אל תנסו לעשות את זה לבד, למרות שהאינטרנט עמוס במדריכים , לרבות מדריך זה.

1. הרובד המשפטי

לחוזה מכירת דירה, מומלץ לפנות לעורכ/ת הדין כבר בשלב הרצון למכירה , כשמתחילים להתהוות ניצני מו”מ . עורכ/ת הדין עשוי/ה להנחות אתכם כיצד להימנע מטעויות (כמו חתימה על זכרון דברים) , כיצד לנהל נכון את המו”מ , מהו לוח התשלומים הנכון עבורכם  וכיו”ב.

במקביל כדאי להתחיל להכין ” תיק מכירה”  ולברר עם עורכ/ת הדין פרטים ובדיקות שידרשו לקראת המכירה. פירוט והדרכה תוכלו למצוא במדריך למכירת דירה הקיים באתר לשימושכם.

1. בדיקת חשיפה למיסוי שלכם בחוזה מכירת דירה

עסקה במקרקעין עשויה להיות כרוכה בתשלום מיסים לא מעטים, מומלץ ביותר , לפני חתימה על העיסקה , לברר  עם עורך דין מקרקעין מטעמכם , את גובה המס הצפוי .  כידוע , ידע זה כח . לעיתים שינוי מועד המכירה עשוי להוזיל משמעותית  את גובה המס , דוגמאות תוכלו לראות במדריך למכירת דירה . גם כאשר ברור שקיים חיוב במס (לדוגמא אדם שהינו בעל  מספר דירות), יש לברר היקפו.

על מנת להקל את מלאכת עורכי דין מקרקעין מטעמכם בהכנת חוזה מכירת דירה,  חשוב שתצטיידו במסמכים הבאים:

חוזה רכישה , אשור הבנק לריביות ששולמו עבור מימון (ככל שנלקחה הלוואה / משכנתא), הוצאות עבור שיפוצים – ככל שקיימות קבלות , תשלום מס רכישה שבוצע , תשלום לבעלי מקצוע נוספים כמו מודד , שמאי וכיו”ב. עוד יש לברר במשך כמה שנים השוכר הנכס , ככל שהושכר, וזאת לצורך חישוב הפחת.

חשוב לציין , שאם הנכם בני 60 ומעלה, או אם אינכם עובדים או שהכנסתכם נמוכה, יתכן ותהיו זכאים לביצוע פריסה, מה שעשוי להפחית את גובה המס החל עליכם במכירת הדירה (פריסה נעשית ע”י חלוקת המס על השבח הריאלי ארבע שנים אחורה, כשהשנה האחרונה היא שנת המס). שווה לבדוק.

1. היטל השבחה – ככל שקיימים לדירה אחוזי בניה נוספים, הנובעים מתב”ע החלה על הנכס , ואשר טרם שולם לגבי ההיטל ההשבחה (גם אם בפועל נבנו תוספות הבניה, אך לא שולם לגביהם היטל השבחה, לדוגמא במצב של בניה ללא היתר – חריגת בניה) חשוב לברר מראש מה היקף הזכויות ומהו היטל ההשבחה הצפוי. פעמים רבות לא קל לברר נתונים אלה מראש (לא כל הועדות והעיריות משתפים פעולה עם האזרחים לצורך בירורים אלה) אולם חשוב לדעת סדרי גודל.

לפני מספר שנים פורסם  מקרה בת”א שבו נמכרו הזכויות בחנות ללא ביצוע בדיקת היטל השבחה ובפועל הסתבר כי זכויות הבניה הקיימות  מאפשרות בניית בניין רב קומות, כך שהיטל ההשבחה עלה על שווי התמורה(!!) ולמרות “טיול” בין שתי ערכאות, העיסקה לא בוטלה!! לצורך הדוגמא המספרית, תארו לכם חנות שנמכרת בסכום של 900,000 ₪ ושווי היטל ההשבחה הינו 1,500,000 ₪. עצוב, מתסכל , ו… שלא נדע מצרות. אז כדאי לבדוק… כמאמר קוהלת (פרק ב’ פסוק י”ד) : ” החכם עינו בראשו והכסיל בחושך הולך” … שימו לב שתיכנסו להגדרת “חכם” ובדקו מראש את חיובי המיסים שלכם .

