אל תנסו לעשות את זה לבד, למרות שהאינטרנט עמוס במדריכים , לרבות מדריך זה.

1. הרובד המשפטי

לחוזה מכירת דירה, מומלץ לפנות לעורכ/ת הדין כבר בשלב הרצון למכירה , כשמתחילים להתהוות ניצני מו”מ . עורכ/ת הדין עשוי/ה להנחות אתכם כיצד להימנע מטעויות (כמו חתימה על זכרון דברים) , כיצד לנהל נכון את המו”מ , מהו לוח התשלומים הנכון עבורכם  וכיו”ב.

במקביל כדאי להתחיל להכין ” תיק מכירה”  ולברר עם עורכ/ת הדין פרטים ובדיקות שידרשו לקראת המכירה. פירוט והדרכה תוכלו למצוא במדריך למכירת דירה הקיים באתר לשימושכם.

1. בדיקת חשיפה למיסוי שלכם בחוזה מכירת דירה

עסקה במקרקעין עשויה להיות כרוכה בתשלום מיסים לא מעטים, מומלץ ביותר , לפני חתימה על העיסקה , לברר  עם עורך דין מקרקעין מטעמכם , את גובה המס הצפוי .  כידוע , ידע זה כח . לעיתים שינוי מועד המכירה עשוי להוזיל משמעותית  את גובה המס , דוגמאות תוכלו לראות במדריך למכירת דירה . גם כאשר ברור שקיים חיוב במס (לדוגמא אדם שהינו בעל  מספר דירות), יש לברר היקפו.

על מנת להקל את מלאכת עורכי דין מקרקעין מטעמכם בהכנת חוזה מכירת דירה,  חשוב שתצטיידו במסמכים הבאים:

חוזה רכישה , אשור הבנק לריביות ששולמו עבור מימון (ככל שנלקחה הלוואה / משכנתא), הוצאות עבור שיפוצים – ככל שקיימות קבלות , תשלום מס רכישה שבוצע , תשלום לבעלי מקצוע נוספים כמו מודד , שמאי וכיו”ב. עוד יש לברר במשך כמה שנים השוכר הנכס , ככל שהושכר, וזאת לצורך חישוב הפחת.

חשוב לציין , שאם הנכם בני 60 ומעלה, או אם אינכם עובדים או שהכנסתכם נמוכה, יתכן ותהיו זכאים לביצוע פריסה, מה שעשוי להפחית את גובה המס החל עליכם במכירת הדירה (פריסה נעשית ע”י חלוקת המס על השבח הריאלי ארבע שנים אחורה, כשהשנה האחרונה היא שנת המס). שווה לבדוק.

1. היטל השבחה – ככל שקיימים לדירה אחוזי בניה נוספים, הנובעים מתב”ע החלה על הנכס , ואשר טרם שולם לגבי ההיטל ההשבחה (גם אם בפועל נבנו תוספות הבניה, אך לא שולם לגביהם היטל השבחה, לדוגמא במצב של בניה ללא היתר – חריגת בניה) חשוב לברר מראש מה היקף הזכויות ומהו היטל ההשבחה הצפוי. פעמים רבות לא קל לברר נתונים אלה מראש (לא כל הועדות והעיריות משתפים פעולה עם האזרחים לצורך בירורים אלה) אולם חשוב לדעת סדרי גודל.

לפני מספר שנים פורסם  מקרה בת”א שבו נמכרו הזכויות בחנות ללא ביצוע בדיקת היטל השבחה ובפועל הסתבר כי זכויות הבניה הקיימות  מאפשרות בניית בניין רב קומות, כך שהיטל ההשבחה עלה על שווי התמורה(!!) ולמרות “טיול” בין שתי ערכאות, העיסקה לא בוטלה!! לצורך הדוגמא המספרית, תארו לכם חנות שנמכרת בסכום של 900,000 ₪ ושווי היטל ההשבחה הינו 1,500,000 ₪. עצוב, מתסכל , ו… שלא נדע מצרות. אז כדאי לבדוק… כמאמר קוהלת (פרק ב’ פסוק י”ד) : ” החכם עינו בראשו והכסיל בחושך הולך” … שימו לב שתיכנסו להגדרת “חכם” ובדקו מראש את חיובי המיסים שלכם .

