אל תנסו לעשות את זה לבד, למרות שהאינטרנט עמוס במדריכים , לרבות מדריך זה.

1. הרובד המשפטי

לחוזה מכירת דירה, מומלץ לפנות לעורכ/ת הדין כבר בשלב הרצון למכירה , כשמתחילים להתהוות ניצני מו"מ . עורכ/ת הדין עשוי/ה להנחות אתכם כיצד להימנע מטעויות (כמו חתימה על זכרון דברים) , כיצד לנהל נכון את המו"מ , מהו לוח התשלומים הנכון עבורכם  וכיו"ב.

במקביל כדאי להתחיל להכין " תיק מכירה"  ולברר עם עורכ/ת הדין פרטים ובדיקות שידרשו לקראת המכירה. פירוט והדרכה תוכלו למצוא במדריך למכירת דירה הקיים באתר לשימושכם.

1. בדיקת חשיפה למיסוי שלכם בחוזה מכירת דירה

עסקה במקרקעין עשויה להיות כרוכה בתשלום מיסים לא מעטים, מומלץ ביותר , לפני חתימה על העיסקה , לברר  עם עורך דין מקרקעין מטעמכם , את גובה המס הצפוי .  כידוע , ידע זה כח . לעיתים שינוי מועד המכירה עשוי להוזיל משמעותית  את גובה המס , דוגמאות תוכלו לראות במדריך למכירת דירה . גם כאשר ברור שקיים חיוב במס (לדוגמא אדם שהינו בעל  מספר דירות), יש לברר היקפו.

על מנת להקל את מלאכת עורכי דין מקרקעין מטעמכם בהכנת חוזה מכירת דירה,  חשוב שתצטיידו במסמכים הבאים:

חוזה רכישה , אשור הבנק לריביות ששולמו עבור מימון (ככל שנלקחה הלוואה / משכנתא), הוצאות עבור שיפוצים – ככל שקיימות קבלות , תשלום מס רכישה שבוצע , תשלום לבעלי מקצוע נוספים כמו מודד , שמאי וכיו"ב. עוד יש לברר במשך כמה שנים השוכר הנכס , ככל שהושכר, וזאת לצורך חישוב הפחת.

חשוב לציין , שאם הנכם בני 60 ומעלה, או אם אינכם עובדים או שהכנסתכם נמוכה, יתכן ותהיו זכאים לביצוע פריסה, מה שעשוי להפחית את גובה המס החל עליכם במכירת הדירה (פריסה נעשית ע"י חלוקת המס על השבח הריאלי ארבע שנים אחורה, כשהשנה האחרונה היא שנת המס). שווה לבדוק.

1. היטל השבחה – ככל שקיימים לדירה אחוזי בניה נוספים, הנובעים מתב"ע החלה על הנכס , ואשר טרם שולם לגבי ההיטל ההשבחה (גם אם בפועל נבנו תוספות הבניה, אך לא שולם לגביהם היטל השבחה, לדוגמא במצב של בניה ללא היתר – חריגת בניה) חשוב לברר מראש מה היקף הזכויות ומהו היטל ההשבחה הצפוי. פעמים רבות לא קל לברר נתונים אלה מראש (לא כל הועדות והעיריות משתפים פעולה עם האזרחים לצורך בירורים אלה) אולם חשוב לדעת סדרי גודל.

לפני מספר שנים פורסם  מקרה בת"א שבו נמכרו הזכויות בחנות ללא ביצוע בדיקת היטל השבחה ובפועל הסתבר כי זכויות הבניה הקיימות  מאפשרות בניית בניין רב קומות, כך שהיטל ההשבחה עלה על שווי התמורה(!!) ולמרות "טיול" בין שתי ערכאות, העיסקה לא בוטלה!! לצורך הדוגמא המספרית, תארו לכם חנות שנמכרת בסכום של 900,000 ₪ ושווי היטל ההשבחה הינו 1,500,000 ₪. עצוב, מתסכל , ו… שלא נדע מצרות. אז כדאי לבדוק… כמאמר קוהלת (פרק ב' פסוק י"ד) : " החכם עינו בראשו והכסיל בחושך הולך" … שימו לב שתיכנסו להגדרת "חכם" ובדקו מראש את חיובי המיסים שלכם .