1. הרובד התכנוני – בדיקה זו מתבצעת מול מחלקת הנדסה או הועדה המקומית לתכנון ובניה  אשר הנכס מצוי בשטח סמכותה. כיום ברוב הועדות ניתן למצוא את תיק הבנין של הנכס סרוק באתר הועדה, לרבות היתרים  והחלטות ועדה . יש לבדוק , בנוסף לשאלת קיומם של אחוזי בניה נוספים, גם את קיומו של היתר הבניה וקיום / העדר חריגות בניה שמצויות פעמים רבות בבתים פרטיים.

בדיקת תיק הבניין של הנכס תאפשר לנו מידע מפורט על הנכס ובמיוחד אילו היתרים ניתנו לגביו ומהי מידת ההתאמה בין המצב הקיים בפועל למצב התכנוני ע”פ ההיתרים  הקיימים בתיק הבניין.

1. הרובד הפיזי

ככל שקיימות בעיות פיזיות בנכס, במיוחד בעיות נסתרות, שאינן נראות לעין, אלא הן בידיעכם הבלעדית כאנשים שגרים בנכס כמו  בעיות עובש או רטיבות גלויה או נסתרת, בעיית איטום, ניקוז, שינוי מבני הגורם לחוסר יציבות כמו הסרת קיר תומך וכיו”ב, חשוב מאוד ליידע את עורך דין מקרקעין מטעמכם ואת הקונה, ולהכניס הצהרה רלבנטית לנכס על מנת שלא תתבעו חלילה לאחר מכן עקב מצג שווא רשלני או חוסר תו”ל במו”מ או הטעיה וכיו”ב .

אלו הן בדיקות  והכנות ראשוניות לקראת מכירת דירה או מכירת בית אולם יתכן, ובהתאם לסוג העיסקה, יהיה צורך בבדיקות אחרות / נוספות בהתאם למצב הנכס.

שיהיה בהצלחה!

האמור במאמר לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו כל שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש  בתוכנו ללא קבלת אשור מפורש מראש ובכתב של עו”ד גדיש. כל הזכויות שמורות .

The post חוזה מכירת דירה appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

ובכן, מעבר לצורך בבדיקת זכויות הקבלן בנכס, האם מדובר בקרקע פרטית או קרקע מנהל, האם מדובר בזכויות מכח הסכם קומבינציה או מכח הסכם חכירה, האם הקרקע משועבדת ולמי, וכיצד תרכשו דירה בכפוף לאותו שעבוד קיים ועוד ועוד פריטים הדורשים בדיקה, ישנם בחוזה עצמו סעיפים לא מעטים הניתנים לשינוי באופן שיגן על זכויותיכם בצורה ראויה הרבה יותר מאשר אם תותירו על כנו את נוסח החוזה הבסיסי (“חוזה מאסטר”) שערך עוה”ד של הקבלן תוך התחשבות באינטרסים שלו ושלו בלבד.

לעיתים הקבלנים כל כך מגזימים שהסעיפים נחשבים “סעיפים מקפחים בחוזה אחיד”. אמנם, במקרה של סעיפים כאלה, רק היועץ המשפטי לממשלה רשאי לפנות לבית הדין לחוזים אחידים (להלן:” בית הדין”) ולבקש את ביטול הסעיפים המקפחים או ביטולו של חוזה מקפח, אולם מאז 2011, נרשמה עליה תלולה בתלונות של רוכשים ליועץ המשפטי לממשלה עקב סעיפים מקפחים.

ב- 2011 בית הדין קבע כי מספר סעיפים בחוזה הסטנדרטי של חברת שיכון ופיתוח הינם מקפחים ולכן ביטל אותם: הסעיף הראשון חייב את הקונה בפיצוי מוסכם של 15% ממחיר העסקה במקרה שהוא רוצה לבטל את העיסקה . סעיף זה בוטל על ידי בית הדין. הסעיף השני שבוטל: סעיף שחייב את הרוכשים לחתום על פרוטוקול מסירה בעת קבלת הדירה, כאשר מעבר לליקויים האמורים בפרוטוקול זה, קבע אותו סעיף, לא יוכלו לבוא בטענות ולדרוש תיקון וליקויים נוספים, וזאת כמובן בניגוד לחוק המכר (דירות) המחייב את תיקון הליקויים העומדים בקריטריונים ע”פ החוק לשנת הבדק הראשונה (עד תום שנה  מקבלת המפתח) בכל מקרה של אי התאמה, ובליקויים רבים נוספים (צנרת, חשמל, דוד וכו’) לתקופות ארוכות יותר (בין שנתיים לשבע שנים) – תלוי בליקוי.   

