ביום 16/1/17 ניתן פסק דין  בתיק מעניין במיוחד . נחתם חוזה רגיל למכירת דירה . אבל, לרוע המזל, שביתת הטאבו שהיתה במשך שלושה שבועות (בין הימים 1.1.14 ל – 21.1.14 ) גרמה לכך שהקונה לא יכלה לקבך כספים ממכירת דירתה הקודמת. לאחר דין ודברים הגיעו הצדדים להסדר ולפיו יוארך המועד לתשלום בעשרה ימים אולם גם במועד החדש היא לא הצליחה לעמוד , מאותה סיבה . לכאורה מדובר בשביתה שאין ביכולת הקונה לעשות דבר כדי למנוע אותה , ומיד כשהיו בידיה הכספים – שבוע לאחר המועד המוסכם – פנתה אל המוכרים ורצתה לשלם את יתרת התמורה, אולם המוכרים התעקשו לקבל את הפיצוי המוסכם – 83,000 ₪ – כתנאי לביצוע העסקה.

למרות שברור לחלוטין שאין זו אשמתה של הרוכשת, ולמרות שהיא הציעה כמחצית מסכום הפצוי – המוכרים לא הסכימו להפחית כלשהו מסכום הפיצוי המוסכם ובדווקנות עמדו על קיום ההסכם ככתבו וכלשונו .

המוכרים הגישו תביעה לקבלת הפיצוי המוסכם ולקבלת הנזקים שנגרמו להם. הנתבעת מצידה הגישה תביעה לקבלת הכספים ששילמה על חשבון הדירה ואשר טרם הוחזרו לה.  התביעות אוחדו. ביהמ”ש קבע בצורה ברורה, כי היה אפשר להקטין את הנזק ולהגיע להסדר בנקודת זמן מוקדמת ובעלויות קטנות יחסית לאין שיעור מהנזקים שקרו בסופו של דבר. אולם המוכרים למרבה הצער, סיכלו את האפשרות לקיים את החוזה ודרשו לקיים אותו בצורה דווקנית. השופטת קבעה כי זו גישה חסרת תום לב(!!) , לכן פסה שהם לא זכאים לפיצוי המוסכם מכח החוזה , וגם לא לנזקים שטענו שקרו להם , למעט סך של 3,000 ₪ בגין סכומים ששולמו לבנק למשכנתאות . השופטת חייבה אותם להחזיר לרוכשת הדירה את הכספים שהיא שילמה והם אף חויבו בהוצאות ובשכ”ט עו”ד בסך של 23,500 ש”ח .

מה אפשר ללמוד מכך?

ראשית, מאז השביתה הגדולה של לשכת רשום המקרקעין , ברב ההסכמים כבר מופיעה הפסקה ששביתה אצל רשות שפעילותה נדרשת לשם קיום חיובים , לא תהווה הפרה . כדאי שתבדקו שגם בחוזה המכר או בחוזה הרכישה שלכם מופיע סעיף כזה.

שנית, מוטלת חובת הקטנת הנזק גם על הצד המקיים. (שהרי לפי סעיף 14 אין המפר חייב בפיצויים  בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין) .

בנוסף ,  חובת תום הלב משתרעת גם על קיום חוזה.  אם ניתן לסיים את המחלוקת ולבדוק את נזקי הפרה – כשהם קטנים ופחות משמעותיים , ביהמ”ש יתן לכך את תשומת לב . התוצאה הראויה, לפי כב’ השופטת מקוב, של אי קיום חוזה בתום לב , היא שלילת הפיצוי המוסכם .

ומה שמסתבר בתיק זה , שלא תמיד יש ללכת לפי מידת הדין .  תמיד עדיף לסיים סכסוכים בדרכי נועם , אולם בתיק זה אנו רואים כי גם לביהמ”ש הגיון , עיניים , ולב … והוא  רואה נסיבות שאינן בידי צד , רואה מי תם הלב , למי הרצון הכנה והאמיתי לקיים את החוזה , ולפעמים … יש גם צדק , לא רק דין . שאפו.

