספות הבניה, אך לא שולם לגביהם היטל השבחה, לדוגמא במצב של בניה ללא היתר – חריגת בניה) חשוב לברר מראש מה היקף הזכויות ומהו היטל ההשבחה הצפוי. פעמים רבות לא קל לברר נתונים אלה מראש (לא כל הועדות והעיריות משתפים פעולה עם האזרחים לצורך בירורים אלה) אולם חשוב לדעת סדרי גודל.

לפני מספר שנים פורסם  מקרה בת”א שבו נמכרו הזכויות בחנות ללא ביצוע בדיקת היטל השבחה ובפועל הסתבר כי זכויות הבניה הקיימות  מאפשרות בניית בניין רב קומות, כך שהיטל ההשבחה עלה על שווי התמורה(!!) ולמרות “טיול” בין שתי ערכאות, העיסקה לא בוטלה!! לצורך הדוגמא המספרית, תארו לכם חנות שנמכרת בסכום של 900,000 ₪ ושווי היטל ההשבחה הינו 1,500,000 ₪. עצוב, מתסכל , ו… שלא נדע מצרות. אז כדאי לבדוק… כמאמר קוהלת (פרק ב’ פסוק י”ד) : ” החכם עינו בראשו והכסיל בחושך הולך” … שימו לב שתיכנסו להגדרת “חכם” ובדקו מראש את חיובי המיסים שלכם .

1. הרובד התכנוני – בדיקה זו מתבצעת מול מחלקת הנדסה או הועדה המקומית לתכנון ובניה  אשר הנכס מצוי בשטח סמכותה. כיום ברוב הועדות ניתן למצוא את תיק הבנין של הנכס סרוק באתר הועדה, לרבות היתרים  והחלטות ועדה . יש לבדוק , בנוסף לשאלת קיומם של אחוזי בניה נוספים, גם את קיומו של היתר הבניה וקיום / העדר חריגות בניה שמצויות פעמים רבות בבתים פרטיים.

בדיקת תיק הבניין של הנכס תאפשר לנו מידע מפורט על הנכס ובמיוחד אילו היתרים ניתנו לגביו ומהי מידת ההתאמה בין המצב הקיים בפועל למצב התכנוני ע”פ ההיתרים  הקיימים בתיק הבניין.

1. הרובד הפיזי

ככל שקיימות בעיות פיזיות בנכס, במיוחד בעיות נסתרות, שאינן נראות לעין, אלא הן בידיעכם הבלעדית כאנשים שגרים בנכס כמו  בעיות עובש או רטיבות גלויה או נסתרת, בעיית איטום, ניקוז, שינוי מבני הגורם לחוסר יציבות כמו הסרת קיר תומך וכיו”ב, חשוב מאוד ליידע את עורך דין מקרקעין מטעמכם ואת הקונה, ולהכניס הצהרה רלבנטית לנכס על מנת שלא תתבעו חלילה לאחר מכן עקב מצג שווא רשלני או חוסר תו”ל במו”מ או הטעיה וכיו”ב .

אלו הן בדיקות  והכנות ראשוניות לקראת מכירת דירה או מכירת בית אולם יתכן, ובהתאם לסוג העיסקה, יהיה צורך בבדיקות אחרות / נוספות בהתאם למצב הנכס.

שיהיה בהצלחה!

האמור במאמר לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו כל שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש  בתוכנו ללא קבלת אשור מפורש מראש ובכתב של עו”ד גדיש. כל הזכויות שמורות .

The post חוזה מכירת דירה appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

ביום 16/1/17 ניתן פסק דין  בתיק מעניין במיוחד . נחתם חוזה רגיל למכירת דירה . אבל, לרוע המזל, שביתת הטאבו שהיתה במשך שלושה שבועות (בין הימים 1.1.14 ל – 21.1.14 ) גרמה לכך שהקונה לא יכלה לקבך כספים ממכירת דירתה הקודמת. לאחר דין ודברים הגיעו הצדדים להסדר ולפיו יוארך המועד לתשלום בעשרה ימים אולם גם במועד החדש היא לא הצליחה לעמוד , מאותה סיבה . לכאורה מדובר בשביתה שאין ביכולת הקונה לעשות דבר כדי למנוע אותה , ומיד כשהיו בידיה הכספים – שבוע לאחר המועד המוסכם – פנתה אל המוכרים ורצתה לשלם את יתרת התמורה, אולם המוכרים התעקשו לקבל את הפיצוי המוסכם – 83,000 ₪ – כתנאי לביצוע העסקה.

