אל תנסו לעשות את זה לבד, למרות שהאינטרנט עמוס במדריכים , לרבות מדריך זה.

1. הרובד המשפטי

לחוזה מכירת דירה, מומלץ לפנות לעורכ/ת הדין כבר בשלב הרצון למכירה , כשמתחילים להתהוות ניצני מו”מ . עורכ/ת הדין עשוי/ה להנחות אתכם כיצד להימנע מטעויות (כמו חתימה על זכרון דברים) , כיצד לנהל נכון את המו”מ , מהו לוח התשלומים הנכון עבורכם  וכיו”ב.

במקביל כדאי להתחיל להכין ” תיק מכירה”  ולברר עם עורכ/ת הדין פרטים ובדיקות שידרשו לקראת המכירה. פירוט והדרכה תוכלו למצוא במדריך למכירת דירה הקיים באתר לשימושכם.

1. בדיקת חשיפה למיסוי שלכם בחוזה מכירת דירה

עסקה במקרקעין עשויה להיות כרוכה בתשלום מיסים לא מעטים, מומלץ ביותר , לפני חתימה על העיסקה , לברר  עם עורך דין מקרקעין מטעמכם , את גובה המס הצפוי .  כידוע , ידע זה כח . לעיתים שינוי מועד המכירה עשוי להוזיל משמעותית  את גובה המס , דוגמאות תוכלו לראות במדריך למכירת דירה . גם כאשר ברור שקיים חיוב במס (לדוגמא אדם שהינו בעל  מספר דירות), יש לברר היקפו.

על מנת להקל את מלאכת עורכי דין מקרקעין מטעמכם בהכנת חוזה מכירת דירה,  חשוב שתצטיידו במסמכים הבאים:

חוזה רכישה , אשור הבנק לריביות ששולמו עבור מימון (ככל שנלקחה הלוואה / משכנתא), הוצאות עבור שיפוצים – ככל שקיימות קבלות , תשלום מס רכישה שבוצע , תשלום לבעלי מקצוע נוספים כמו מודד , שמאי וכיו”ב. עוד יש לברר במשך כמה שנים השוכר הנכס , ככל שהושכר, וזאת לצורך חישוב הפחת.

חשוב לציין , שאם הנכם בני 60 ומעלה, או אם אינכם עובדים או שהכנסתכם נמוכה, יתכן ותהיו זכאים לביצוע פריסה, מה שעשוי להפחית את גובה המס החל עליכם במכירת הדירה (פריסה נעשית ע”י חלוקת המס על השבח הריאלי ארבע שנים אחורה, כשהשנה האחרונה היא שנת המס). שווה לבדוק.

1. היטל השבחה – ככל שקיימים לדירה אחוזי בניה נוספים, הנובעים מתב”ע החלה על הנכס , ואשר טרם שולם לגבי ההיטל ההשבחה (גם אם בפועל נבנו תוספות הבניה, אך לא שולם לגביהם היטל השבחה, לדוגמא במצב של בניה ללא היתר – חריגת בניה) חשוב לברר מראש מה היקף הזכויות ומהו היטל ההשבחה הצפוי. פעמים רבות לא קל לברר נתונים אלה מראש (לא כל הועדות והעיריות משתפים פעולה עם האזרחים לצורך בירורים אלה) אולם חשוב לדעת סדרי גודל.

לפני מספר שנים פורסם  מקרה בת”א שבו נמכרו הזכויות בחנות ללא ביצוע בדיקת היטל השבחה ובפועל הסתבר כי זכויות הבניה הקיימות  מאפשרות בניית בניין רב קומות, כך שהיטל ההשבחה עלה על שווי התמורה(!!) ולמרות “טיול” בין שתי ערכאות, העיסקה לא בוטלה!! לצורך הדוגמא המספרית, תארו לכם חנות שנמכרת בסכום של 900,000 ₪ ושווי היטל ההשבחה הינו 1,500,000 ₪. עצוב, מתסכל , ו… שלא נדע מצרות. אז כדאי לבדוק… כמאמר קוהלת (פרק ב’ פסוק י”ד) : ” החכם עינו בראשו והכסיל בחושך הולך” … שימו לב שתיכנסו להגדרת “חכם” ובדקו מראש את חיובי המיסים שלכם .

1. הרובד התכנוני – בדיקה זו מתבצעת מול מחלקת הנדסה או הועדה המקומית לתכנון ובניה  אשר הנכס מצוי בשטח סמכותה. כיום ברוב הועדות ניתן למצוא את תיק הבנין של הנכס סרוק באתר הועדה, לרבות היתרים  והחלטות ועדה . יש לבדוק , בנוסף לשאלת קיומם של אחוזי בניה נוספים, גם את קיומו של היתר הבניה וקיום / העדר חריגות בניה שמצויות פעמים רבות בבתים פרטיים.

בדיקת תיק הבניין של הנכס תאפשר לנו מידע מפורט על הנכס ובמיוחד אילו היתרים ניתנו לגביו ומהי מידת ההתאמה בין המצב הקיים בפועל למצב התכנוני ע”פ ההיתרים  הקיימים בתיק הבניין.

1. הרובד הפיזי

ככל שקיימות בעיות פיזיות בנכס, במיוחד בעיות נסתרות, שאינן נראות לעין, אלא הן בידיעכם הבלעדית כאנשים שגרים בנכס כמו  בעיות עובש או רטיבות גלויה או נסתרת, בעיית איטום, ניקוז, שינוי מבני הגורם לחוסר יציבות כמו הסרת קיר תומך וכיו”ב, חשוב מאוד ליידע את עורך דין מקרקעין מטעמכם ואת הקונה, ולהכניס הצהרה רלבנטית לנכס על מנת שלא תתבעו חלילה לאחר מכן עקב מצג שווא רשלני או חוסר תו”ל במו”מ או הטעיה וכיו”ב .