(כב’ השופטת נעם חת מקוב , בימ”ש שלום ב”ש ,  פס”ד מיום 16/1/17 בענין תא 23315-01-16 בן סנן נ’ פארצ’ה)

The post קיום חוזה appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

לעומת זאת במכירת דירת יד שניה , בדרך כלל מופיע סעיף ולפיו הקונה “בדק את הנכס בכל הרשויות המוסמכות והוא מוותר על כל טענה ותביעה ורוכש את הנכס במצבו הנוכחי כמו שהוא ”  . פעמים רבות מופיע גם הביטוי AS IS, עליו לא מעט פעמים מתווכחים עו”ד במו”מ. השאלה היא מה פירוש הביטוי הידוע AS IS ?

פס”ד מעניין שניתן בביהמ”ש בהרצליה בענין מרקוביץ נ’ ליננברג עסק בנושא זה , שם היה מקרה  בו הקונים רכשו נכס יוקרתי מאוד בסכום של שמונה מיליון ₪, ולאחר הקניה, כך טענו , גילו מוקדי רטיבות שונים, ולא רק זו אלא שגם החול שמתחת לדירה ספוג מים. הקונים תבעו את המוכרים על סכום של מיליון ₪ .

ביהמ”ש קבע, כי למרות שהיה בחוזה סעיף ולפיו “ככל הידוע למוכר אין בעיית רטיבות” ובהמשך נכתב “אי נכונות ו/ או דיוק הצהרות המוכר יהווה הפרה יסודית של הסכם זה מצד המוכר”, מלכתחילה הקונים התכוונו לבצע שיפוצים נרחבים בנכס, והם לא עמדו בנטל להוכיח שהמוכרים , בזמן החוזה , ידעו על בעיות הרטיבות בדירה והסתירו זאת מפניהם. ביהמ”ש קבע כי השימוש במושג ” AS IS ” נפוץ במיוחד בעסקאות בהן “אין למוכר יתרון ידיעה מובהק אודות מצב הממכר על פני הרוכש”, ובאופן ספציפי  התניה של AS IS נועדה “להטיל את הסיכון לטעות על הרוכש”. זאת כאמור, כשהקונה לא הצליח להוכיח שהמוכר ידע על כך והסתיר זאת ממנו.

ביהמ”ש  הסתמך על פסה”ד  שניתן ע”י ביהמ”ש העליון, אשר  נדרש להגדרת AS IS בתיק המפורסם של פרשת  הולילנד (ע”א 5054/11).  הקונה, אשר רכש את האדמה עליה היה אמור להיבנות הפרויקט הענק המדובר, חשב שקיימים אחוזי בניה מסוימים בנכס – על סמך בדיקותיו, ובפועל הוא לא היה מודע (ולא היה יכול להיות מודע) לכך, שמתנהלת חקירה משטרתית סמויה בגין אחוזי הבניה המטורפים שניתנו שם , ובפועל הפיכת החקירה המשטרתית  לגלויה השפיעה על ערכו של הנכס ועל היכולת לממש את התכניות ( עד כדי הפסד של 40 מיליון ₪!!). השאלה הייתה, האם הקונה יכול לבטל את החוזה , שכן החקירה המשטרתית הייתה סמויה בעת חתימת ההסכם , ואילו היה יודע על כך , לא היה מתקשר בהסכם?

המוכר טען , שמכיוון שהקונה רכש את הנכס ”   AS IS  ” ,  מדובר על סעיף ויתור על כל טענת טעות או פגם בכריתה, כך שגם אם היה משהו  – כמו חקירת משטרה סמויה – שלא היה יכול לדעת עליו – זו בעיה שלו… לעומתו הקונה טען , שהוויתור שעליו מדובר בסעיף הוא  ויתור על דברים שניתן לגלות אותם בלבד, לדוגמא בדיקה שניתן לעשות בעירייה , או ברשויות אחרות.  ביהמ”ש קבע, שמכיוון שהקונה רכש את הנכס ” AS IS  ” ,  הוא לקח את הסיכון לקנות את הנכס כמו שהוא וגם במקרה שכזה – של משהו שלא ניתן לדעת , הקונה , שהסכים לסעיף כזה, אמר בעצם , אני לוקח על עצמי את הסיכון גם למידע שאני לא מודע לקיומו.