למרות שברור לחלוטין שאין זו אשמתה של הרוכשת, ולמרות שהיא הציעה כמחצית מסכום הפצוי – המוכרים לא הסכימו להפחית כלשהו מסכום הפיצוי המוסכם ובדווקנות עמדו על קיום ההסכם ככתבו וכלשונו .

המוכרים הגישו תביעה לקבלת הפיצוי המוסכם ולקבלת הנזקים שנגרמו להם. הנתבעת מצידה הגישה תביעה לקבלת הכספים ששילמה על חשבון הדירה ואשר טרם הוחזרו לה.  התביעות אוחדו. ביהמ”ש קבע בצורה ברורה, כי היה אפשר להקטין את הנזק ולהגיע להסדר בנקודת זמן מוקדמת ובעלויות קטנות יחסית לאין שיעור מהנזקים שקרו בסופו של דבר. אולם המוכרים למרבה הצער, סיכלו את האפשרות לקיים את החוזה ודרשו לקיים אותו בצורה דווקנית. השופטת קבעה כי זו גישה חסרת תום לב(!!) , לכן פסה שהם לא זכאים לפיצוי המוסכם מכח החוזה , וגם לא לנזקים שטענו שקרו להם , למעט סך של 3,000 ₪ בגין סכומים ששולמו לבנק למשכנתאות . השופטת חייבה אותם להחזיר לרוכשת הדירה את הכספים שהיא שילמה והם אף חויבו בהוצאות ובשכ”ט עו”ד בסך של 23,500 ש”ח .

מה אפשר ללמוד מכך?

ראשית, מאז השביתה הגדולה של לשכת רשום המקרקעין , ברב ההסכמים כבר מופיעה הפסקה ששביתה אצל רשות שפעילותה נדרשת לשם קיום חיובים , לא תהווה הפרה . כדאי שתבדקו שגם בחוזה המכר או בחוזה הרכישה שלכם מופיע סעיף כזה.

שנית, מוטלת חובת הקטנת הנזק גם על הצד המקיים. (שהרי לפי סעיף 14 אין המפר חייב בפיצויים  בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין) .

בנוסף ,  חובת תום הלב משתרעת גם על קיום חוזה.  אם ניתן לסיים את המחלוקת ולבדוק את נזקי הפרה – כשהם קטנים ופחות משמעותיים , ביהמ”ש יתן לכך את תשומת לב . התוצאה הראויה, לפי כב’ השופטת מקוב, של אי קיום חוזה בתום לב , היא שלילת הפיצוי המוסכם .

ומה שמסתבר בתיק זה , שלא תמיד יש ללכת לפי מידת הדין .  תמיד עדיף לסיים סכסוכים בדרכי נועם , אולם בתיק זה אנו רואים כי גם לביהמ”ש הגיון , עיניים , ולב … והוא  רואה נסיבות שאינן בידי צד , רואה מי תם הלב , למי הרצון הכנה והאמיתי לקיים את החוזה , ולפעמים … יש גם צדק , לא רק דין . שאפו.

(כב’ השופטת נעם חת מקוב , בימ”ש שלום ב”ש ,  פס”ד מיום 16/1/17 בענין תא 23315-01-16 בן סנן נ’ פארצ’ה)

The post קיום חוזה appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

Liora Gadish is a highly professional and experienced attorney. She adroitly navigated us through a complex, Byzantine real estate process, which could have led to missteps in the hands of a less skilled lawyer.  She possesses the rare combination of exceptional intellect and composed equanimity, which enables her to rise above the inimical posturing endemic to many local attorneys, and calmly advocate for your position, without fanfare or bickering.

 Despite a lengthier process than originally anticipated, she was always available, and invested her full energies at every step of the transaction. She was flexible and accommodating of our schedules, and placed herself at our disposal at short notice and late hours.

Most importantly, she has a kind and patient disposition and a true pleasure to work with. I highly recommend her and would select her again for real estate transactions in the future.