בית הדין קבע שזכרון הדברים “הצעת רכישה” שמחתימים במשרד המכירות – גם הם בגדר “חוזה אחיד” ולכן על הקבלן להקפיד על הניסוח שלו. אנשים שחותמים על הצעת הרכישה לא מבינים שהיא מחייבת.

סעיף נוסף שבית המשפט מצא כסעיף בעייתי הוא הסעיף המגביל את יכולתו של קונה למכור את הדירה שרכש מהקבלן – עד לקבלת המפתח. בית הדין מצא דרך ביניים וקבע שניתן יהיה למכור את הדירה אולם באישור החברה, וההתנגדות מטעם החברה יכולה להיעשות רק מטעמים סבירים.

בחודש פברואר 2017 ביטל בית הדין סעיפים נוספים, בחוזים של שתי חברות נוספות:

בחוזה של חברת אשדר, בוטל הסעיף המעניק לאשדר זכות לקבל אוטומטית 15% ממחיר הדירה במקרה של ביטול עסקה או הפרה (כמו בחוזה שיכון ופיתוח) ונקבע כי היא תצטרך להוכיח את נזקיה בפועל.

בנוסף, סוכם שהסכום הנדרש מהרוכשים כ”דמי רשום” בשלב החתימה על הצעת הרכישה יופחת מ- 15,000 ₪ לסך של 500 ₪ בלבד, ובנוסף אשדר תתחייב לא להציע את הדירה לאחרים בשלב המו”מ.

בחוזה של חברת “דוניץ” בוטלו הסעיפים הבאים:

האחריות לתיקון ליקויים בדירה כנוסע מחוק המכר יחול על תיקון כל ליקוי , ללא שלילת חובת התיקון במקרה של שינוי מהמפרט הסטנדרטי. בית הדין קבע כי התניה המגבילה את האחריות לחומרים, פריטים או אביזרים השונים מהמפרט היא תנאי מקפח ולכן הסעיף הזה נמחק מהחוזים של דוניץ.

סעיף נוסף שנמחק מהחוזה של דוניץ הוא הסעיף שמונע מהקונה את היכולת לקזז את סכום הפיצוי שמגיע לו (למשל עקב איחור במסירה) מתשלומים שטרם שילם לקבלן.

אמנם בית הדין לחוזים אחידים אינו מהווה הלכה חלוטה שכן אינו שווה ערך לבית המשפט העליון, אולם מן הראוי שחברות קבלניות ילמדו מניסיונן של חברות קבלניות אחרות שכבר עברו את ההליך המשפטי, ויוציאו מחוזי המכר שלהם את כל אותם סעיפים שכבר נקבע כי הם מקפחים. אין ספק שזו יכולה לשמש הלכה מנחה באופן ברור. לא יעלה על הדעת כי היועץ המשפטי יצטרך לנהל את אותו דיון שוב ושוב מול חברות קבלניות שונות על סעיפים שכבר נקבע כי הם מקפחים.

פסק הדין הזה בהחלט נותן רוח גבית לרוכשי דירה מקבלן ולעורכי דינם – אם אתם נתקלים בחוזה עם סעיפים מקפחים – אל תהססו לפנות ליועץ המשפטי לממשלה. אמנם טחנות הצדק טוחנות לאט, אבל אין ספק שהן טוחנות….

אז לפני רכישת דירה מקבלן, תדאגו לזכויות שלכם ואל תקחו סיכון. קחו ליווי משפטי מסודר גם ברכישת דירה מקבלן. יש מה לשנות בהחלט. תצטיידו בעו”ד נדל”ן מטעמכם שיבדקו וידאגו כי אתם מוגנים בהסכם ואם לא – ישנו את הטעון שינוי. בנוסף,  יש צורך בבדיקת הזכויות וביכולת רשום הזכויות על שמכם בבוא העת, בבדיקת הבטחונות, בבדיקת החשיפה למיסוי הכרוך בעיסקה ועוד. להרחבה  בענין רכישת דירה מקבלן היכנסו למאמר “המדריך המלא לרכישת דירה מקבלן“.  