אלו הן בדיקות  והכנות ראשוניות לקראת מכירת דירה או מכירת בית אולם יתכן, ובהתאם לסוג העיסקה, יהיה צורך בבדיקות אחרות / נוספות בהתאם למצב הנכס.

שיהיה בהצלחה!

האמור במאמר לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו כל שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש  בתוכנו ללא קבלת אשור מפורש מראש ובכתב של עו”ד גדיש. כל הזכויות שמורות .

The post חוזה מכירת דירה appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

ביום 16/1/17 ניתן פסק דין  בתיק מעניין במיוחד . נחתם חוזה רגיל למכירת דירה . אבל, לרוע המזל, שביתת הטאבו שהיתה במשך שלושה שבועות (בין הימים 1.1.14 ל – 21.1.14 ) גרמה לכך שהקונה לא יכלה לקבך כספים ממכירת דירתה הקודמת. לאחר דין ודברים הגיעו הצדדים להסדר ולפיו יוארך המועד לתשלום בעשרה ימים אולם גם במועד החדש היא לא הצליחה לעמוד , מאותה סיבה . לכאורה מדובר בשביתה שאין ביכולת הקונה לעשות דבר כדי למנוע אותה , ומיד כשהיו בידיה הכספים – שבוע לאחר המועד המוסכם – פנתה אל המוכרים ורצתה לשלם את יתרת התמורה, אולם המוכרים התעקשו לקבל את הפיצוי המוסכם – 83,000 ₪ – כתנאי לביצוע העסקה.

למרות שברור לחלוטין שאין זו אשמתה של הרוכשת, ולמרות שהיא הציעה כמחצית מסכום הפצוי – המוכרים לא הסכימו להפחית כלשהו מסכום הפיצוי המוסכם ובדווקנות עמדו על קיום ההסכם ככתבו וכלשונו .

המוכרים הגישו תביעה לקבלת הפיצוי המוסכם ולקבלת הנזקים שנגרמו להם. הנתבעת מצידה הגישה תביעה לקבלת הכספים ששילמה על חשבון הדירה ואשר טרם הוחזרו לה.  התביעות אוחדו. ביהמ”ש קבע בצורה ברורה, כי היה אפשר להקטין את הנזק ולהגיע להסדר בנקודת זמן מוקדמת ובעלויות קטנות יחסית לאין שיעור מהנזקים שקרו בסופו של דבר. אולם המוכרים למרבה הצער, סיכלו את האפשרות לקיים את החוזה ודרשו לקיים אותו בצורה דווקנית. השופטת קבעה כי זו גישה חסרת תום לב(!!) , לכן פסה שהם לא זכאים לפיצוי המוסכם מכח החוזה , וגם לא לנזקים שטענו שקרו להם , למעט סך של 3,000 ₪ בגין סכומים ששולמו לבנק למשכנתאות . השופטת חייבה אותם להחזיר לרוכשת הדירה את הכספים שהיא שילמה והם אף חויבו בהוצאות ובשכ”ט עו”ד בסך של 23,500 ש”ח .

מה אפשר ללמוד מכך?

ראשית, מאז השביתה הגדולה של לשכת רשום המקרקעין , ברב ההסכמים כבר מופיעה הפסקה ששביתה אצל רשות שפעילותה נדרשת לשם קיום חיובים , לא תהווה הפרה . כדאי שתבדקו שגם בחוזה המכר או בחוזה הרכישה שלכם מופיע סעיף כזה.

שנית, מוטלת חובת הקטנת הנזק גם על הצד המקיים. (שהרי לפי סעיף 14 אין המפר חייב בפיצויים  בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין) .

בנוסף ,  חובת תום הלב משתרעת גם על קיום חוזה.  אם ניתן לסיים את המחלוקת ולבדוק את נזקי הפרה – כשהם קטנים ופחות משמעותיים , ביהמ”ש יתן לכך את תשומת לב . התוצאה הראויה, לפי כב’ השופטת מקוב, של אי קיום חוזה בתום לב , היא שלילת הפיצוי המוסכם .

ומה שמסתבר בתיק זה , שלא תמיד יש ללכת לפי מידת הדין .  תמיד עדיף לסיים סכסוכים בדרכי נועם , אולם בתיק זה אנו רואים כי גם לביהמ”ש הגיון , עיניים , ולב … והוא  רואה נסיבות שאינן בידי צד , רואה מי תם הלב , למי הרצון הכנה והאמיתי לקיים את החוזה , ולפעמים … יש גם צדק , לא רק דין . שאפו.

(כב’ השופטת נעם חת מקוב , בימ”ש שלום ב”ש ,  פס”ד מיום 16/1/17 בענין תא 23315-01-16 בן סנן נ’ פארצ’ה)

The post קיום חוזה appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

ובכן, מעבר לסעיף בסיסי שחייבים להוסיף להצעות האלה, והוא, שכל הצעת הרכישה כפופה לבדיקת הזכויות על ידי עורכ/ת הדין מטעמכם ולהגעה לנוסח מוסכם על  החוזה, שימו לב שמחיר הדירה עליו אתם חותמים, תופח החל מרגע החתימה. כן, כן, תופח.

 איך ומתי תדעו על זה? זהו, שלא בטוח שתשימו לב… המחיר צמוד למדד תשומות הבניה. את זה כולם יודעים.