Dr. Moshe Heshing

May 2017

I was initially recommended to Liora Gadish Law Firm by a mutual friend. Through her excellent professional skills she has helped me with my real estate matters, and has always been happy to help and explain things in a more technical detail. Her knowledge and connections through her networking was very beneficial to my needs, and went beyond the scope of duty as a lawyer.

As a client who lives outside of Israel, Liora had no problem to communicate with me throughout any time zone issues and was always available day and night. With a great work ethic and professional talent, there is no doubt that for future matters I will use her professional services.

I appreciate all that she has done, and thank her for being a friendly and helpful lawyer.

Lahav family, USA

16/06/2016

“Liora is truly a person of integrity and clarity. If you’re buying or selling a house, you’ll feel confident you have a lawyer on your side who works with your real interests at heart, fairly and tactfully. Liora will make sure all issues are dealt with in a pleasant yet firm manner to close the deal properly. Her personality will ensure a friendly atmosphere and in our case true friendship. She comes highly recommended.”

Sincerely, Yeoshua (Josh) Pinto Management ahuva.com

USA : 718-569-7722 | Israel: 054-237-6611

April 13th 2015

Hi Liora Gadish,

We hired Liora Gadish for legal representation and contract negotiation for a property in Israel that my parents were purchasing. Liora was professional, meticulous, easy to work with, and dependable. She didn’t miss a beat and was there for us every step of the way, at any hour of the day. I would highly recommend her and would not hesitate to hire her again in the future.

Chana Resnick Pinto

January 15th

I have had the pleasure of working with Liora Gadish with both buying and selling properties, and I have no hesitation in recommending her. First and foremost, Liora is a really nice person. She is also super-professional, and knows the business inside-out. (Any estate agent I have ever used has known Liora and only has good things to say. So she is well known as well)

Buying a property is a serious business, and one of the largest and most significant investments most of us will ever make. Having someone like Liora covering you back, dealing with everything from A-Z gives a real sense of security

Daniel Kibel – Raanana

Nov 04 2014

To whom it may concern:

Several years ago, I have encountered a legal dispute regarding a real estate transaction. Following a search, I was referred to and assigned the case to Mrs Liora Gadish. During the subsequent period which lasted for over a year and evolved over several legal proceedings and formalities, I had the opportunity to get to know to Mrs Liora Gadish

We spent long hours of face to face sessions, phone calls and written communication. to Mrs Liora Gadish combines a unique combination of high degree of professionalism, applicable in and out of court expertise, hard work (long and late hours when it counts!), dedication (never says never!) and a caring personality that is always ready to listen and explain during difficult and tense times

I highly recommend Mrs Liora Gadish!

Sincerely

Israel Sandler – CE

May 8 2014

Liora is truly a trustworthy Lawyer. Highly efficient and a pleasure to work with

Steve Taylor

Managing Director Keter International at KETER PLASTIC LTD

Mar 26 2014,

I enjoyed very much to have Liora as my legal advisor. Liora high professionalism, “Can Do” attitude and high integrity is only few of her excellent value. I do recommended on using Liora services and I will be happy to provide further details if needed

Thank you!

Marom Ben-Menachem, General Manager Africa and Middle East 

Mar 25 2014

Hi Liora

In both appartment purchases we’ve done with your assistance we were very impressed from your expertise, and wisdon of handlig the process, thinking ahead of us. In the 2nd time you werent able to attenc the actual signage but you have found a very good attorney that have also done a very good job, so from my side its very good to work with someone who has a network of expeerts that can be used in case he isn’t availble. It gives business continuity that is sometimes crucial for customers. I’m sure we will work with you againless.

Elad Appel

Financial Analyst at Comverse

Ivor Silverman – Mar 25 2014

Dear Liora,

I just had to write to tell you a few observations of mine. When we came to sign all the paperwork together with our purchasers Lawyer. I noticed many things. How you conducted yourself, was admirable. I observed the other Lawyer, he behaved I am sad to say like a typical Israeli, he behaved like a street trader. You stood head and shoulders above him and dealt with the issues at hand not allowing him to phase you or bully you. I watched how your only concern was for your clients welfare. Although I do not speak the language, I was able to see what and who you are. You are a very talented and kindly woman. I have had much experience in my dealings with Lawyers and there is perhaps only who came close to you with your honesty and integrity. Life is not only about money and wealth. But you have a great deal of wealth in who you are. You are a true Aishes Chayill. I can only say it was a pleasure to have done business with you and to have known you

Much Gratitude and Respect

Ivor

The post Recommendations appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

2 Novembre 2015

Bonjour,

Si vous recherchez une excellente avocate specialisee dans l’immobilier en Israel, je vous recommande vivement Liora Gadish Adv. Elle est tres professionnelle et suivra votre dossier avec precision, acumen et une tres grande maitrise de son sujet. Liora vous accompagnera pas a pas dans toutes vos demarches. Elle est droite, serieuse et tres pro.