הסיכום אינו ממצה  ואין להסתמך עליו או לעשות בו כל שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין סוג. המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו.

The post ביטול סעיפים מקפחים בחוזה appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

1. מיקום– בבחירת הדירה יש לבדוק תחילה את הסביבה. חשוב לבדוק האם מתוכנן לקום מפעל או כביש מעבר לכביש?אולי הקמת בית ספר? לבדיקת פרטים אלה יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה בעיר. בישובים קטנים הועדה אחראית על אזור מסוים כדוגמת ועדה מקומית שרונים שאחראית על ישובי עין ורד, תל מונד, אבן יהודה וכו’. בנוסף כדאי לבדוק שאין באזור בו נמצאת הדירה אנטנה/קו מתח גבוה/גז ראדון ויתר מפגעים סביבתיים.

2. מיהות- יש לבדוק את הקבלן. כן, קצת מחקר, שיצדיק את עצמו מאוד בהמשך. חשוב לבדוק פרויקטים קודמים או נוכחיים של הקבלן, יש לבדוק את איתנותו הכלכלית. אם מדובר בחברה, ניתן לקבל עליה פרטים ראשוניים ברשם החברות.

כדאי להתעניין עם רוכשים בפרויקטים קודמים:  האם הקבלן מסר את הדירות בזמן, האם הדירות נמסרו באיכות ראויה, מהי רמת הגימור,  ולא פחות חשוב איך היה השירות שניתן על ידו לתיקון ליקויים כשכבר היה צורך בכך:  האם “טירטר” את הדיירים או תיקן במהירות וביעילות.

3. חשוב לברר את מהות הזכויות הנרכשות, האם הנכס רשום בטאבו או במינהל? מי בעל הזכות בנכס? במידה וקיימות הערות אזהרה או זכויות נוגדות אחרות – עיקולים, שעבודים – למי הם מתייחסים? כיצד ניתן להבטיח שהדירה שאתם רוכשים מקבלן אכן- בסופו של דבר תירשם על שמכם? כיצד תבטיחו שהדירה שאתם רוכשים לא נמכרה למישהו אחר לפניכם? במיוחד יש לוודא שהחניה  והמחסן לא נמכרו כבר לאחר לפניכם (וזה קורה למרבה הצער…)

4. האם קיים היתר בניה לבניין שעומד להיבנות, והאם הדירה שאתם עומדים לרכוש כלולה באותו היתר? לדוגמא את מודעת הדירה למכירה בקומה ה8 כדאי לוודא שההיתר לא מתייחס רק ל7 קומות

5. הבטחת הכספים שאתם משלמים: עפ”י חוק המכר הקבלן מחויב לתת לכם בטוחה ברגע ששילמתם מעבר ל7% ממחיר הדירה. הבטוחה יכולה להינתן בדרך של ערבות בנקאית או ביטוח או שעבוד חלק יחסי של הקרקע לטובתכם או הערת אזהרה או העברת בעלות. חשוב לציין כי תוכלו לממש את הערבות הבנקאית או הביטוח במצב של חדלות פירעון (כינוס נכסים/פירוק/עיקול כנגד הקבלן או בעל הקרקע) אולם לא תוכלו לממש את הבטוחה במצב של הפרת הסכם. זאת אומרת, אם הקבלן לדוגמא מאחר למסור את המפתח בשמונה חודשים, זו לא עילה למימוש הבטוחה. על פי חוק הוא חייב לכם פיצוי ( ראה פירוט להלן) אבל אם הוא לא ישלם בדרכי נועם, תצטרכו לתבוע אותו.

לפרטים נוספים ראה חוק המכר ( הבטחת השקעות של רוכשי דירות ) התשל”ג- 1973 לחצו כאן

6. לגבי החוזה עצמו– תקצר היריעה כמובן לפרט, אבל נקודות חשובות שכדאי לשים לב אליהן:

א. שימו לב שנרשמים בחוזה: שטח הדירה ושטח המחסן והמרפסת.