1. הרובד התכנוני – בדיקה זו מתבצעת מול מחלקת הנדסה או הועדה המקומית לתכנון ובניה  אשר הנכס מצוי בשטח סמכותה. כיום ברוב הועדות ניתן למצוא את תיק הבנין של הנכס סרוק באתר הועדה, לרבות היתרים  והחלטות ועדה . יש לבדוק , בנוסף לשאלת קיומם של אחוזי בניה נוספים, גם את קיומו של היתר הבניה וקיום / העדר חריגות בניה שמצויות פעמים רבות בבתים פרטיים.

בדיקת תיק הבניין של הנכס תאפשר לנו מידע מפורט על הנכס ובמיוחד אילו היתרים ניתנו לגביו ומהי מידת ההתאמה בין המצב הקיים בפועל למצב התכנוני ע"פ ההיתרים  הקיימים בתיק הבניין.

1. הרובד הפיזי

ככל שקיימות בעיות פיזיות בנכס, במיוחד בעיות נסתרות, שאינן נראות לעין, אלא הן בידיעכם הבלעדית כאנשים שגרים בנכס כמו  בעיות עובש או רטיבות גלויה או נסתרת, בעיית איטום, ניקוז, שינוי מבני הגורם לחוסר יציבות כמו הסרת קיר תומך וכיו"ב, חשוב מאוד ליידע את עורך דין מקרקעין מטעמכם ואת הקונה, ולהכניס הצהרה רלבנטית לנכס על מנת שלא תתבעו חלילה לאחר מכן עקב מצג שווא רשלני או חוסר תו"ל במו"מ או הטעיה וכיו"ב .

אלו הן בדיקות  והכנות ראשוניות לקראת מכירת דירה או מכירת בית אולם יתכן, ובהתאם לסוג העיסקה, יהיה צורך בבדיקות אחרות / נוספות בהתאם למצב הנכס.

שיהיה בהצלחה!

האמור במאמר לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו כל שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש  בתוכנו ללא קבלת אשור מפורש מראש ובכתב של עו"ד גדיש. כל הזכויות שמורות .

The post חוזה מכירת דירה appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

ביום 16/1/17 ניתן פסק דין  בתיק מעניין במיוחד . נחתם חוזה רגיל למכירת דירה . אבל, לרוע המזל, שביתת הטאבו שהיתה במשך שלושה שבועות (בין הימים 1.1.14 ל – 21.1.14 ) גרמה לכך שהקונה לא יכלה לקבך כספים ממכירת דירתה הקודמת. לאחר דין ודברים הגיעו הצדדים להסדר ולפיו יוארך המועד לתשלום בעשרה ימים אולם גם במועד החדש היא לא הצליחה לעמוד , מאותה סיבה . לכאורה מדובר בשביתה שאין ביכולת הקונה לעשות דבר כדי למנוע אותה , ומיד כשהיו בידיה הכספים – שבוע לאחר המועד המוסכם – פנתה אל המוכרים ורצתה לשלם את יתרת התמורה, אולם המוכרים התעקשו לקבל את הפיצוי המוסכם – 83,000 ₪ – כתנאי לביצוע העסקה.

למרות שברור לחלוטין שאין זו אשמתה של הרוכשת, ולמרות שהיא הציעה כמחצית מסכום הפצוי – המוכרים לא הסכימו להפחית כלשהו מסכום הפיצוי המוסכם ובדווקנות עמדו על קיום ההסכם ככתבו וכלשונו .