מסקנה: זהירות עם המונח הזה . כקונה, הוא מטיל על הקונה את מלוא האחריות והסיכון לפגמים בנכס, לרבות על דברים לא ידועים אך למעט דברים שניתן להוכיח שהמוכר ידע עליהם. כמוכר – אם הקונה מסכים שהמונח יכנס לחוזה, זה נותן לך הגנה טובה….

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש  או לראות בו יעוץ משפטי  מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו ללא קבלת  יעוץ משפטי מעורך/ת דין לענייני נדל”ן.

The post מה פירוש המונח AS IS בחוזה מכר דירה? appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

1. מיקום– בבחירת הדירה יש לבדוק תחילה את הסביבה. חשוב לבדוק האם מתוכנן לקום מפעל או כביש מעבר לכביש?אולי הקמת בית ספר? לבדיקת פרטים אלה יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה בעיר. בישובים קטנים הועדה אחראית על אזור מסוים כדוגמת ועדה מקומית שרונים שאחראית על ישובי עין ורד, תל מונד, אבן יהודה וכו’. בנוסף כדאי לבדוק שאין באזור בו נמצאת הדירה אנטנה/קו מתח גבוה/גז ראדון ויתר מפגעים סביבתיים.

2. מיהות- יש לבדוק את הקבלן. כן, קצת מחקר, שיצדיק את עצמו מאוד בהמשך. חשוב לבדוק פרויקטים קודמים או נוכחיים של הקבלן, יש לבדוק את איתנותו הכלכלית. אם מדובר בחברה, ניתן לקבל עליה פרטים ראשוניים ברשם החברות.

כדאי להתעניין עם רוכשים בפרויקטים קודמים:  האם הקבלן מסר את הדירות בזמן, האם הדירות נמסרו באיכות ראויה, מהי רמת הגימור,  ולא פחות חשוב איך היה השירות שניתן על ידו לתיקון ליקויים כשכבר היה צורך בכך:  האם “טירטר” את הדיירים או תיקן במהירות וביעילות.

3. חשוב לברר את מהות הזכויות הנרכשות, האם הנכס רשום בטאבו או במינהל? מי בעל הזכות בנכס? במידה וקיימות הערות אזהרה או זכויות נוגדות אחרות – עיקולים, שעבודים – למי הם מתייחסים? כיצד ניתן להבטיח שהדירה שאתם רוכשים מקבלן אכן- בסופו של דבר תירשם על שמכם? כיצד תבטיחו שהדירה שאתם רוכשים לא נמכרה למישהו אחר לפניכם? במיוחד יש לוודא שהחניה  והמחסן לא נמכרו כבר לאחר לפניכם (וזה קורה למרבה הצער…)

4. האם קיים היתר בניה לבניין שעומד להיבנות, והאם הדירה שאתם עומדים לרכוש כלולה באותו היתר? לדוגמא את מודעת הדירה למכירה בקומה ה8 כדאי לוודא שההיתר לא מתייחס רק ל7 קומות

5. הבטחת הכספים שאתם משלמים: עפ”י חוק המכר הקבלן מחויב לתת לכם בטוחה ברגע ששילמתם מעבר ל7% ממחיר הדירה. הבטוחה יכולה להינתן בדרך של ערבות בנקאית או ביטוח או שעבוד חלק יחסי של הקרקע לטובתכם או הערת אזהרה או העברת בעלות. חשוב לציין כי תוכלו לממש את הערבות הבנקאית או הביטוח במצב של חדלות פירעון (כינוס נכסים/פירוק/עיקול כנגד הקבלן או בעל הקרקע) אולם לא תוכלו לממש את הבטוחה במצב של הפרת הסכם. זאת אומרת, אם הקבלן לדוגמא מאחר למסור את המפתח בשמונה חודשים, זו לא עילה למימוש הבטוחה. על פי חוק הוא חייב לכם פיצוי ( ראה פירוט להלן) אבל אם הוא לא ישלם בדרכי נועם, תצטרכו לתבוע אותו.