ב. שימו לב שהמפרט הטכני המצורף מכיל פרטים ברורים. נוסח המפרט הטכני הנדרש ע”פ החוק הינו כמפורט להלן – לחצו כאן

הבהרה: הנוסח התחייב הוא זה שפורסם בקובץ התקנות. הטופס המוצג נועד לסייע לציבור המשתמשים ואינו מחליף, מוסיף, גורע או משנה מהוראות כל דין והוא כפוף לשינויים כפי שיהיו מעת לעת. בכל מקרה של סתירה קובעות הוראות החוק והצו האמור.

ג. חשוב שיהיה סעיף שמאפשר לכם לבצע שינויים בדירה.

ד. בעת רשום פרוטוקול המסירה יש לוודא שתהיה לכם הזכות לרשום ליקויים שאתם מוצאים, גם אם הקבלן לא מסכים לקיומם.                    

ה. יש לשים לב שהקבלן לא מחייב אתכם לקבל חזקה לפני הזמן אם זה לא מתאים לכם (קחו בחשבון את נתוני העסקה העתידית שלכם מול הקונים שלכם אם אתם מוכרים דירה קיימת) , ולחילופין שתהיה הודעה מוקדמת שתאפשר לכם להתארגן בהתאמה.

ו. יש לברר באיזה תנאים מתבטלת חלילה העסקה וכיצד מוחזרים לכם הכספים ששילמתם,  לוודא שהקנס בגין הפרה יסודית אינו עולה על 10%, בנוסף לא מומלץ להסכים לבוררות במקרה של מחלוקת.

ז. במקרה של פרויקט בניה  המקבל מימון באמצעות בנק  מלווה – יש לוודא כי אתם מקבלים בתחילת התהליך מכתב החרגה מותנה , המחריג את דירתכם מהשעבוד הקיים על הפרויקט ( כמובן בכפוף לתנאים – ששילמתם את מלוא הדירה , שבניית הדירה הסתיימה , ושקיבלתם את החזקה).

עם סיום הבניה וקבלת הדירה לידיכם, הקפידו לקבל מכתב החרגה מוחלט , אשר למעשה מאשר קיומם של שלושת התנאים . מכתב זה מחריג באופן מוחלט וסופי את דירתכם מהשיעבוד , ובנוסף, אם תמכרו את הדירה לפני שזכויותיכם ירשמו בטאבו, תדרשו על ידי קונה הדירה , להציג את מכתב ההחרגה המוחלט.

ח. כתנאי למסירת המפתח , עליכם להחזיר לקבלן את הבטוחות – שימו לב – חשוב מאוד ! אם טרם הובטחו זכויותיכם באמצעות הערת אזהרה או רשום בעלות (ובמקרה של זכויות חכירה – חתימה על חוזה חכירה מהוון) – תדרשו שהבטוחה לא תוחזר לידי הקבלן כי אם לידי נאמן , שאינו עו”ד של הקבלן בפרויקט.

7. בזמן הבניה כדאי לעקוב אחרי התקדמות הבניה ובמידה ויש עיכוב יש להתרות בכתב בקבלן,  עדיף באמצעות עו”ד.

8. לפני קבלת המפתח יש לערוך בדיקה יסודית של הדירה, עדיף עם איש מקצוע כמו מהנדס מוסמך שגם יוכל להוציא חוות דעת מסודרת עם פרוטוקול מסירה מפורט המתעד את הליקויים.

9. חשוב להודיע לקבלן בכתב על ליקויים שימצאו במהלך שנת הבדק – שנת המגורים הראשונה בנכס.רצוי להודיע על הליקויים בדואר רשום, ומיד כשהם מתגלים, לבל תשמע טענה  מטעם הקבלן כי הוא פטור מלתקן עקב החרפת המצב בשל הזנחה מצידכם.