המוכרים הגישו תביעה לקבלת הפיצוי המוסכם ולקבלת הנזקים שנגרמו להם. הנתבעת מצידה הגישה תביעה לקבלת הכספים ששילמה על חשבון הדירה ואשר טרם הוחזרו לה.  התביעות אוחדו. ביהמ"ש קבע בצורה ברורה, כי היה אפשר להקטין את הנזק ולהגיע להסדר בנקודת זמן מוקדמת ובעלויות קטנות יחסית לאין שיעור מהנזקים שקרו בסופו של דבר. אולם המוכרים למרבה הצער, סיכלו את האפשרות לקיים את החוזה ודרשו לקיים אותו בצורה דווקנית. השופטת קבעה כי זו גישה חסרת תום לב(!!) , לכן פסה שהם לא זכאים לפיצוי המוסכם מכח החוזה , וגם לא לנזקים שטענו שקרו להם , למעט סך של 3,000 ₪ בגין סכומים ששולמו לבנק למשכנתאות . השופטת חייבה אותם להחזיר לרוכשת הדירה את הכספים שהיא שילמה והם אף חויבו בהוצאות ובשכ"ט עו"ד בסך של 23,500 ש"ח .

מה אפשר ללמוד מכך?

ראשית, מאז השביתה הגדולה של לשכת רשום המקרקעין , ברב ההסכמים כבר מופיעה הפסקה ששביתה אצל רשות שפעילותה נדרשת לשם קיום חיובים , לא תהווה הפרה . כדאי שתבדקו שגם בחוזה המכר או בחוזה הרכישה שלכם מופיע סעיף כזה.

שנית, מוטלת חובת הקטנת הנזק גם על הצד המקיים. (שהרי לפי סעיף 14 אין המפר חייב בפיצויים  בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין) .

בנוסף ,  חובת תום הלב משתרעת גם על קיום חוזה.  אם ניתן לסיים את המחלוקת ולבדוק את נזקי הפרה – כשהם קטנים ופחות משמעותיים , ביהמ"ש יתן לכך את תשומת לב . התוצאה הראויה, לפי כב' השופטת מקוב, של אי קיום חוזה בתום לב , היא שלילת הפיצוי המוסכם .

ומה שמסתבר בתיק זה , שלא תמיד יש ללכת לפי מידת הדין .  תמיד עדיף לסיים סכסוכים בדרכי נועם , אולם בתיק זה אנו רואים כי גם לביהמ"ש הגיון , עיניים , ולב … והוא  רואה נסיבות שאינן בידי צד , רואה מי תם הלב , למי הרצון הכנה והאמיתי לקיים את החוזה , ולפעמים … יש גם צדק , לא רק דין . שאפו.

(כב' השופטת נעם חת מקוב , בימ"ש שלום ב"ש ,  פס"ד מיום 16/1/17 בענין תא 23315-01-16 בן סנן נ' פארצ'ה)

The post קיום חוזה appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

לעומת זאת במכירת דירת יד שניה , בדרך כלל מופיע סעיף ולפיו הקונה "בדק את הנכס בכל הרשויות המוסמכות והוא מוותר על כל טענה ותביעה ורוכש את הנכס במצבו הנוכחי כמו שהוא "  . פעמים רבות מופיע גם הביטוי AS IS, עליו לא מעט פעמים מתווכחים עו"ד במו"מ. השאלה היא מה פירוש הביטוי הידוע AS IS ?

פס"ד מעניין שניתן בביהמ"ש בהרצליה בענין מרקוביץ נ' ליננברג עסק בנושא זה , שם היה מקרה  בו הקונים רכשו נכס יוקרתי מאוד בסכום של שמונה מיליון ₪, ולאחר הקניה, כך טענו , גילו מוקדי רטיבות שונים, ולא רק זו אלא שגם החול שמתחת לדירה ספוג מים. הקונים תבעו את המוכרים על סכום של מיליון ₪ .