לפרטים נוספים ראה חוק המכר ( הבטחת השקעות של רוכשי דירות ) התשל”ג- 1973 לחצו כאן

6. לגבי החוזה עצמו– תקצר היריעה כמובן לפרט, אבל נקודות חשובות שכדאי לשים לב אליהן:

א. שימו לב שנרשמים בחוזה: שטח הדירה ושטח המחסן והמרפסת.

ב. שימו לב שהמפרט הטכני המצורף מכיל פרטים ברורים. נוסח המפרט הטכני הנדרש ע”פ החוק הינו כמפורט להלן – לחצו כאן

הבהרה: הנוסח התחייב הוא זה שפורסם בקובץ התקנות. הטופס המוצג נועד לסייע לציבור המשתמשים ואינו מחליף, מוסיף, גורע או משנה מהוראות כל דין והוא כפוף לשינויים כפי שיהיו מעת לעת. בכל מקרה של סתירה קובעות הוראות החוק והצו האמור.

ג. חשוב שיהיה סעיף שמאפשר לכם לבצע שינויים בדירה.

ד. בעת רשום פרוטוקול המסירה יש לוודא שתהיה לכם הזכות לרשום ליקויים שאתם מוצאים, גם אם הקבלן לא מסכים לקיומם.                    

ה. יש לשים לב שהקבלן לא מחייב אתכם לקבל חזקה לפני הזמן אם זה לא מתאים לכם (קחו בחשבון את נתוני העסקה העתידית שלכם מול הקונים שלכם אם אתם מוכרים דירה קיימת) , ולחילופין שתהיה הודעה מוקדמת שתאפשר לכם להתארגן בהתאמה.

ו. יש לברר באיזה תנאים מתבטלת חלילה העסקה וכיצד מוחזרים לכם הכספים ששילמתם,  לוודא שהקנס בגין הפרה יסודית אינו עולה על 10%, בנוסף לא מומלץ להסכים לבוררות במקרה של מחלוקת.

ז. במקרה של פרויקט בניה  המקבל מימון באמצעות בנק  מלווה – יש לוודא כי אתם מקבלים בתחילת התהליך מכתב החרגה מותנה , המחריג את דירתכם מהשעבוד הקיים על הפרויקט ( כמובן בכפוף לתנאים – ששילמתם את מלוא הדירה , שבניית הדירה הסתיימה , ושקיבלתם את החזקה).

עם סיום הבניה וקבלת הדירה לידיכם, הקפידו לקבל מכתב החרגה מוחלט , אשר למעשה מאשר קיומם של שלושת התנאים . מכתב זה מחריג באופן מוחלט וסופי את דירתכם מהשיעבוד , ובנוסף, אם תמכרו את הדירה לפני שזכויותיכם ירשמו בטאבו, תדרשו על ידי קונה הדירה , להציג את מכתב ההחרגה המוחלט.

ח. כתנאי למסירת המפתח , עליכם להחזיר לקבלן את הבטוחות – שימו לב – חשוב מאוד ! אם טרם הובטחו זכויותיכם באמצעות הערת אזהרה או רשום בעלות (ובמקרה של זכויות חכירה – חתימה על חוזה חכירה מהוון) – תדרשו שהבטוחה לא תוחזר לידי הקבלן כי אם לידי נאמן , שאינו עו”ד של הקבלן בפרויקט.

7. בזמן הבניה כדאי לעקוב אחרי התקדמות הבניה ובמידה ויש עיכוב יש להתרות בכתב בקבלן,  עדיף באמצעות עו”ד.