 מה המשמעות? שכדאי שתכירו את האתר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ותדעו בכמה עלה המדד… השבוע לדוגמא המדד לתשומות הבניה (שפורסם ביום  15/2/16) עלה ב-0.28%.

מה זה אומר? שאם חתמתם על הצעת רכישה לפני שבוע, והמחיר היה 2,000,000 ₪, כעת, עם החתימה על החוזה עצמו, המחיר גדל ב-5,600₪. לאחר תקופה ארוכה שבה  המדד היה רגוע לחלוטין ואפילו שלילי, הוא זקף ראש לאחרונה, וזה לא מצחיק… מדובר על סכומים לא מבוטלים שמתווספים למחיר הרכישה של דירה מקבלן, ואתם  (כמעט) לא מרגישים… לתשומת לבכם…

The post המלכודת של הצעת רכישה ברכישת דירה מקבלן appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

לעומת זאת במכירת דירת יד שניה , בדרך כלל מופיע סעיף ולפיו הקונה “בדק את הנכס בכל הרשויות המוסמכות והוא מוותר על כל טענה ותביעה ורוכש את הנכס במצבו הנוכחי כמו שהוא ”  . פעמים רבות מופיע גם הביטוי AS IS, עליו לא מעט פעמים מתווכחים עו”ד במו”מ. השאלה היא מה פירוש הביטוי הידוע AS IS ?

פס”ד מעניין שניתן בביהמ”ש בהרצליה בענין מרקוביץ נ’ ליננברג עסק בנושא זה , שם היה מקרה  בו הקונים רכשו נכס יוקרתי מאוד בסכום של שמונה מיליון ₪, ולאחר הקניה, כך טענו , גילו מוקדי רטיבות שונים, ולא רק זו אלא שגם החול שמתחת לדירה ספוג מים. הקונים תבעו את המוכרים על סכום של מיליון ₪ .

ביהמ”ש קבע, כי למרות שהיה בחוזה סעיף ולפיו “ככל הידוע למוכר אין בעיית רטיבות” ובהמשך נכתב “אי נכונות ו/ או דיוק הצהרות המוכר יהווה הפרה יסודית של הסכם זה מצד המוכר”, מלכתחילה הקונים התכוונו לבצע שיפוצים נרחבים בנכס, והם לא עמדו בנטל להוכיח שהמוכרים , בזמן החוזה , ידעו על בעיות הרטיבות בדירה והסתירו זאת מפניהם. ביהמ”ש קבע כי השימוש במושג ” AS IS ” נפוץ במיוחד בעסקאות בהן “אין למוכר יתרון ידיעה מובהק אודות מצב הממכר על פני הרוכש”, ובאופן ספציפי  התניה של AS IS נועדה “להטיל את הסיכון לטעות על הרוכש”. זאת כאמור, כשהקונה לא הצליח להוכיח שהמוכר ידע על כך והסתיר זאת ממנו.

ביהמ”ש  הסתמך על פסה”ד  שניתן ע”י ביהמ”ש העליון, אשר  נדרש להגדרת AS IS בתיק המפורסם של פרשת  הולילנד (ע”א 5054/11).  הקונה, אשר רכש את האדמה עליה היה אמור להיבנות הפרויקט הענק המדובר, חשב שקיימים אחוזי בניה מסוימים בנכס – על סמך בדיקותיו, ובפועל הוא לא היה מודע (ולא היה יכול להיות מודע) לכך, שמתנהלת חקירה משטרתית סמויה בגין אחוזי הבניה המטורפים שניתנו שם , ובפועל הפיכת החקירה המשטרתית  לגלויה השפיעה על ערכו של הנכס ועל היכולת לממש את התכניות ( עד כדי הפסד של 40 מיליון ₪!!). השאלה הייתה, האם הקונה יכול לבטל את החוזה , שכן החקירה המשטרתית הייתה סמויה בעת חתימת ההסכם , ואילו היה יודע על כך , לא היה מתקשר בהסכם?

המוכר טען , שמכיוון שהקונה רכש את הנכס ”   AS IS  ” ,  מדובר על סעיף ויתור על כל טענת טעות או פגם בכריתה, כך שגם אם היה משהו  – כמו חקירת משטרה סמויה – שלא היה יכול לדעת עליו – זו בעיה שלו… לעומתו הקונה טען , שהוויתור שעליו מדובר בסעיף הוא  ויתור על דברים שניתן לגלות אותם בלבד, לדוגמא בדיקה שניתן לעשות בעירייה , או ברשויות אחרות.  ביהמ”ש קבע, שמכיוון שהקונה רכש את הנכס ” AS IS  ” ,  הוא לקח את הסיכון לקנות את הנכס כמו שהוא וגם במקרה שכזה – של משהו שלא ניתן לדעת , הקונה , שהסכים לסעיף כזה, אמר בעצם , אני לוקח על עצמי את הסיכון גם למידע שאני לא מודע לקיומו.

מסקנה: זהירות עם המונח הזה . כקונה, הוא מטיל על הקונה את מלוא האחריות והסיכון לפגמים בנכס, לרבות על דברים לא ידועים אך למעט דברים שניתן להוכיח שהמוכר ידע עליהם. כמוכר – אם הקונה מסכים שהמונח יכנס לחוזה, זה נותן לך הגנה טובה….

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש  או לראות בו יעוץ משפטי  מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו ללא קבלת  יעוץ משפטי מעורך/ת דין לענייני נדל”ן.