ביהמ"ש קבע, כי למרות שהיה בחוזה סעיף ולפיו "ככל הידוע למוכר אין בעיית רטיבות" ובהמשך נכתב "אי נכונות ו/ או דיוק הצהרות המוכר יהווה הפרה יסודית של הסכם זה מצד המוכר", מלכתחילה הקונים התכוונו לבצע שיפוצים נרחבים בנכס, והם לא עמדו בנטל להוכיח שהמוכרים , בזמן החוזה , ידעו על בעיות הרטיבות בדירה והסתירו זאת מפניהם. ביהמ"ש קבע כי השימוש במושג " AS IS " נפוץ במיוחד בעסקאות בהן "אין למוכר יתרון ידיעה מובהק אודות מצב הממכר על פני הרוכש", ובאופן ספציפי  התניה של AS IS נועדה "להטיל את הסיכון לטעות על הרוכש". זאת כאמור, כשהקונה לא הצליח להוכיח שהמוכר ידע על כך והסתיר זאת ממנו.

ביהמ"ש  הסתמך על פסה"ד  שניתן ע"י ביהמ"ש העליון, אשר  נדרש להגדרת AS IS בתיק המפורסם של פרשת  הולילנד (ע"א 5054/11).  הקונה, אשר רכש את האדמה עליה היה אמור להיבנות הפרויקט הענק המדובר, חשב שקיימים אחוזי בניה מסוימים בנכס – על סמך בדיקותיו, ובפועל הוא לא היה מודע (ולא היה יכול להיות מודע) לכך, שמתנהלת חקירה משטרתית סמויה בגין אחוזי הבניה המטורפים שניתנו שם , ובפועל הפיכת החקירה המשטרתית  לגלויה השפיעה על ערכו של הנכס ועל היכולת לממש את התכניות ( עד כדי הפסד של 40 מיליון ₪!!). השאלה הייתה, האם הקונה יכול לבטל את החוזה , שכן החקירה המשטרתית הייתה סמויה בעת חתימת ההסכם , ואילו היה יודע על כך , לא היה מתקשר בהסכם?

המוכר טען , שמכיוון שהקונה רכש את הנכס "   AS IS  " ,  מדובר על סעיף ויתור על כל טענת טעות או פגם בכריתה, כך שגם אם היה משהו  – כמו חקירת משטרה סמויה – שלא היה יכול לדעת עליו – זו בעיה שלו… לעומתו הקונה טען , שהוויתור שעליו מדובר בסעיף הוא  ויתור על דברים שניתן לגלות אותם בלבד, לדוגמא בדיקה שניתן לעשות בעירייה , או ברשויות אחרות.  ביהמ"ש קבע, שמכיוון שהקונה רכש את הנכס " AS IS  " ,  הוא לקח את הסיכון לקנות את הנכס כמו שהוא וגם במקרה שכזה – של משהו שלא ניתן לדעת , הקונה , שהסכים לסעיף כזה, אמר בעצם , אני לוקח על עצמי את הסיכון גם למידע שאני לא מודע לקיומו.

מסקנה: זהירות עם המונח הזה . כקונה, הוא מטיל על הקונה את מלוא האחריות והסיכון לפגמים בנכס, לרבות על דברים לא ידועים אך למעט דברים שניתן להוכיח שהמוכר ידע עליהם. כמוכר – אם הקונה מסכים שהמונח יכנס לחוזה, זה נותן לך הגנה טובה….

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש  או לראות בו יעוץ משפטי  מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו ללא קבלת  יעוץ משפטי מעורך/ת דין לענייני נדל"ן.

