fbpx
  • משרד עורכי דין ליאורה גדיש
  • facebook
  • google
  • Linkedin
site logo

מיסוי מקרקעין

  • Home / מיסוי מקרקעין

מיסוי מקרקעין

חלק מהותי בעסקת מקרקעין הוא בדיקה של המיסוי הכרוך בעיסקה. המוכר צריך לבדוק חשיפה לשני מיסים משמעותיים : מס שבח  והיטל השבחה. (יתכנו אף היטלים כמו היטל ביוב , תיעול וכיו”ב אותם יש לבדוק מול הרשות המקומית) . הרוכש צריך לבדוק את מס הרכישה שיחול עליו.

את המיסוי מומלץ לבדוק רק באמצעות עורכ/ת דין  מקרקעין או רו”ח המתמחים בכך . להלן נסקור מעט מהכללים שיש לדעת בענין , אולם , כאמור , אין בכך כדי להוות תחליף לבדיקת עורכ/ת דין  מקרקעין לנסיבות המקרה עצמו. טעות בהבנה של המס העשוי לחול עליכם , עלול לגרור העדר כדאיות לעסקה כולה . לעיתים ידע ( כמו מהו המועד הנכון לביצוע המכירה ) עשוי לגרום להבדל במיסוי .

א.מס שבח :

בגדול , מאז הרפורמה בחוק  מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 , המוכרים מתחלקים לשני סוגים : בעלי דירה יחידה ומרובי דירות . מרובי דירות הם בעלי שתי דירות ומעלה .

בעלי דירה יחידה עשויים לזכות לפטור ממס במכירת דירתם היחידה , אם יעמדו בתנאים הנדרשים.

גם אדם המוכר דירת ירושה , עשוי לזכות בפטור ממס שבח, כאשר הוא עומד בתנאי החוק (5) , וזאת אף אם יש לו , משל עצמו , נכסי מקרקעין נוספים.

גם בהעברת דירה ללא תמורה מיחיד לקרובו , לדוגמא מההורים לביתם, ההורים יהיו זכאים לפטור ממס .

יחד עם זאת , כשאותה בת , שקיבלה את הדירה במתנה , תרצה למכור אותה בפטור ממס שבח , גם אם זו דירתה היחידה , נצטרך לבדוק האם עברו תקופות הצינון הקבועות בחוק.

יצוין , כי גם אדם שרכש דירה חדשה , בטרם מכר את דירתו הקודמת ( שהייתה יחידה בטרם רכש את דירתו השנייה), עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח , ככל שימכור את דירתו הקודמת תוך 18 חודש ממועד רכישת הדירה השנייה.

במקרה של מכירת נכס ע”י מוכר מרובה דירות אשר אינו זכאי לפטור ממס שבח, חשוב המס הוא מורכב, וכאמור יש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בעניין. בגדול נציין את הכללים הבאים :

בעת מכירת זכות במקרקעין נוצר שבח המהווה את סכום ההפרש בין שווי מכירת הזכות לשווי רכישתה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת.

השבח מגלם בתוכו : שבח ריאלי וסכום אינפלציוני.

הסכום האינפלציוני נחלק לאינפלציוני חייב בשיעור %10( מיום הרכישה ועד יום  31/12/1993 ) , ומיום 1/1/1994 השבח האינפלציוני פטור . יצוין שלאור תיקון החוק, במכירה  במסלול שבח לינארי מוטב , כל השבח האינפלציוני פטור.

השבח הראלי לגבי יחיד נחלק לתקופות ולכל  תקופה שעור מס שונה כמפורט בהמשך כאשר לגבי חברה חל מס חברות על כל השבח הראלי.

ניכויים

בטרם מחשבים את המס  לתשלום יש להפחית את כל הניכויים המותרים בניכוי, ובכלל זה  : ההוצאות שהשביחו את הנכס, שכר טרחת עורך דין במכירה וברכישה, שכר טרחת שמאי, דמי תיווך ששולמו במכירה או ברכישה, מס רכישה ששולם ברכישה, מס מכירה ששולם במכירה ככל ששולם , תשלומי ריבית ריאלית (להלוואה לשם מימון הרכישה כגון משכנתא ) , עלות מודד או שמאי , קבלות על שיפוץ  וכו’.

ככל שהנכס הושכר בתקופת השבח , יתכן ונצטרך לקחת בחשבון פחת .

את כל הסכומים יש להצמיד למדד המחירים לצרכן .

חישוב השבח:

שווי המכירה פחות יתרת שווי הרכישה המחושב.

השבח הריאלי  :

קיימות מספר אפשרויות לחישוב השבח הריאלי .

1.לפי ליניאריות רגילה:

חישוב השבח הריאלי עד יום התחילה :  מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד לתאריך 6 בנובמבר 2001 ,  בחלוקה למספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.

חישוב יתרת השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי :

מספר הימים שעברו מיום 7 בנובמבר 2001  ועד ליום 31 בדצמבר 2011 בחלוקה למספר הימים שעברו מיום  הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.