1. הרובד התכנוני – בדיקה זו מתבצעת מול מחלקת הנדסה או הועדה המקומית לתכנון ובניה  אשר הנכס מצוי בשטח סמכותה. כיום ברוב הועדות ניתן למצוא את תיק הבנין של הנכס סרוק באתר הועדה, לרבות היתרים  והחלטות ועדה . יש לבדוק , בנוסף לשאלת קיומם של אחוזי בניה נוספים, גם את קיומו של היתר הבניה וקיום / העדר חריגות בניה שמצויות פעמים רבות בבתים פרטיים.

בדיקת תיק הבניין של הנכס תאפשר לנו מידע מפורט על הנכס ובמיוחד אילו היתרים ניתנו לגביו ומהי מידת ההתאמה בין המצב הקיים בפועל למצב התכנוני ע”פ ההיתרים  הקיימים בתיק הבניין.

1. הרובד הפיזי

ככל שקיימות בעיות פיזיות בנכס, במיוחד בעיות נסתרות, שאינן נראות לעין, אלא הן בידיעכם הבלעדית כאנשים שגרים בנכס כמו  בעיות עובש או רטיבות גלויה או נסתרת, בעיית איטום, ניקוז, שינוי מבני הגורם לחוסר יציבות כמו הסרת קיר תומך וכיו”ב, חשוב מאוד ליידע את עורך דין מקרקעין מטעמכם ואת הקונה, ולהכניס הצהרה רלבנטית לנכס על מנת שלא תתבעו חלילה לאחר מכן עקב מצג שווא רשלני או חוסר תו”ל במו”מ או הטעיה וכיו”ב .

אלו הן בדיקות  והכנות ראשוניות לקראת מכירת דירה או מכירת בית אולם יתכן, ובהתאם לסוג העיסקה, יהיה צורך בבדיקות אחרות / נוספות בהתאם למצב הנכס.

שיהיה בהצלחה!

האמור במאמר לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו כל שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש  בתוכנו ללא קבלת אשור מפורש מראש ובכתב של עו”ד גדיש. כל הזכויות שמורות .

The post חוזה מכירת דירה appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

לאחר  אינספור דירות  ובתים, הגעתם לנכס שנראה לכם בדיוק בשבילכם , ואתם חוששים שמישהו אחר יחטוף לכם אותו… גם המוכר רוצה להיות בטוח ברצינות כוונותיו של הקונה … ושני הצדדים הלהוטים לעיסקה – כל אחד מסיבותיו רוצה זכרון דברים קטן ונחמד ….  למה לא?

1.זכרון דברים = חוזה מחייב

הסיבה הראשונה היא , שע”פ הדין והפסיקה , זכרון דברים יחשב , על פי רוב , כחוזה  לכל דבר ועניין (ראה ע”א 158/77 רבינאי נ’ מן שקד. פ”ד לג (ג) 281). כשם שלא תחתמו על חוזה בלי ליווי של עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה , כך לא תחתמו על זכרון דברים בלי ליווי מקצועי. אלא שסביר להניח שעורך דין מקרקעין יסרב לשתף פעולה עם רצונכם לחתום על זכרון דברים וימליץ להגיע להבנות בסיסיות ולהתקדם לחוזה . מדוע?

כאמור , ברגע שזכרון הדברים כולל  פרטים מהותיים כמו זהות הנכס , זהות הצדדים, מועד פינוי ,מחיר וכיו”ב ,  גם אם חסרים פרטים ,  בית המשפט  עשוי להשלים את הפרטים על סך הניסיון, המקובל, הנוהג , והדין . לדוגמא , גם אם לא כתוב מי ישא בתשלום מס שבח, בימ”ש ישלים זאת ע”פ הדין ויקבע שחובת התשלום חלה על המוכר.

למעשה ביהמ”ש יבדוק  את כוונת הצדדים: האם הצדדים התכוונו לתת לזיכרון הדברים תוקף מחייב?  לצורך כך יבדוק ביהמ”ש את נוסח זיכרון הדברים כמפורט לעיל, ובנוסף גם גם את התנהגותם לפני חתימת זיכרון הדברים, בעת זיכרון הדברים, ולאחר החתימה.

לדוג’ בבימ”ש המחוזי (ת.א 544/96)  נקבע כי זיכרון הדברים יבוטל עקב כך שנחתם תוך כדי שהמוכר לגם ערק (…) . ככל שתשולם מקדמה יותר על חשבון העסקה, ביהמ”ש עשוי להתרשם שהייתה כוונה לגמירות דעת ולהסכם מכר  מחייב.

ככל שביהמ”ש יתרשם שכוונת הצדדים להתקשר בהסכם היתה רצינית , הוא יטה להשלים פרטים בזכרון הדברים  ולקבוע כי לזכרון הדברים יש תוקף מחייב .