The post מה פירוש המונח AS IS בחוזה מכר דירה? appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

ובכן, מעבר לצורך בבדיקת זכויות הקבלן בנכס, האם מדובר בקרקע פרטית או קרקע מנהל, האם מדובר בזכויות מכח הסכם קומבינציה או מכח הסכם חכירה, האם הקרקע משועבדת ולמי, וכיצד תרכשו דירה בכפוף לאותו שעבוד קיים ועוד ועוד פריטים הדורשים בדיקה, ישנם בחוזה עצמו סעיפים לא מעטים הניתנים לשינוי באופן שיגן על זכויותיכם בצורה ראויה הרבה יותר מאשר אם תותירו על כנו את נוסח החוזה הבסיסי ("חוזה מאסטר") שערך עוה"ד של הקבלן תוך התחשבות באינטרסים שלו ושלו בלבד.

לעיתים הקבלנים כל כך מגזימים שהסעיפים נחשבים "סעיפים מקפחים בחוזה אחיד". אמנם, במקרה של סעיפים כאלה, רק היועץ המשפטי לממשלה רשאי לפנות לבית הדין לחוזים אחידים (להלן:" בית הדין") ולבקש את ביטול הסעיפים המקפחים או ביטולו של חוזה מקפח, אולם מאז 2011, נרשמה עליה תלולה בתלונות של רוכשים ליועץ המשפטי לממשלה עקב סעיפים מקפחים.

ב- 2011 בית הדין קבע כי מספר סעיפים בחוזה הסטנדרטי של חברת שיכון ופיתוח הינם מקפחים ולכן ביטל אותם: הסעיף הראשון חייב את הקונה בפיצוי מוסכם של 15% ממחיר העסקה במקרה שהוא רוצה לבטל את העיסקה . סעיף זה בוטל על ידי בית הדין. הסעיף השני שבוטל: סעיף שחייב את הרוכשים לחתום על פרוטוקול מסירה בעת קבלת הדירה, כאשר מעבר לליקויים האמורים בפרוטוקול זה, קבע אותו סעיף, לא יוכלו לבוא בטענות ולדרוש תיקון וליקויים נוספים, וזאת כמובן בניגוד לחוק המכר (דירות) המחייב את תיקון הליקויים העומדים בקריטריונים ע"פ החוק לשנת הבדק הראשונה (עד תום שנה  מקבלת המפתח) בכל מקרה של אי התאמה, ובליקויים רבים נוספים (צנרת, חשמל, דוד וכו') לתקופות ארוכות יותר (בין שנתיים לשבע שנים) – תלוי בליקוי.   

בית הדין קבע שזכרון הדברים "הצעת רכישה" שמחתימים במשרד המכירות – גם הם בגדר "חוזה אחיד" ולכן על הקבלן להקפיד על הניסוח שלו. אנשים שחותמים על הצעת הרכישה לא מבינים שהיא מחייבת.

סעיף נוסף שבית המשפט מצא כסעיף בעייתי הוא הסעיף המגביל את יכולתו של קונה למכור את הדירה שרכש מהקבלן – עד לקבלת המפתח. בית הדין מצא דרך ביניים וקבע שניתן יהיה למכור את הדירה אולם באישור החברה, וההתנגדות מטעם החברה יכולה להיעשות רק מטעמים סבירים.

בחודש פברואר 2017 ביטל בית הדין סעיפים נוספים, בחוזים של שתי חברות נוספות:

בחוזה של חברת אשדר, בוטל הסעיף המעניק לאשדר זכות לקבל אוטומטית 15% ממחיר הדירה במקרה של ביטול עסקה או הפרה (כמו בחוזה שיכון ופיתוח) ונקבע כי היא תצטרך להוכיח את נזקיה בפועל.

בנוסף, סוכם שהסכום הנדרש מהרוכשים כ"דמי רשום" בשלב החתימה על הצעת הרכישה יופחת מ- 15,000 ₪ לסך של 500 ₪ בלבד, ובנוסף אשדר תתחייב לא להציע את הדירה לאחרים בשלב המו"מ.