Cordialement Vanessa Benillouche

בס”ד

Raanana, le 21-12-2014

Lettre de remerciements et de recommendations,

Maître Liora GADISH Avocat et Notaire

Voilà plus de onze ans que nous avons le plaisir et la satisfaction de bénéficier de vos services au titre d’Avocat et Notaire dans notre ville RAANANA.

En tant que Olim hadashim, nous avons dû nous décider rapidement à procéder à une acquisition immobilière.

Alors que nous n’avions pas encore la maîtrise de la langue, ni l’expérience du marché immobilier, ni la connaissance des procédures juridiques liées a l’acquisition d’un bien immobilier en ISRAEL, nous avons eu la chance d’être guidés et assités en tous points par Maître Liora GADISH.

Son professionnalisme, son expérience, son dévouement et sa disponibilité nous ont permis de franchir avec confiance et sérénité toutes les étapes de l’acquisition de notre maison, depuis la recherche sur le terrain, la visite de l’appartement pour déceler les éventuels “pièges”, la négociation sur le “juste prix”, les “bons conseils”, et bien entendu, la prise en charge de toutes les démarches juridiques et admistratives.

Et c’est sans la moindre hésitation que, récemment, nous avons fait appel de nouveau à ses services pour diriger l’acquisition d’un bien immobilier au profit d’une famille encore résidente en France, en préparation de leur future ALIYA.

Aussi, c’est avec plaisir et reconnaissance que nous vous adressons cette lettre de remerciements et de recommendations, pour votre sérieux et pour vos qualités humaines au service d’une remarquable efficatité professionnelle.

ABOUHATSIRA Yaakov

The post Recommandations appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

מי שלא מכיר את האפשרות של עריכת הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים , עשוי להפסיד יתרון ענק של חסכון במיסוי תוך עשיית סדר בנכסים והפרדה רכושית בין היורשים . גם כשהיחסים בין בני המשפחה טובים,  אין ספק שיש חוסר נוחות בלהיות שותף עם אנשים אחרים בנכסים , מה שמכביד על אופן ניהול הנכסים וקבלת החלטות.

בנקודת הזמן שלפני חלוקת הרכוש , החוק מאפשר  ליורשים , בנסיבות מסוימות , חלוקה אחרת של נכסי העזבון, באופן שיכול להעניק ליורשים יתרונות משמעותיים, וזאת אף בניגוד לחלוקה שנקבעה בצוואת המוריש/ה  או לצו הירושה , ובלבד שישמרו מספר עקרונות בסיסיים.

ראשית יש להקפיד כי בהסכם חלוקת העיזבון יחולקו רק נכסי העיזבון , דהיינו איזון ושיוויון בין היורשים – תוך שמירת עקרונות ההורשה ( בדוגמא לעיל עם ארבעת היורשים , אשר יורשים רבע- רבע – רבע – רבע , ישמר עקרון שווי של רבע לכל אחד ) , ללא הכנסת כספים מחוץ לעיזבון .

ככל שיוכנסו להסכם נכסים / כספים מחוץ לעיזבון , על הנכסים / הכספים הנוספים יחול מיסוי מלא .

שנית הצדדים להסכם בין יורשים חייבים להיות רק היורשים ע”פ דין או ע”פ צוואה ( אם קיימת) . ככל שיוכנסו להסכם חלוקת העיזבון צדדים נוספים , לדוג’ בעל של בת המוריש , במידה והבעל אינו בין היורשים, יפסידו הצדדים את הפטורים מהמיסים  ורשויות המס יראו בהסכם זה עסקה במקרקעין תוך חיוב במס.