8. לפני קבלת המפתח יש לערוך בדיקה יסודית של הדירה, עדיף עם איש מקצוע כמו מהנדס מוסמך שגם יוכל להוציא חוות דעת מסודרת עם פרוטוקול מסירה מפורט המתעד את הליקויים.

9. חשוב להודיע לקבלן בכתב על ליקויים שימצאו במהלך שנת הבדק – שנת המגורים הראשונה בנכס.רצוי להודיע על הליקויים בדואר רשום, ומיד כשהם מתגלים, לבל תשמע טענה  מטעם הקבלן כי הוא פטור מלתקן עקב החרפת המצב בשל הזנחה מצידכם.

10. לאחר שנת הבדק יגיע הקבלן לבדיקת הנכס. הליקויים יתוקנו לאחר מכן תוך זמן סביר. הקבלן צריך  להגיע לבצע תיקונים במהלך שנת הבדיקה במקרה שבו מדובר בליקוי דחוף – אותו יש לתקן מיידית. לאחר תקופת הבדק קיימות תקופות אחריות (תקופות שונות שמשתנות לפי סוג הליקוי לדו’: אחריות של צנרת – שנתיים, אחריות לסדקים- 5 שנים וכו’) . תקופות האחריות השונות מפורטות בתוספת לחוק המכר (מופיעה בסיום החוק) – לחצו כאן

הקבלן מחויב  ע”פ החוק לתקן את הנזק אלא אם הוכיח שהנזק הינו עקב נזק שנגרם ע”י רוכש הדירה או בעל מקצוע מטעמו.

11. חשוב לעקוב אחרי רישום הזכויות ולוודא כי תוך זמן סביר תירשמנה הזכויות על שמכם (בקניה מקבלן זמן סביר יכול להיות גם 5 שנים…) בינתיים, ובזמן קבלת המפתח כדאי לבדוק שנרשמה לטובתכם לפחות הערת אזהרה וקיבלתם מכתב החרגה מוחלט-(מקסימום תוך 30 יום מקבלת החזקה בדירה שרכשתם).

12. ייצוג עורך דין. כן, לא כדאי לחתום על עסקת נדל”ן ללא ייצוג, אמנם האינטרנט מספק שפע מידע זמין (לרבות רשימה נפלאה זו… ) אבל בשום אופן זה אין מדובר בתחליף לעו”ד שיבדוק את הניירת וינהל עבורכם מו”מ ראוי וילווה אתכם בצורה מקצועית.

חשוב להפנים שעוה”ד של הקבלן לא מייצג אתכם ושכ”ט שאתם משלמים לעוה”ד של הקבלן מהווה למעשה חלק ממחיר הדירה כשהשירות שאתם מקבלים ממנו הוא רישום הזכויות על שמכם ותו לא.

בהתאם לנוהג ישנו סעיף מיוחד בסיומו של כל חוזה קבלן שבו עוה”ד של הקבלן גם מדגיש בצורה ברורה כי הוא אינו מייצג את הקונה וכי הומלץ לו לקחת עו”ד מטעמו.

אל תחסכו באותו סכום שנדרש לשם ביצוע הבדיקות הנדרשות לפני רכישת הדירה. חשוב לקחת עו”ד מנוסה, שבקיא/ה בנדל”ן ובעל/ת ניסיון בייצוג רוכשים ובהגנה על זכויות הקונה כשהוא עומד בפני רכישת דירה. תתעניינו בסביבה הקרובה שלכם, תשאלו חברים שקנו/מכרו לאחרונה ותחפשו המלצות, על עו”ד שהיא/ הוא אכן אמינים  ומנוסים. כמו בכל דבר – ” אין חכם כבעל ניסיון”, תתייעצו עם אנשים שאתם סומכים עליהם , שרכשו דירה לאחרונה. וכידוע , אם יש משהו שאנשים אוהבים לתת חינם זה עצות , אל תתביישו לשאול ולחקור. זו עיסקת חייכם – לפחות כרגע .

שיהיה בהצלחה!

The post המדריך המלא לרכישת דירה מקבלן appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.