בחוזה של חברת "דוניץ" בוטלו הסעיפים הבאים:

האחריות לתיקון ליקויים בדירה כנוסע מחוק המכר יחול על תיקון כל ליקוי , ללא שלילת חובת התיקון במקרה של שינוי מהמפרט הסטנדרטי. בית הדין קבע כי התניה המגבילה את האחריות לחומרים, פריטים או אביזרים השונים מהמפרט היא תנאי מקפח ולכן הסעיף הזה נמחק מהחוזים של דוניץ.

סעיף נוסף שנמחק מהחוזה של דוניץ הוא הסעיף שמונע מהקונה את היכולת לקזז את סכום הפיצוי שמגיע לו (למשל עקב איחור במסירה) מתשלומים שטרם שילם לקבלן.

אמנם בית הדין לחוזים אחידים אינו מהווה הלכה חלוטה שכן אינו שווה ערך לבית המשפט העליון, אולם מן הראוי שחברות קבלניות ילמדו מניסיונן של חברות קבלניות אחרות שכבר עברו את ההליך המשפטי, ויוציאו מחוזי המכר שלהם את כל אותם סעיפים שכבר נקבע כי הם מקפחים. אין ספק שזו יכולה לשמש הלכה מנחה באופן ברור. לא יעלה על הדעת כי היועץ המשפטי יצטרך לנהל את אותו דיון שוב ושוב מול חברות קבלניות שונות על סעיפים שכבר נקבע כי הם מקפחים.

פסק הדין הזה בהחלט נותן רוח גבית לרוכשי דירה מקבלן ולעורכי דינם – אם אתם נתקלים בחוזה עם סעיפים מקפחים – אל תהססו לפנות ליועץ המשפטי לממשלה. אמנם טחנות הצדק טוחנות לאט, אבל אין ספק שהן טוחנות….

אז לפני רכישת דירה מקבלן, תדאגו לזכויות שלכם ואל תקחו סיכון. קחו ליווי משפטי מסודר גם ברכישת דירה מקבלן. יש מה לשנות בהחלט. תצטיידו בעו"ד נדל"ן מטעמכם שיבדקו וידאגו כי אתם מוגנים בהסכם ואם לא – ישנו את הטעון שינוי. בנוסף,  יש צורך בבדיקת הזכויות וביכולת רשום הזכויות על שמכם בבוא העת, בבדיקת הבטחונות, בבדיקת החשיפה למיסוי הכרוך בעיסקה ועוד. להרחבה  בענין רכישת דירה מקבלן היכנסו למאמר "המדריך המלא לרכישת דירה מקבלן".  

הסיכום אינו ממצה  ואין להסתמך עליו או לעשות בו כל שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין סוג. המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו.

The post ביטול סעיפים מקפחים בחוזה appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

מטרתו של כל חוזה , מעבר להגדרת החיובים של הצדדים, הוא להגדיר את נטילת הסיכונים בין הצדדים. ברכישת דירה חדשה מקבלן, הקונה זוכה לשלל הגנות מכח חוק המכר, הגנות שאינן ניתנות להתנאה (המשמעות היא, שהקבלן אינו יכול לכתוב בחוזה שהן לא קיימות) וביניהן תקופות אחריות שונות למרכיבים שונים בדירה , לדוגמא אחריות על מערכות הצנרת והביוב – ארבע שנים, ליקויים בריצוף – שנתיים וכו' (תקופות האחריות השונות מפורטות בנספח לחוק המכר).

לעומת זאת במכירת דירת יד שניה , בדרך כלל מופיע סעיף ולפיו הקונה "בדק את הנכס בכל הרשויות המוסמכות והוא מוותר על כל טענה ותביעה ורוכש את הנכס במצבו הנוכחי כמו שהוא "  . פעמים רבות מופיע גם הביטוי  AS IS , עליו לא מעט פעמים מתווכחים עו"ד במו"מ. השאלה היא מה פירוש הביטוי הידוע AS IS?