The post מה פירוש המונח AS IS בחוזה מכר דירה? appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

ביום 16/1/17 ניתן פסק דין  בתיק מעניין במיוחד. נחתם חוזה מכר – חוזה רגיל למכירת דירה. אבל לרוע המזל, שביתת הטאבו שהיתה במשך שלושה שבועות (בין הימים 1.1.14 ל – 21.1.14 ) גרמה לכך שהקונה לא יכלה לקבל כספים ממכירת דירתה הקודמת. לאחר דין ודברים הגיעו הצדדים להסדר ולפיו יוארך המועד לתשלום בעשרה ימים, אולם גם במועד החדש היא לא הצליחה לעמוד, מאותה סיבה. לכאורה מדובר בשביתה שאין ביכולת הקונה לעשות דבר כדי למנוע אותה, ומיד כשהיו בידיה הכספים – שבוע לאחר המועד המוסכם – פנתה אל המוכרים ורצתה לשלם את יתרת התמורה, אולם המוכרים התעקשו לקבל את הפיצוי המוסכם – 83,000 ₪ – כתנאי לביצוע העסקה.

למרות שברור לחלוטין שאין זו אשמתה של הרוכשת, ולמרות שהיא הציעה כמחצית מסכום הפיצוי המוסכם (היא הציעה 40,000 ₪)  – המוכרים לא הסכימו להפחית כלשהו מסכום הפיצוי המוסכם ובדווקנות עמדו על קיום ההסכם ככתבו וכלשונו.

המוכרים הגישו תביעה לקבלת הפיצוי המוסכם ולקבלת הנזקים שנגרמו להם. הנתבעת מצידה הגישה תביעה לקבלת הכספים ששילמה על חשבון הדירה ואשר טרם הוחזרו לה. התביעות אוחדו. ביהמ”ש קבע בצורה ברורה, כי היה אפשר להקטין את הנזק ולהגיע להסדר בנקודת זמן מוקדמת ובעלויות קטנות יחסית לאין שיעור מהנזקים שקרו בסופו של דבר.  ביהמ”ש קבע מפורשות כי המוכרים הם אלה שלמרבה הצער, סיכלו את האפשרות לקיים את חוזה המכר ודרשו לקיים אותו בצורה דווקנית. השופטת קבעה כי זו גישה חסרת תום לב(!!), לכן פסקה שהם לא זכאים לפיצוי המוסכם מכח החוזה , וגם לא לנזקים שטענו שקרו להם, למעט סך של 3,000 ₪ בגין סכומים ששולמו לבנק למשכנתאות. השופטת חייבה אותם להחזיר לרוכשת הדירה את הכספים שהיא שילמה והם אף חויבו בהוצאות ובשכ”ט עו”ד בסך של 23,500 ש”ח.

מה אפשר ללמוד מכך?

ראשית, מאז השביתה הגדולה של לשכת רשום המקרקעין , ברב ההסכמים כבר מופיעה הפיסקה ולפיה שביתה אצל רשות שפעילותה נדרשת לשם קיום חיובים מכח ההסכם, לא תהווה הפרה. כדאי שתבדקו שגם בחוזה המכר או בחוזה הרכישה שלכם מופיע סעיף כזה.

שנית, מוטלת חובת הקטנת הנזק גם על הצד המקיים. (שהרי לפי סעיף 14 אין המפר חייב בפיצויים בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין).

בנוסף ,  חובת תום הלב משתרעת – לא רק על מו”מ לקראת כריתת חוזה , אלא גם על קיום חוזה.  אם ניתן לסיים את המחלוקת ולבדוק את נזקי הפרה – כשהם קטנים ופחות משמעותיים, ביהמ”ש יתן לכך את תשומת הלב. התוצאה הראויה, לפי כב’ השופטת מקוב, של אי קיום חוזה בתום לב , היא שלילת הפיצוי המוסכם (!) .

ומה שמסתבר בתיק זה , שלא תמיד יש ללכת לפי מידת הדין.  תמיד עדיף לסיים סכסוכים בדרכי נועם, אולם בתיק זה אנו רואים כי גם לביהמ”ש הגיון, עיניים, ולב… והוא  רואה נסיבות שאינן בידי צד, רואה מי תם הלב, למי הרצון הכנה והאמיתי לקיים את החוזה, ולפעמים … יש גם צדק, לא רק דין. שאפו.

(כב’ השופטת נעם חת מקוב , בימ”ש שלום ב”ש, פס”ד מיום 16/1/17 בענין תא 23315-01-16 בן סנן נ’ פארצ’ה).

The post איך צריך לקיים חוזה? appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

ובכן, מעבר לצורך בבדיקת זכויות הקבלן בנכס, האם מדובר בקרקע פרטית או קרקע מנהל, האם מדובר בזכויות מכח הסכם קומבינציה או מכח הסכם חכירה, האם הקרקע משועבדת ולמי, וכיצד תרכשו דירה בכפוף לאותו שעבוד קיים ועוד ועוד פריטים הדורשים בדיקה, ישנם בחוזה עצמו סעיפים לא מעטים הניתנים לשינוי באופן שיגן על זכויותיכם בצורה ראויה הרבה יותר מאשר אם תותירו על כנו את נוסח החוזה הבסיסי (“חוזה מאסטר”) שערך עוה”ד של הקבלן תוך התחשבות באינטרסים שלו ושלו בלבד.

לעיתים הקבלנים כל כך מגזימים שהסעיפים נחשבים “סעיפים מקפחים בחוזה אחיד”. אמנם, במקרה של סעיפים כאלה, רק היועץ המשפטי לממשלה רשאי לפנות לבית הדין לחוזים אחידים (להלן:” בית הדין”) ולבקש את ביטול הסעיפים המקפחים או ביטולו של חוזה מקפח, אולם מאז 2011, נרשמה עליה תלולה בתלונות של רוכשים ליועץ המשפטי לממשלה עקב סעיפים מקפחים.