10. לאחר שנת הבדק יגיע הקבלן לבדיקת הנכס. הליקויים יתוקנו לאחר מכן תוך זמן סביר. הקבלן צריך  להגיע לבצע תיקונים במהלך שנת הבדיקה במקרה שבו מדובר בליקוי דחוף – אותו יש לתקן מיידית. לאחר תקופת הבדק קיימות תקופות אחריות (תקופות שונות שמשתנות לפי סוג הליקוי לדו’: אחריות של צנרת – שנתיים, אחריות לסדקים- 5 שנים וכו’) . תקופות האחריות השונות מפורטות בתוספת לחוק המכר (מופיעה בסיום החוק) – לחצו כאן

הקבלן מחויב  ע”פ החוק לתקן את הנזק אלא אם הוכיח שהנזק הינו עקב נזק שנגרם ע”י רוכש הדירה או בעל מקצוע מטעמו.

11. חשוב לעקוב אחרי רישום הזכויות ולוודא כי תוך זמן סביר תירשמנה הזכויות על שמכם (בקניה מקבלן זמן סביר יכול להיות גם 5 שנים…) בינתיים, ובזמן קבלת המפתח כדאי לבדוק שנרשמה לטובתכם לפחות הערת אזהרה וקיבלתם מכתב החרגה מוחלט-(מקסימום תוך 30 יום מקבלת החזקה בדירה שרכשתם).

12. ייצוג עורך דין. כן, לא כדאי לחתום על עסקת נדל”ן ללא ייצוג, אמנם האינטרנט מספק שפע מידע זמין (לרבות רשימה נפלאה זו… ) אבל בשום אופן זה אין מדובר בתחליף לעו”ד שיבדוק את הניירת וינהל עבורכם מו”מ ראוי וילווה אתכם בצורה מקצועית.

חשוב להפנים שעוה”ד של הקבלן לא מייצג אתכם ושכ”ט שאתם משלמים לעוה”ד של הקבלן מהווה למעשה חלק ממחיר הדירה כשהשירות שאתם מקבלים ממנו הוא רישום הזכויות על שמכם ותו לא.

בהתאם לנוהג ישנו סעיף מיוחד בסיומו של כל חוזה קבלן שבו עוה”ד של הקבלן גם מדגיש בצורה ברורה כי הוא אינו מייצג את הקונה וכי הומלץ לו לקחת עו”ד מטעמו.

אל תחסכו באותו סכום שנדרש לשם ביצוע הבדיקות הנדרשות לפני רכישת הדירה. חשוב לקחת עו”ד מנוסה, שבקיא/ה בנדל”ן ובעל/ת ניסיון בייצוג רוכשים ובהגנה על זכויות הקונה כשהוא עומד בפני רכישת דירה. תתעניינו בסביבה הקרובה שלכם, תשאלו חברים שקנו/מכרו לאחרונה ותחפשו המלצות, על עו”ד שהיא/ הוא אכן אמינים  ומנוסים. כמו בכל דבר – ” אין חכם כבעל ניסיון”, תתייעצו עם אנשים שאתם סומכים עליהם , שרכשו דירה לאחרונה. וכידוע , אם יש משהו שאנשים אוהבים לתת חינם זה עצות , אל תתביישו לשאול ולחקור. זו עיסקת חייכם – לפחות כרגע .

שיהיה בהצלחה!

The post המדריך המלא לרכישת דירה מקבלן appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

מטרתו של כל חוזה , מעבר להגדרת החיובים של הצדדים, הוא להגדיר את נטילת הסיכונים בין הצדדים. ברכישת דירה חדשה מקבלן, הקונה זוכה לשלל הגנות מכח חוק המכר, הגנות שאינן ניתנות להתנאה (המשמעות היא, שהקבלן אינו יכול לכתוב בחוזה שהן לא קיימות) וביניהן תקופות אחריות שונות למרכיבים שונים בדירה , לדוגמא אחריות על מערכות הצנרת והביוב – ארבע שנים, ליקויים בריצוף – שנתיים וכו’ (תקופות האחריות השונות מפורטות בנספח לחוק המכר).

לעומת זאת במכירת דירת יד שניה , בדרך כלל מופיע סעיף ולפיו הקונה “בדק את הנכס בכל הרשויות המוסמכות והוא מוותר על כל טענה ותביעה ורוכש את הנכס במצבו הנוכחי כמו שהוא ”  . פעמים רבות מופיע גם הביטוי  AS IS , עליו לא מעט פעמים מתווכחים עו”ד במו”מ. השאלה היא מה פירוש הביטוי הידוע AS IS?