חישוב יתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי: סכום השבח הריאלי פחות סכום השבח הריאלי עד יום התחילה וסכום השבח הריאלי שלאחר יום התחילה ועד למועד השינוי.

שיעורי המס בלינאריות רגילה ליחיד  :

שבח ריאלי מיום הרכישה ועד יום 6/11/2001 – 47%

שבח ריאלי מיום 7/11/2001 ועד יום 31/12/2011 – 20%

שבח ריאלי מיום 1/1/12 ועד יום המכירה – 25%

שיעורי המס בלינאריות רגילה לחברה :שיעור המס האינפלציוני  החייב – 10%

על כל השבח הריאלי – 23%

  1. ליניאריות מוטבת לדירת מגורים מזכה :

שבח ריאלי מיום הרכישה ועד יום 1/1/14 – 0%

שבח ריאלי מיום 1/1/14 ועד יום המכירה – 25%

חישוב השבח הריאלי עד יום המעבר : מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום  1 לינואר 2014 בחלוקה למספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.

חישוב השבח הריאלי לאחר יום המעבר : סכום השבח הריאלי פחות סכום השבח הריאלי עד יום המעבר.

  1. מכירת דירת מגורים מזכה ששוויה מושפע מזכויות בניה בלתי מנוצלות בחיוב ליניארי חדש:

על מכירה של דירה זו יחולו הכללים שנקבעו בסעיף 49 לחוק לעניין  תקרת פטור. עד לשווי הדירה ללא זכויות הבניה יחושב מס לפי ליניאריות חדשה. אם שווי הדירה ללא זכויות נמוך מסכום תקרת הפטור שנקבע בסעי49 (ז) א (2 ) יחושב מס לפי ליניאריות חדשה גם על חלק זכויות הבניה בסכום של שווי הדירה ללא זכויות הבניה או בסכום ההפרש שבין סכום התקרה לשווי הדירה – לפי הסכום הנמוך .  יתרת זכויות הבניה יחויבו במס לפי ליניאריות רגילה.

  1. במידה והצדדים קבעו כי מס שבח יחול על הקונה:

במקרה זה רשאים שלטונות מס בשח  לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא דהיינו התמורה בהסכם המכירה בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה נטו שבהסכם אילו  הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס.

ב.היטל השבחה

המס הבא אותו יש לבדוק הינו היטל השבחה. עשויים להיות היטלים נוספים כמו היטל תיעול, ביוב וכו’ אותם כדאי לבדוק בוועדת התכנון והבניה אליה משויך הנכס או במחלקת הנדסה של העירייה .

ג.מס רכישה

הקונה , מצידו , מחויב במס רכישה.

רב הרוכשים סבורים כי מדובר במס פשוט לחשוב , ואכן פעמים רבות , די להיעזר בסימולטור של רשות המיסים על מנת לדעת מהו מס הרכישה החל על העיסקה . אולם קיימים כללים רבים שעשויים להעניק לכם הנחה במס הרכישה .

דירת מגורים יחידה:

במקרה כזה אין חובה שתהיה זו הדירה הראשונה אלא היחידה כרגע. כלומר, שלרוכש אין במקביל דירה נוספת. הנכס ייחשב כדירה יחידה גם אם לרוכש בעלות בחלק מדירה נוספת שאינו עולה על שליש , ובמקרה וחלקו בדירת ירושה ( נוספת על דירתו ) – אינו עולה על חצי. כנ”ל לגבי רוכש שיש לו דירה שהשכיר בשכירות מוגנת לפני 1/1/97.

שימו לב: רשות מסים תתחשב בכל התא המשפחתי, כולל בני זוג וילדים מתחת לגיל 18. המשמעות היא כי אם לבת הזוג (כולל ידועה בציבור) יש דירה – הרוכש לא ייחשב כבעל דירה יחידה.

במקרה זה יחולו מדרגות המס החלות על דירת יחידה.

דירת מגורים נוספת:

דירה נוספת שהמוכר מתחייב למכור תוך 18 חודש:

במקרה כזה מדרגות המס זהות לאלה של דירת מגורים יחידה. עם זאת, עד למועד מכירת הדירה הנוספת, יצטרך הרוכש להעביר למס שבח את מלוא סכום המס, ורק לאחר המכירה יקבל החזר על העודף. לחילופין, ניתן לשלם את סכום המס על פי מדרגות דירה יחידה ולהיות ביתרת חובה לרשות (שתחשב כ”הקפאה”).

אם חלילה לא מוכרים את הדירה הנוספת תוך שמונה עשר חודש , מתווספים לחוב גם קנס והפרשי הצמדה וריבית. מאוד לא נעים. כמובן, שיש לזכור להודיע למס שבח על מכירת הדירה הנוספת, הם לא עושים לבד את החיבור בין הנכסים. אגב, אין הבדל בין דירה שלישית לחמישית. שיעורי המס משתנים בין דירה יחידה ובין דירה נוספת, לא חשוב מה מספרה.