ב- 2011 בית הדין קבע כי מספר סעיפים בחוזה הסטנדרטי של חברת שיכון ופיתוח הינם מקפחים ולכן ביטל אותם: הסעיף הראשון חייב את הקונה בפיצוי מוסכם של 15% ממחיר העסקה במקרה שהוא רוצה לבטל את העיסקה . סעיף זה בוטל על ידי בית הדין. הסעיף השני שבוטל: סעיף שחייב את הרוכשים לחתום על פרוטוקול מסירה בעת קבלת הדירה, כאשר מעבר לליקויים האמורים בפרוטוקול זה, קבע אותו סעיף, לא יוכלו לבוא בטענות ולדרוש תיקון וליקויים נוספים, וזאת כמובן בניגוד לחוק המכר (דירות) המחייב את תיקון הליקויים העומדים בקריטריונים ע”פ החוק לשנת הבדק הראשונה (עד תום שנה  מקבלת המפתח) בכל מקרה של אי התאמה, ובליקויים רבים נוספים (צנרת, חשמל, דוד וכו’) לתקופות ארוכות יותר (בין שנתיים לשבע שנים) – תלוי בליקוי.   

בית הדין קבע שזכרון הדברים “הצעת רכישה” שמחתימים במשרד המכירות – גם הם בגדר “חוזה אחיד” ולכן על הקבלן להקפיד על הניסוח שלו. אנשים שחותמים על הצעת הרכישה לא מבינים שהיא מחייבת.

סעיף נוסף שבית המשפט מצא כסעיף בעייתי הוא הסעיף המגביל את יכולתו של קונה למכור את הדירה שרכש מהקבלן – עד לקבלת המפתח. בית הדין מצא דרך ביניים וקבע שניתן יהיה למכור את הדירה אולם באישור החברה, וההתנגדות מטעם החברה יכולה להיעשות רק מטעמים סבירים.

בחודש פברואר 2017 ביטל בית הדין סעיפים נוספים, בחוזים של שתי חברות נוספות:

בחוזה של חברת אשדר, בוטל הסעיף המעניק לאשדר זכות לקבל אוטומטית 15% ממחיר הדירה במקרה של ביטול עסקה או הפרה (כמו בחוזה שיכון ופיתוח) ונקבע כי היא תצטרך להוכיח את נזקיה בפועל.

בנוסף, סוכם שהסכום הנדרש מהרוכשים כ”דמי רשום” בשלב החתימה על הצעת הרכישה יופחת מ- 15,000 ₪ לסך של 500 ₪ בלבד, ובנוסף אשדר תתחייב לא להציע את הדירה לאחרים בשלב המו”מ.

בחוזה של חברת “דוניץ” בוטלו הסעיפים הבאים:

האחריות לתיקון ליקויים בדירה כנוסע מחוק המכר יחול על תיקון כל ליקוי , ללא שלילת חובת התיקון במקרה של שינוי מהמפרט הסטנדרטי. בית הדין קבע כי התניה המגבילה את האחריות לחומרים, פריטים או אביזרים השונים מהמפרט היא תנאי מקפח ולכן הסעיף הזה נמחק מהחוזים של דוניץ.

סעיף נוסף שנמחק מהחוזה של דוניץ הוא הסעיף שמונע מהקונה את היכולת לקזז את סכום הפיצוי שמגיע לו (למשל עקב איחור במסירה) מתשלומים שטרם שילם לקבלן.

אמנם בית הדין לחוזים אחידים אינו מהווה הלכה חלוטה שכן אינו שווה ערך לבית המשפט העליון, אולם מן הראוי שחברות קבלניות ילמדו מניסיונן של חברות קבלניות אחרות שכבר עברו את ההליך המשפטי, ויוציאו מחוזי המכר שלהם את כל אותם סעיפים שכבר נקבע כי הם מקפחים. אין ספק שזו יכולה לשמש הלכה מנחה באופן ברור. לא יעלה על הדעת כי היועץ המשפטי יצטרך לנהל את אותו דיון שוב ושוב מול חברות קבלניות שונות על סעיפים שכבר נקבע כי הם מקפחים.

פסק הדין הזה בהחלט נותן רוח גבית לרוכשי דירה מקבלן ולעורכי דינם – אם אתם נתקלים בחוזה עם סעיפים מקפחים – אל תהססו לפנות ליועץ המשפטי לממשלה. אמנם טחנות הצדק טוחנות לאט, אבל אין ספק שהן טוחנות….

אז לפני רכישת דירה מקבלן, תדאגו לזכויות שלכם ואל תקחו סיכון. קחו ליווי משפטי מסודר גם ברכישת דירה מקבלן. יש מה לשנות בהחלט. תצטיידו בעו”ד נדל”ן מטעמכם שיבדקו וידאגו כי אתם מוגנים בהסכם ואם לא – ישנו את הטעון שינוי. בנוסף,  יש צורך בבדיקת הזכויות וביכולת רשום הזכויות על שמכם בבוא העת, בבדיקת הבטחונות, בבדיקת החשיפה למיסוי הכרוך בעיסקה ועוד. להרחבה  בענין רכישת דירה מקבלן היכנסו למאמר “המדריך המלא לרכישת דירה מקבלן“.  

הסיכום אינו ממצה  ואין להסתמך עליו או לעשות בו כל שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין סוג. המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו.