פס"ד מעניין שניתן בביהמ"ש בהרצליה בענין מרקוביץ נ' ליננברג עסק בנושא זה , שם היה מקרה  בו הקונים רכשו נכס יוקרתי מאוד בסכום של שמונה מיליון ₪, ולאחר הקניה, כך טענו , גילו מוקדי רטיבות שונים, ולא רק זו אלא שגם החול שמתחת לדירה ספוג מים. הקונים תבעו את המוכרים על סכום של מיליון ₪ .

ביהמ"ש קבע, כי למרות שהיה בחוזה סעיף ולפיו "ככל הידוע למוכר אין בעיית רטיבות" ובהמשך נכתב "אי נכונות ו/ או דיוק הצהרות המוכר יהווה הפרה יסודית של הסכם זה מצד המוכר", מלכתחילה הקונים התכוונו לבצע שיפוצים נרחבים בנכס, והם לא עמדו בנטל להוכיח שהמוכרים , בזמן החוזה , ידעו על בעיות הרטיבות בדירה והסתירו זאת מפניהם. ביהמ"ש קבע כי השימוש במושג "AS IS" נפוץ במיוחד בעסקאות בהן "אין למוכר יתרון ידיעה מובהק אודות מצב הממכר על פני הרוכש", ובאופן ספציפי  התניה של AS IS נועדה "להטיל את הסיכון לטעות על הרוכש". זאת כאמור, כשהקונה לא הצליח להוכיח שהמוכר ידע על כך והסתיר זאת ממנו.

ביהמ"ש  הסתמך על פסה"ד  שניתן ע"י ביהמ"ש העליון, אשר  נדרש להגדרת AS IS בתיק המפורסם של פרשת  הולילנד (ע"א 5054/11).  הקונה, אשר רכש את האדמה עליה היה אמור להיבנות הפרויקט הענק המדובר, חשב שקיימים אחוזי בניה מסוימים בנכס – על סמך בדיקותיו, ובפועל הוא לא היה מודע (ולא היה יכול להיות מודע) לכך, שמתנהלת חקירה משטרתית סמויה בגין אחוזי הבניה המטורפים שניתנו שם , ובפועל הפיכת החקירה המשטרתית  לגלויה השפיעה על ערכו של הנכס ועל היכולת לממש את התוכניות ( עד כדי הפסד של 40 מיליון ₪!!). השאלה היתה, האם הקונה יכול לבטל את החוזה , שכן החקירה המשטרתית היתה סמויה בעת חתימת ההסכם , ואילו היה יודע על כך , לא היה מתקשר בהסכם?

המוכר טען , שמכיוון שהקונה רכש את הנכס "   AS IS  " ,  מדובר על סעיף ויתור על כל טענת טעות או פגם בכריתה, כך שגם אם היה משהו  – כמו חקירת משטרה סמויה – שלא היה יכול לדעת עליו – זו בעיה שלו …. לעומתו הקונה טען , שהויתור שעליו מדובר בסעיף הוא  ויתור על דברים שניתן לגלות אותם בלבד, לדוגמא בדיקה שניתן לעשות בעיריה , או ברשויות אחרות.  ביהמ"ש קבע, שמכיוון שהקונה רכש את הנכס " AS IS  " ,  הוא לקח את הסיכון לקנות את הנכס כמו שהוא וגם במקרה שכזה – של משהו שלא ניתן לדעת , הקונה , שהסכים לסעיף כזה, אמר בעצם , אני לוקח על עצמי את הסיכון גם למידע שאני לא מודע לקיומו.

מסקנה: זהירות עם המונח הזה . כקונה, הוא מטיל על הקונה את מלוא האחריות והסיכון לפגמים בנכס, לרבות על דברים לא ידועים אך למעט דברים שניתן להוכיח שהמוכר ידע עליהם. כמוכר – אם הקונה מסכים שהמונח יכנס לחוזה, זה נותן לך הגנה טובה….

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש  או לראות בו יעוץ משפטי  מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו ללא קבלת  יעוץ משפטי מעורך/ת דין לעניני נדל"ן.

The post AS IS appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.