פס”ד מעניין שניתן בביהמ”ש בהרצליה בענין מרקוביץ נ’ ליננברג עסק בנושא זה , שם היה מקרה  בו הקונים רכשו נכס יוקרתי מאוד בסכום של שמונה מיליון ₪, ולאחר הקניה, כך טענו , גילו מוקדי רטיבות שונים, ולא רק זו אלא שגם החול שמתחת לדירה ספוג מים. הקונים תבעו את המוכרים על סכום של מיליון ₪ .

ביהמ”ש קבע, כי למרות שהיה בחוזה סעיף ולפיו “ככל הידוע למוכר אין בעיית רטיבות” ובהמשך נכתב “אי נכונות ו/ או דיוק הצהרות המוכר יהווה הפרה יסודית של הסכם זה מצד המוכר”, מלכתחילה הקונים התכוונו לבצע שיפוצים נרחבים בנכס, והם לא עמדו בנטל להוכיח שהמוכרים , בזמן החוזה , ידעו על בעיות הרטיבות בדירה והסתירו זאת מפניהם. ביהמ”ש קבע כי השימוש במושג “AS IS” נפוץ במיוחד בעסקאות בהן “אין למוכר יתרון ידיעה מובהק אודות מצב הממכר על פני הרוכש”, ובאופן ספציפי  התניה של AS IS נועדה “להטיל את הסיכון לטעות על הרוכש”. זאת כאמור, כשהקונה לא הצליח להוכיח שהמוכר ידע על כך והסתיר זאת ממנו.

ביהמ”ש  הסתמך על פסה”ד  שניתן ע”י ביהמ”ש העליון, אשר  נדרש להגדרת AS IS בתיק המפורסם של פרשת  הולילנד (ע”א 5054/11).  הקונה, אשר רכש את האדמה עליה היה אמור להיבנות הפרויקט הענק המדובר, חשב שקיימים אחוזי בניה מסוימים בנכס – על סמך בדיקותיו, ובפועל הוא לא היה מודע (ולא היה יכול להיות מודע) לכך, שמתנהלת חקירה משטרתית סמויה בגין אחוזי הבניה המטורפים שניתנו שם , ובפועל הפיכת החקירה המשטרתית  לגלויה השפיעה על ערכו של הנכס ועל היכולת לממש את התוכניות ( עד כדי הפסד של 40 מיליון ₪!!). השאלה היתה, האם הקונה יכול לבטל את החוזה , שכן החקירה המשטרתית היתה סמויה בעת חתימת ההסכם , ואילו היה יודע על כך , לא היה מתקשר בהסכם?

המוכר טען , שמכיוון שהקונה רכש את הנכס ”   AS IS  ” ,  מדובר על סעיף ויתור על כל טענת טעות או פגם בכריתה, כך שגם אם היה משהו  – כמו חקירת משטרה סמויה – שלא היה יכול לדעת עליו – זו בעיה שלו …. לעומתו הקונה טען , שהויתור שעליו מדובר בסעיף הוא  ויתור על דברים שניתן לגלות אותם בלבד, לדוגמא בדיקה שניתן לעשות בעיריה , או ברשויות אחרות.  ביהמ”ש קבע, שמכיוון שהקונה רכש את הנכס ” AS IS  ” ,  הוא לקח את הסיכון לקנות את הנכס כמו שהוא וגם במקרה שכזה – של משהו שלא ניתן לדעת , הקונה , שהסכים לסעיף כזה, אמר בעצם , אני לוקח על עצמי את הסיכון גם למידע שאני לא מודע לקיומו.

מסקנה: זהירות עם המונח הזה . כקונה, הוא מטיל על הקונה את מלוא האחריות והסיכון לפגמים בנכס, לרבות על דברים לא ידועים אך למעט דברים שניתן להוכיח שהמוכר ידע עליהם. כמוכר – אם הקונה מסכים שהמונח יכנס לחוזה, זה נותן לך הגנה טובה….

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש  או לראות בו יעוץ משפטי  מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו ללא קבלת  יעוץ משפטי מעורך/ת דין לעניני נדל”ן.

The post AS IS appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.