The post ביטול סעיפים מקפחים בחוזה appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

מטרתו של כל חוזה , מעבר להגדרת החיובים של הצדדים, הוא להגדיר את נטילת הסיכונים בין הצדדים. ברכישת דירה חדשה מקבלן, הקונה זוכה לשלל הגנות מכח חוק המכר, הגנות שאינן ניתנות להתנאה (המשמעות היא, שהקבלן אינו יכול לכתוב בחוזה שהן לא קיימות) וביניהן תקופות אחריות שונות למרכיבים שונים בדירה , לדוגמא אחריות על מערכות הצנרת והביוב – ארבע שנים, ליקויים בריצוף – שנתיים וכו’ (תקופות האחריות השונות מפורטות בנספח לחוק המכר).

לעומת זאת במכירת דירת יד שניה , בדרך כלל מופיע סעיף ולפיו הקונה “בדק את הנכס בכל הרשויות המוסמכות והוא מוותר על כל טענה ותביעה ורוכש את הנכס במצבו הנוכחי כמו שהוא ”  . פעמים רבות מופיע גם הביטוי  AS IS , עליו לא מעט פעמים מתווכחים עו”ד במו”מ. השאלה היא מה פירוש הביטוי הידוע AS IS?

פס”ד מעניין שניתן בביהמ”ש בהרצליה בענין מרקוביץ נ’ ליננברג עסק בנושא זה , שם היה מקרה  בו הקונים רכשו נכס יוקרתי מאוד בסכום של שמונה מיליון ₪, ולאחר הקניה, כך טענו , גילו מוקדי רטיבות שונים, ולא רק זו אלא שגם החול שמתחת לדירה ספוג מים. הקונים תבעו את המוכרים על סכום של מיליון ₪ .

ביהמ”ש קבע, כי למרות שהיה בחוזה סעיף ולפיו “ככל הידוע למוכר אין בעיית רטיבות” ובהמשך נכתב “אי נכונות ו/ או דיוק הצהרות המוכר יהווה הפרה יסודית של הסכם זה מצד המוכר”, מלכתחילה הקונים התכוונו לבצע שיפוצים נרחבים בנכס, והם לא עמדו בנטל להוכיח שהמוכרים , בזמן החוזה , ידעו על בעיות הרטיבות בדירה והסתירו זאת מפניהם. ביהמ”ש קבע כי השימוש במושג “AS IS” נפוץ במיוחד בעסקאות בהן “אין למוכר יתרון ידיעה מובהק אודות מצב הממכר על פני הרוכש”, ובאופן ספציפי  התניה של AS IS נועדה “להטיל את הסיכון לטעות על הרוכש”. זאת כאמור, כשהקונה לא הצליח להוכיח שהמוכר ידע על כך והסתיר זאת ממנו.

ביהמ”ש  הסתמך על פסה”ד  שניתן ע”י ביהמ”ש העליון, אשר  נדרש להגדרת AS IS בתיק המפורסם של פרשת  הולילנד (ע”א 5054/11).  הקונה, אשר רכש את האדמה עליה היה אמור להיבנות הפרויקט הענק המדובר, חשב שקיימים אחוזי בניה מסוימים בנכס – על סמך בדיקותיו, ובפועל הוא לא היה מודע (ולא היה יכול להיות מודע) לכך, שמתנהלת חקירה משטרתית סמויה בגין אחוזי הבניה המטורפים שניתנו שם , ובפועל הפיכת החקירה המשטרתית  לגלויה השפיעה על ערכו של הנכס ועל היכולת לממש את התוכניות ( עד כדי הפסד של 40 מיליון ₪!!). השאלה היתה, האם הקונה יכול לבטל את החוזה , שכן החקירה המשטרתית היתה סמויה בעת חתימת ההסכם , ואילו היה יודע על כך , לא היה מתקשר בהסכם?

המוכר טען , שמכיוון שהקונה רכש את הנכס ”   AS IS  ” ,  מדובר על סעיף ויתור על כל טענת טעות או פגם בכריתה, כך שגם אם היה משהו  – כמו חקירת משטרה סמויה – שלא היה יכול לדעת עליו – זו בעיה שלו …. לעומתו הקונה טען , שהויתור שעליו מדובר בסעיף הוא  ויתור על דברים שניתן לגלות אותם בלבד, לדוגמא בדיקה שניתן לעשות בעיריה , או ברשויות אחרות.  ביהמ”ש קבע, שמכיוון שהקונה רכש את הנכס ” AS IS  ” ,  הוא לקח את הסיכון לקנות את הנכס כמו שהוא וגם במקרה שכזה – של משהו שלא ניתן לדעת , הקונה , שהסכים לסעיף כזה, אמר בעצם , אני לוקח על עצמי את הסיכון גם למידע שאני לא מודע לקיומו.

מסקנה: זהירות עם המונח הזה . כקונה, הוא מטיל על הקונה את מלוא האחריות והסיכון לפגמים בנכס, לרבות על דברים לא ידועים אך למעט דברים שניתן להוכיח שהמוכר ידע עליהם. כמוכר – אם הקונה מסכים שהמונח יכנס לחוזה, זה נותן לך הגנה טובה….

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש  או לראות בו יעוץ משפטי  מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו ללא קבלת  יעוץ משפטי מעורך/ת דין לעניני נדל”ן.

The post AS IS appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

לאחר  אינספור דירות  ובתים, הגעתם לנכס שנראה לכם בדיוק בשבילכם , ואתם חוששים שמישהו אחר יחטוף לכם אותו… גם המוכר רוצה להיות בטוח ברצינות כוונותיו של הקונה … ושני הצדדים הלהוטים לעיסקה – כל אחד מסיבותיו רוצה זכרון דברים קטן ונחמד ….  למה לא?