שלישית , יש להקפיד כי מדובר ב”חלוקה ראשונה”. דהיינו לאחר שהיורשים יחלקו בינהם פעם אחת את נכסי העיזבון או חלקם , לא יוכלו להתכנס בשנית ולחתום על הסכם חלוקת עיזבון . מצד שני , ככל שרק נרשמו נכסי הנדל”ן בלשכת רשום המקרקעין בהתאם לצווי הירושה ו/ או צו קיום הצוואה , ללא פעולת חלוקה מעבר לכך, יתכן וניתן יהיה לערוך הסכם חלוקת עיזבון , אולם במקרה זה עשויים היורשים להידרש  להציג ללשכת רשום המקרקעין אשורי מיסוי על מנת לרשום את הסכם חלוקת העיזבון .

יצוין כי הסכם חלוקת עיזבון תקף עם חתימתו , ואין חובה לאשרו בבית המשפט. אולם , במקרה זה , וככל שקיימים בעיזבון נכסי נדל”ן הטעונים רשום , על כל הצדדים להסכם חלוקת העיזבון לחתום על הבקשה לרשום הסכם חלוקת עיזבון.

היתרון הגדול של הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים הוא , היכולת לעשות שימוש בכלל נכסי העיזבון ( כאמור ללא כספים מחוץ לעיזבון , שכן ככל שיוכנסו כספים מחוץ לעיזבון – הם ימוסו ) ולחלקם מחדש בצורה שונה , ללא חיוב במס שבח , מס רכישה  או היטל השבחה . העברות אלו אינן נחשבות עסקה במקרקעין שכן הם נעשות תחת כנפי העיזבון ונהנות ממעמד של פטור רגעי ממס – מהו פטור רגעי – כרגע קיים פטור ממס . למעשה זוהי דחיית מס , עד למועד בו ימכר הנכס החוצה לצד ג’ , אולם נכון למועד החלוקה בין היורשים , עצם החלוקה בינהם  לא תמוסה.

מומלץ לבדוק השלכות של המיסוי שנחסך על מנת לראות האם היורשים אכן מקבלים נכסים זהים לא רק בהווה אלא גם בעתיד – דהיינו אותו מס שנדחה למועד המכירה , הינו שיויוני בין כולם .

להסכם חלוקת עיזבון בין יורשים יש יתרונות רבים אולם הוא עשוי אף להוות מלכודת ככל שאינו מבוצע כיאות . לפיכך , ככל עניני מקרקעין , מומלץ בחום להיעזר בעורכ/ת דין מקרקעין הבקיא/ה בנושא ובמיסוי הכרוך בכך .   

האמור במאמר לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו כל שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש  בתוכנו ללא קבלת אשור מפורש מראש ובכתב של עו”ד גדיש . כל הזכויות שמורות .

8/2/19  ג’ אדר א’  תשע”ט

The post הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

ובכן, מעבר לסעיף בסיסי שחייבים להוסיף להצעות האלה, והוא, שכל הצעת הרכישה כפופה לבדיקת הזכויות על ידי עורכ/ת הדין מטעמכם ולהגעה לנוסח מוסכם על  החוזה, שימו לב שמחיר הדירה עליו אתם חותמים, תופח החל מרגע החתימה. כן, כן, תופח.

 איך ומתי תדעו על זה? זהו, שלא בטוח שתשימו לב… המחיר צמוד למדד תשומות הבניה. את זה כולם יודעים.

 מה המשמעות? שכדאי שתכירו את האתר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ותדעו בכמה עלה המדד… השבוע לדוגמא המדד לתשומות הבניה (שפורסם ביום  15/2/16) עלה ב-0.28%.

מה זה אומר? שאם חתמתם על הצעת רכישה לפני שבוע, והמחיר היה 2,000,000 ₪, כעת, עם החתימה על החוזה עצמו, המחיר גדל ב-5,600₪. לאחר תקופה ארוכה שבה  המדד היה רגוע לחלוטין ואפילו שלילי, הוא זקף ראש לאחרונה, וזה לא מצחיק… מדובר על סכומים לא מבוטלים שמתווספים למחיר הרכישה של דירה מקבלן, ואתם  (כמעט) לא מרגישים… לתשומת לבכם…

The post המלכודת של הצעת רכישה ברכישת דירה מקבלן appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.