2. העדר בדיקות מקיפות ויסודיות

מכיוון שבדרך כלל , זכרון הדברים נעשה מתוך התלהבות למראהו החיצוני של הנכס הנרכש / למיקומו / להזדמנות הכלכלית הגלומה  בעיסקה, זיכרון דברים נערך בדרך כלל ללא בדיקות מקדימות ומקיפות הנערכות לפני חתימת חוזה וללא בדיקות משפטיות נדרשות כגון:

קונה: לפני חתימת זיכרון הדברים- שהוא למעשה חוזה לכל דבר, יש לבדוק האם הנכס רשום כדבעי בטאבו/בחברה המשכנת/במינהל ?  האם יש שעבודים/עיקולים/הגבלות אחרות על הזכות הקניינית? האם גובה השעבודים עולה על שווי הנכס? מה עם המצב התיכנוני –  יש לבדוק בעירייה – האם יש חריגות בניה? צו הריסה? הפקעות? ומה מצבו הפיזי של הנכס? ומה החשיפה לחיובי מיסוי? אלו בטוחות יש  לקבוע בהסכם על מנת לוודא כי אכן המס ישולם?

האם בדקתם באופן ודאי שהבנק מסכים להעניק לכם מימון (משכנתא) בגובה הסכום הנדרש על ידכם?

יתכן וקיימים נתונים ספציפיים שלא מאפשרים הוצאת העסקה אל הפועל , ולכן  עדיף לגלותם בזמן, לפני חתימה על מסמך אשר כרוכים בו פיצוים כספיים משמעותיים.

לעיתים מוכר עשוי לנצל תום לב של קונה שמתרשם מדירה מעוצבת ויפה ולא בודק את הבדיקות הנדרשות כאמור, ולעיתים המוכר עצמו אינו מודע לחריגות הקיימות בנכס, יתכן ואף הוא עצמו רכש את הנכס במצבו – כולל חריגות – והוא אף אינו מודע לכך.

אולם לא רק לקונה כדאי להיזהר מחתימת זכרון דברים , גם למוכר דירה:

מוכר: גם למוכר יש סיכונים בחתימה על זיכרון דברים. ראשית, קונה שאינו מגובש ולא בדק את יכולותיו הכספיות עלול לסבך את המוכר בבזבוז זמן ומשאבים ולאחר מכן להימצא מול קונה לא רציני ולהפסיד קונים פוטנציאליים אחרים.

בנוסף, יש חיוב בדיווח מיידי לרשויות המס על חתימת זיכרון דברים. יתכן וקבלת ייעוץ מיסוי לפני החתימה היה מעניק למוכר ידע וכלים בדבר תכנון נכון של עסקת המכר, ויתכן אף בדרישה לתמורה נוספת –  אילו היה יודע על אחוזי בנייה נוספים שלא היה ער להם מחד, ומאידך, יחויב לשלם בגינם היטל השבחה.

זאת ועוד , דווקא העובדה שלא נכנסים לפרטים בזכרון דברים, עשויה לעמוד לצדדים לרועץ , כאשר בליבון הפרטים יסתבר שיש פערים בין הצדדים ואין הסכמות , ולמעשה הם כבולים בזכרון דברים שתוקפו מחייב , ובהעדר הסכמה של שניהם , יקח שנים לבטלו בהליכים משפטיים.

יכולת לרשום הערת אזהרה מכח זכרון הדברים

מוכרים יקרים, שימו לב… הקונה עשוי לרשום על הנכס הערת אזהרה לטובתו מכח זיכרון הדברים. במקרה של מחלוקת , כשצד אחד ירצה לקיים את זכרון הדברים וצד אחר ירצה לבטלו , יקח שנים לבטלו בהליכים משפטיים … (לא מומלץ, כבר אמרנו?)

קיימת חובת דיווח על זכרון הדברים  לרשויות המס

כידוע יש לדווח על עיסקה במקרקעין תוך 40 יום ממועד חתימת ההסכם. מה קורה כשנחתם זכרון דברים? הזמן מתחיל להיספר מרגע החתימה על זכרון הדברים… ומה קורה אם זכרון הדברים בוטל? בכל זאת יש חובה לדווח על זכרון הדברים וגם על הביטול.. זה מסבך וגם מעכב מכירה לצד ג’ רציני יותר שאיתו כן ניתן להגיע להבנות….

תשלום דמי תיווך

הואיל ומדובר בהסכם מחייב, יתכן ותידרשו לשלם דמי תיווך.