1.זכרון דברים = חוזה מחייב

הסיבה הראשונה היא , שע”פ הדין והפסיקה , זכרון דברים יחשב , על פי רוב , כחוזה  לכל דבר ועניין (ראה ע”א 158/77 רבינאי נ’ מן שקד. פ”ד לג (ג) 281). כשם שלא תחתמו על חוזה בלי ליווי של עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה , כך לא תחתמו על זכרון דברים בלי ליווי מקצועי. אלא שסביר להניח שעורך דין מקרקעין יסרב לשתף פעולה עם רצונכם לחתום על זכרון דברים וימליץ להגיע להבנות בסיסיות ולהתקדם לחוזה . מדוע?

כאמור , ברגע שזכרון הדברים כולל  פרטים מהותיים כמו זהות הנכס , זהות הצדדים, מועד פינוי ,מחיר וכיו”ב ,  גם אם חסרים פרטים ,  בית המשפט  עשוי להשלים את הפרטים על סך הניסיון, המקובל, הנוהג , והדין . לדוגמא , גם אם לא כתוב מי ישא בתשלום מס שבח, בימ”ש ישלים זאת ע”פ הדין ויקבע שחובת התשלום חלה על המוכר.

למעשה ביהמ”ש יבדוק  את כוונת הצדדים: האם הצדדים התכוונו לתת לזיכרון הדברים תוקף מחייב?  לצורך כך יבדוק ביהמ”ש את נוסח זיכרון הדברים כמפורט לעיל, ובנוסף גם גם את התנהגותם לפני חתימת זיכרון הדברים, בעת זיכרון הדברים, ולאחר החתימה.

לדוג’ בבימ”ש המחוזי (ת.א 544/96)  נקבע כי זיכרון הדברים יבוטל עקב כך שנחתם תוך כדי שהמוכר לגם ערק (…) . ככל שתשולם מקדמה יותר על חשבון העסקה, ביהמ”ש עשוי להתרשם שהייתה כוונה לגמירות דעת ולהסכם מכר  מחייב.

ככל שביהמ”ש יתרשם שכוונת הצדדים להתקשר בהסכם היתה רצינית , הוא יטה להשלים פרטים בזכרון הדברים  ולקבוע כי לזכרון הדברים יש תוקף מחייב .

2. העדר בדיקות מקיפות ויסודיות

מכיוון שבדרך כלל , זכרון הדברים נעשה מתוך התלהבות למראהו החיצוני של הנכס הנרכש / למיקומו / להזדמנות הכלכלית הגלומה  בעיסקה, זיכרון דברים נערך בדרך כלל ללא בדיקות מקדימות ומקיפות הנערכות לפני חתימת חוזה וללא בדיקות משפטיות נדרשות כגון:

קונה: לפני חתימת זיכרון הדברים- שהוא למעשה חוזה לכל דבר, יש לבדוק האם הנכס רשום כדבעי בטאבו/בחברה המשכנת/במינהל ?  האם יש שעבודים/עיקולים/הגבלות אחרות על הזכות הקניינית? האם גובה השעבודים עולה על שווי הנכס? מה עם המצב התיכנוני –  יש לבדוק בעירייה – האם יש חריגות בניה? צו הריסה? הפקעות? ומה מצבו הפיזי של הנכס? ומה החשיפה לחיובי מיסוי? אלו בטוחות יש  לקבוע בהסכם על מנת לוודא כי אכן המס ישולם?

האם בדקתם באופן ודאי שהבנק מסכים להעניק לכם מימון (משכנתא) בגובה הסכום הנדרש על ידכם?

יתכן וקיימים נתונים ספציפיים שלא מאפשרים הוצאת העסקה אל הפועל , ולכן  עדיף לגלותם בזמן, לפני חתימה על מסמך אשר כרוכים בו פיצוים כספיים משמעותיים.

לעיתים מוכר עשוי לנצל תום לב של קונה שמתרשם מדירה מעוצבת ויפה ולא בודק את הבדיקות הנדרשות כאמור, ולעיתים המוכר עצמו אינו מודע לחריגות הקיימות בנכס, יתכן ואף הוא עצמו רכש את הנכס במצבו – כולל חריגות – והוא אף אינו מודע לכך.

אולם לא רק לקונה כדאי להיזהר מחתימת זכרון דברים , גם למוכר דירה:

מוכר: גם למוכר יש סיכונים בחתימה על זיכרון דברים. ראשית, קונה שאינו מגובש ולא בדק את יכולותיו הכספיות עלול לסבך את המוכר בבזבוז זמן ומשאבים ולאחר מכן להימצא מול קונה לא רציני ולהפסיד קונים פוטנציאליים אחרים.

בנוסף, יש חיוב בדיווח מיידי לרשויות המס על חתימת זיכרון דברים. יתכן וקבלת ייעוץ מיסוי לפני החתימה היה מעניק למוכר ידע וכלים בדבר תכנון נכון של עסקת המכר, ויתכן אף בדרישה לתמורה נוספת –  אילו היה יודע על אחוזי בנייה נוספים שלא היה ער להם מחד, ומאידך, יחויב לשלם בגינם היטל השבחה.

זאת ועוד , דווקא העובדה שלא נכנסים לפרטים בזכרון דברים, עשויה לעמוד לצדדים לרועץ , כאשר בליבון הפרטים יסתבר שיש פערים בין הצדדים ואין הסכמות , ולמעשה הם כבולים בזכרון דברים שתוקפו מחייב , ובהעדר הסכמה של שניהם , יקח שנים לבטלו בהליכים משפטיים.