במקרה והדירה הנוספת הנרכשת הנה דירה מקבלן , ההטבה אף גדולה יותר : הרוכש  זכאי למכור את דירתו הקודמת תוך זמן שהינו  תום  12 חודשים  ממועד קבלת  החזקה בדירה החדשה .

בעניין זה יש לשים לב כי המועד הנו מועד מסירת החזקה/ קבלת טופס 4  בפועל . פעמים רבות קבלנים רושמים מועד מסירה רחוק , על מנת לא להיכנס לסיכון של תשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה , ובפועל מקדימים את המסירה. אותם 12  חודש שיש בידי המוכר ” להתפטר”  מדירתו הקודמת , דהיינו למכור אותה  ולשמור על מדרגות רוכש דירה  יחידה ברכישת דירתו החדשה , נספרים ממועד קבלת החזקה / קבלת טופס 4 .

דירה נוספת שאין כוונה למכור:

המס הוא 8% על רכישת הדירה הנוספת.

תושב חוץ  / עולה חדש 

במקרה זה מדרגות מס הרכישה זהות לסעיף הקודם (דירה נוספת), גם אם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה. עם זאת, אם מדובר ב”עולה חדש” כמוגדר בתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין, הוא זכאי להקלה במס אם הוא רוכש דירת מגורים או עסק. ההטבה היא חד-פעמית לנכס ומוגבלת בזמן: משנה לפני העלייה לישראל ועד 7 שנים לאחריה.

ואולם, על העולה החדש לבדוק היטב לפני מימוש ההטבה, שכן אם מדובר בדירה יחידה, פעמים רבות שיעור המס שהיא מקנה עדיף על הטבת העולה.

יחד עם זאת, כשעולה רוכש דירה ראשונה בשווי של חמישה מיליון שקל, והוא נשוי לאשה ישראלית שיש לה דירה נוספת מלפני הנישואין:  אם ישתמש במדרגות של ישראלי בעל דירה יחידה, על המחצית של אשתו יצטרך לשלם לפי מדרגות דירה שנייה (גם אם חתמו על הסכם ממון). לעומת זאת, אם ישתמש בהקלה של עולה חדש, הוא יקבל את שיעורי המס הנמוכים על מלוא הנכס. מאידך, אם הוא קונה דירה זולה ומתעתד לקנות דירה יקרה יותר בשבע השנים הקרובות, עדיף שישמור את ההטבה לדירה היקרה.

נכים, נפגעי פעולות איבה או בן משפחה של חלל

לפי תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין, נכים, נפגעי פעולות איבה או בן משפחתו של חלל צה”ל ישלמו מס מופחת של חצי אחוז מסכום העסקה. ההטבה זו מוגבלת לפעמיים בלבד.

יצוין שגם ניצולי שואה בעלי דרגת נכות מתאימה , זכאים להנחה זו .

רכישת נכס שאינו דירה למגורים   

המס על רכישת נכסים כגון חנות, מגרש, בניין וכו’, עלה במהלך הרפורמה מ-5% ל-6%. ואולם, החוק מאפשר לקבל החזר של 1/6 מהמס אם הוא לא נתבע כניכוי במס הכנסה, הרכישה היא של זכות במקרקעין שאפשר לבנות עליה לפחות דירה אחת למגורים והתקבל היתר בניה תוך שנתיים מיום הרכישה.

מתנה בין קרובים

כשהנכס מועבר במתנה לקרוב משפחה כמו בן זוג, הורה, צאצא, בן זוגו, אח או אחות, ישלם הרוכש שליש ממס הרכישה הרגיל בו היה חייב. זהירות! מתנה לגיס חייבת במס מלא.

מכירת דירה ללא תמורה מיחיד לבן זוג המתגורר עמו

שימו לב! פעולה כזו פטורה לחלוטין ממס, אבל אם בני הזוג לא גרים יחד יהיה עליהם לשלם שליש ממס הרכישה. ידוע בציבור נחשב בן זוג.

העברת נכס בין בני זוג שנמצאים בהליך גירושין

פעולה כזו לא נחשבת עסקה במקרקעין ולכן אין עליה מס רכישה. עם זאת, חשוב מאד להקפיד שבהסכם הגירושין יהיה סעיף שמאפשר אותה.

נכס  הרשום במנהל

ככל שהנכס הוא נכס ברשום במנהל – יש לבדוק עלויות היוון / דמי חכירה / דמי פיצול , הכל לפי סוג הנכס.

אלו הן בדיקות ראשוניות אולם יתכן , ובהתאם לסוג העיסקה, יהיה צורך בבדיקות אחרות / נוספות בהתאם למצב הנכס .כאמור , מומלץ בחום להיעזר בשירותיהם של בעלי מקצוע מיומנים ומנוסים ובפרט עורכ/ת דין המתמחה בנדל”ן , אדריכל , מהנדס או שמאי.

האמור במאמר לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו כל שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש  בתוכנו ללא קבלת אשור מפורש מראש ובכתב של עו”ד גדיש . כל הזכויות שמורות .