הגעה עם זכרון דברים מוכן

במידה  והמוכר/הקונה  “התכונן” לפגישה , והגיע עם זיכרון דברים מוכן, בהחלט יתכן כי קדמה לפגישה התייעצות שלו עם עורך דין מטעמו , וזיכרון הדברים  הוכן תוך הגנה על האינטרסים שלו בלבד, כאשר הצד השני בתמימות סבור שזה איזה שהוא זכרון דברים “סטנדרטי”…

רוצים דוגמא “חיה”?
קבלו:
בזיכרון הדברים מכר הנתבע( מנשריאן)  לתובע ( ניסים גרמה) את דירתו באלעד בתמורה לסך של 1,210,000  ₪ . לאחר חתימת זיכרון הדברים הסתבר כי הנתבע אינו רשום כבעל הזכויות בנכס, וגם סבתו, שלטענתו הורישה לו את הנכס , אינה בעלת זכויות.
ביהמ”ש קבע כי אכן זיכרון הדברים הוא הסכם לכל דבר ועניין אולם השאלה היא האם היתה גמירות דעת  והסכמה מפורשת של הצדדים ביחס למכירת הנכס.
ביהמ”ש קבע כי זיכרון הדברים לא גילם הסכמות המגיעות לכדי גמירות דעת אלא רק כוונה להתקשר בהסכם, בנוסף  המסמך לא היה מפורט מספיק.

כמו כן המוכר בחוסר תום לב לא פעל לרשום הזכויות על שמו, ולא ברור אם אי פעם תירשם הדירה על שמו,  והוא אף העביר טיוטא רק לאחר המועד הקבוע בזיכרון דברים.
ולכן קבע ביהמ”ש כי אמנם אין להורות על אכיפת זיכרון הדברים אבל הפיצוי המוסכם על סך 10% משווי העסקה  בגובה של 121.000 ₪ וכן הוצאות משפט בסך 50,000 ₪, ישולמו ע”י הנתבע (המוכר) לקונה.

(פסק דין מיום  22.7.13. בעניין ניסים גרמה (ת”א 33743-02-11 ),  ביהמ”ש השלום בראשון לציון )

לעקשניים במיוחד…

אם למרות כל מה שקראתם באינטרנט (לרבות רשימה נכבדה זו) החלטתם “ללכת על זה” ולחתום על זיכרון דברים משיקולים שונים, ראשית היעזרו בבעל מקצוע- עו”ד נדלן מקרקעין, שידע לנסח את זיכרון הדברים, ובמיוחד:

1. רשמו סכום פיצוי נמוך מאוד
2. רשמו במפורש שזיכרון הדברים כפוף לבדיקה מקדמית של המצב המשפטי,הפיזי, הרישומי והתכנוני לשביעות רצונכם המלאה, ולהגעה לנוסח מוסכם בין עוה”ד של הצדדים ובהעדרה- המסמך אינו תקף.
3. כמו כן התנו כי אם מאיזה שהיא סיבה, החוזה לא יחתם תוך 14 יום , זיכרון הדברים בטל ומבוטל.
4. רשמו שהמסמך אינו מחייב למכור/לרכוש, ובשום מקרה אינו מהווה חוזה אלא רק רשימת הבנות במסגרת מו”מ.
5. כזכור- עם חתימת זיכרון דברים יש לדווח עליו לרשויות המס- לכן יש להעביר את זיכרון הדברים לעיון עורך דין מקרקעין בהקדם מיד לאחר החתימה
6. רשמו שאין לרשום הערת אזהרה מכוחו של זיכרון הדברים. 

ושוב- עדיף שלא.

כפי שנאמר “שומר נפשו ירחק…” המלצתי הברורה היא לא לחתום על זיכרון דברים, שכן זהו מתכון בדוק לבעיות… תחת זאת פנו באופן מיידי עם גיבוש ההבנות לעורך דין מקרקעין שתערוך /יערוך עבורכם את הבדיקות ואת ההסכם באופן ראוי ובטוח עבורכם.  בהצלחה!

עו”ד ליאורה גדיש היא עורכת דין המתמחה במקרקעין . המאמר אינו מהווה ייעוץ פרטני ומקצועי אלא ניתן כשירות לקהל הרחב, ואינו מהווה המלצה/יעוץ פרטני, ואין לעשות בו שימוש  או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו ללא קבלת אשור מפורש בכתב מעו”ד גדיש.

The post זכרון דברים appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.