יכולת לרשום הערת אזהרה מכח זכרון הדברים

מוכרים יקרים, שימו לב… הקונה עשוי לרשום על הנכס הערת אזהרה לטובתו מכח זיכרון הדברים. במקרה של מחלוקת , כשצד אחד ירצה לקיים את זכרון הדברים וצד אחר ירצה לבטלו , יקח שנים לבטלו בהליכים משפטיים … (לא מומלץ, כבר אמרנו?)

קיימת חובת דיווח על זכרון הדברים  לרשויות המס

כידוע יש לדווח על עיסקה במקרקעין תוך 40 יום ממועד חתימת ההסכם. מה קורה כשנחתם זכרון דברים? הזמן מתחיל להיספר מרגע החתימה על זכרון הדברים… ומה קורה אם זכרון הדברים בוטל? בכל זאת יש חובה לדווח על זכרון הדברים וגם על הביטול.. זה מסבך וגם מעכב מכירה לצד ג’ רציני יותר שאיתו כן ניתן להגיע להבנות….

תשלום דמי תיווך

הואיל ומדובר בהסכם מחייב, יתכן ותידרשו לשלם דמי תיווך.

הגעה עם זכרון דברים מוכן

במידה  והמוכר/הקונה  “התכונן” לפגישה , והגיע עם זיכרון דברים מוכן, בהחלט יתכן כי קדמה לפגישה התייעצות שלו עם עורך דין מטעמו , וזיכרון הדברים  הוכן תוך הגנה על האינטרסים שלו בלבד, כאשר הצד השני בתמימות סבור שזה איזה שהוא זכרון דברים “סטנדרטי”…

רוצים דוגמא “חיה”?
קבלו:
בזיכרון הדברים מכר הנתבע( מנשריאן)  לתובע ( ניסים גרמה) את דירתו באלעד בתמורה לסך של 1,210,000  ₪ . לאחר חתימת זיכרון הדברים הסתבר כי הנתבע אינו רשום כבעל הזכויות בנכס, וגם סבתו, שלטענתו הורישה לו את הנכס , אינה בעלת זכויות.
ביהמ”ש קבע כי אכן זיכרון הדברים הוא הסכם לכל דבר ועניין אולם השאלה היא האם היתה גמירות דעת  והסכמה מפורשת של הצדדים ביחס למכירת הנכס.
ביהמ”ש קבע כי זיכרון הדברים לא גילם הסכמות המגיעות לכדי גמירות דעת אלא רק כוונה להתקשר בהסכם, בנוסף  המסמך לא היה מפורט מספיק.

כמו כן המוכר בחוסר תום לב לא פעל לרשום הזכויות על שמו, ולא ברור אם אי פעם תירשם הדירה על שמו,  והוא אף העביר טיוטא רק לאחר המועד הקבוע בזיכרון דברים.
ולכן קבע ביהמ”ש כי אמנם אין להורות על אכיפת זיכרון הדברים אבל הפיצוי המוסכם על סך 10% משווי העסקה  בגובה של 121.000 ₪ וכן הוצאות משפט בסך 50,000 ₪, ישולמו ע”י הנתבע (המוכר) לקונה.

(פסק דין מיום  22.7.13. בעניין ניסים גרמה (ת”א 33743-02-11 ),  ביהמ”ש השלום בראשון לציון )

לעקשניים במיוחד…

אם למרות כל מה שקראתם באינטרנט (לרבות רשימה נכבדה זו) החלטתם “ללכת על זה” ולחתום על זיכרון דברים משיקולים שונים, ראשית היעזרו בבעל מקצוע- עו”ד נדלן מקרקעין, שידע לנסח את זיכרון הדברים, ובמיוחד:

1. רשמו סכום פיצוי נמוך מאוד
2. רשמו במפורש שזיכרון הדברים כפוף לבדיקה מקדמית של המצב המשפטי,הפיזי, הרישומי והתכנוני לשביעות רצונכם המלאה, ולהגעה לנוסח מוסכם בין עוה”ד של הצדדים ובהעדרה- המסמך אינו תקף.
3. כמו כן התנו כי אם מאיזה שהיא סיבה, החוזה לא יחתם תוך 14 יום , זיכרון הדברים בטל ומבוטל.
4. רשמו שהמסמך אינו מחייב למכור/לרכוש, ובשום מקרה אינו מהווה חוזה אלא רק רשימת הבנות במסגרת מו”מ.
5. כזכור- עם חתימת זיכרון דברים יש לדווח עליו לרשויות המס- לכן יש להעביר את זיכרון הדברים לעיון עורך דין מקרקעין בהקדם מיד לאחר החתימה
6. רשמו שאין לרשום הערת אזהרה מכוחו של זיכרון הדברים. 

ושוב- עדיף שלא.

כפי שנאמר “שומר נפשו ירחק…” המלצתי הברורה היא לא לחתום על זיכרון דברים, שכן זהו מתכון בדוק לבעיות… תחת זאת פנו באופן מיידי עם גיבוש ההבנות לעורך דין מקרקעין שתערוך /יערוך עבורכם את הבדיקות ואת ההסכם באופן ראוי ובטוח עבורכם.  בהצלחה!

עו”ד ליאורה גדיש היא עורכת דין המתמחה במקרקעין . המאמר אינו מהווה ייעוץ פרטני ומקצועי אלא ניתן כשירות לקהל הרחב, ואינו מהווה המלצה/יעוץ פרטני, ואין לעשות בו שימוש  או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו ללא קבלת אשור מפורש בכתב מעו”ד גדיש.

The post זכרון דברים appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.