בגדול , מאז הרפורמה בחוק  מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 , המוכרים מתחלקים לשני סוגים: בעלי דירה יחידה ומרובי דירות . מרובי דירות הם בעלי שתי דירות ומעלה .

בעלי דירה יחידה עשויים לזכות לפטור ממס במכירת דירתם היחידה , אם יעמדו בתנאים הנדרשים.

גם אדם המוכר דירת ירושה , עשוי לזכות בפטור ממס שבח, כאשר הוא עומד בתנאי החוק וזאת אף אם יש לו , משל עצמו , נכסי מקרקעין נוספים.

גם בהעברת דירה ללא תמורה מיחיד לקרובו , לדוגמא מההורים לביתם, ההורים יהיו זכאים לפטור ממס שבח .

יחד עם זאת , כשאותה בת , שקיבלה את הדירה במתנה , תרצה למכור אותה בפטור ממס שבח , גם אם זו דירתה היחידה , נצטרך לבדוק האם עברה תקופת הצינון הקבועה בחוק.

יצוין , כי גם אדם שרכש דירה חדשה , בטרם מכר את דירתו הקודמת (שהייתה דירה יחידה בטרם רכש את דירתו השנייה), עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח , ככל שימכור את דירתו הקודמת תוך 18 חודש ממועד רכישת הדירה השנייה.

במקרה של מכירת נכס ע”י מוכר מרובה דירות אשר אינו זכאי לפטור ממס שבח, חשוב המס הוא מורכב, וכאמור יש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בעניין. בגדול נציין את הכללים הבאים :

בעת מכירת זכות במקרקעין נוצר שבח המהווה את סכום ההפרש בין שווי מכירת הזכות לשווי רכישתה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת , ככל שהנכס היה מושכר במהלך תקופת השבח.

השבח מגלם בתוכו : שבח ריאלי וסכום אינפלציוני.   

הסכום האינפלציוני נחלק לאינפלציוני חייב בשיעור %10 (מיום הרכישה ועד יום 31/12/1993), ומיום 1/1/1994 השבח האינפלציוני פטור. יצוין שלאור תיקון החוק, במכירה  במסלול שבח לינארי מוטב , כל השבח האינפלציוני פטור.

השבח הראלי לגבי יחיד נחלק לתקופות ולכל  תקופה שעור מס שונה כפי שיפורט בהמשך כאשר לגבי חברה חל מס חברות על כל השבח הראלי.

ניכויים

בטרם מחשבים את מס השבח  לתשלום יש להפחית את כל הניכויים המותרים בניכוי, ובכלל זה : ההוצאות שהשביחו את הנכס, שכר טרחת עורך דין במכירה וברכישה, שכר טרחת שמאי, דמי תיווך ששולמו במכירה או ברכישה, מס רכישה ששולם ברכישה, מס מכירה ששולם במכירה ככל ששולם , תשלומי ריבית ריאלית (להלוואה לשם מימון הרכישה כגון משכנתא), עלות מודד או שמאי, קבלות על שיפוץ  וכו’.

ככל שהנכס הושכר בתקופת השבח , נצטרך לקחת בחשבון פחת .

את כל הסכומים יש להצמיד למדד המחירים לצרכן .

חישוב השבח:

שווי המכירה פחות יתרת שווי הרכישה המחושב.

השבח הריאלי  :

קיימות מספר אפשרויות לחישוב השבח הריאלי .

1. לפי ליניאריות רגילה:

חישוב השבח הריאלי עד יום התחילה :  מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד לתאריך 6 בנובמבר 2001 ,  בחלוקה למספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.

חישוב יתרת השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי :

מספר הימים שעברו מיום 7 בנובמבר 2001  ועד ליום 31 בדצמבר 2011 בחלוקה למספר הימים שעברו מיום  הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.

חישוב יתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי: סכום השבח הריאלי פחות סכום השבח הריאלי עד יום התחילה וסכום השבח הריאלי שלאחר יום התחילה ועד למועד השינוי.

שיעורי המס בלינאריות רגילה ליחיד:

שבח ריאלי מיום הרכישה ועד יום   6/11/2001 47%  :

שבח ריאלי מיום 7/11/2001 ועד יום   31/12/2011 20% :

שבח ריאלי מיום 1/1/12 ועד יום המכירה :  25%

שיעורי המס בלינאריות רגילה לחברה :שיעור המס האינפלציוני  החייב :   10%

על כל השבח הריאלי :   23%

1. ליניאריות מוטבת לדירת מגורים מזכה :

שבח ריאלי מיום הרכישה ועד יום  1/1/14 0% :

שבח ריאלי מיום 1/1/14 ועד יום המכירה:   25%

חישוב השבח הריאלי עד יום המעבר : מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום  1 לינואר 2014 בחלוקה למספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.

חישוב השבח הריאלי לאחר יום המעבר : סכום השבח הריאלי פחות סכום השבח הריאלי עד יום המעבר.

1. מכירת דירת מגורים מזכה ששוויה מושפע מזכויות בניה בלתי מנוצלות בחיוב ליניארי חדש:

על מכירה של דירה זו יחולו הכללים שנקבעו בסעיף 49 לחוק לעניין  תקרת פטור. עד לשווי הדירה ללא זכויות הבניה יחושב מס לפי ליניאריות חדשה. אם שווי הדירה ללא זכויות נמוך מסכום תקרת הפטור שנקבע בסעי49 (ז) א (2) יחושב מס לפי ליניאריות חדשה גם על חלק זכויות הבניה בסכום של שווי הדירה ללא זכויות הבניה או בסכום ההפרש שבין סכום התקרה לשווי הדירה – לפי הסכום הנמוך.  יתרת זכויות הבניה יחויבו במס לפי ליניאריות רגילה.

1. במידה והצדדים קבעו כי מס שבח יחול על הקונה:

במקרה זה רשאים שלטונות מס בשח  לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא דהיינו התמורה בהסכם המכירה בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה נטו שבהסכם אילו  הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס.

יצוין כי קיימות היום תוכנות שונות בשוק לחשוב מס השבח, המקילות מאוד על העבודה והחישוב , אולם חשוב לדעת כיצד להשתמש בהן , שכן הזנת נתונים שגויה עשויה להשפיע על התוצאה ובהתאמה על השומה.  

חשוב ביותר להיעזר בעורך דין מקרקעין לבצוע נכון של חשוב המס , שכן הכללים האמורים לעיל אינם מתיימרים להקיף את המידע הנדרש  לצורך חשוב המס ואינם אלא בבחינת “על קצה המזלג”.

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד  ואין לעשות שימשו בתוכנו ללא קבלת אשור מפורש בכתב של עו”ד גדיש . כל הזכויות שמורות .

The post איך מחשבים מס שבח? appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

גם לגבי אדם שחובה עליו לשלם מס שבח – מדובר במס שמשתנה בהתאם לשאלה האם הוא זכאי למס שבח לינארי  מוטב או מס רגיל . המס משולם למדינה ומותר לנכות ממנו ניכויים כגון מס רכישה ששולם בעת רכישתו , שכ”ט עו”ד ומתווך , ריבית ריאלית על משכנתא , הוצאות שמאות ועוד.

כיום רב דירות המגורים הנמכרות ומחויבות במס שבח, מחויבות במס של 25% , על החלק היחסי שמאז 1/1/14 , באופן לינארי כמובן. אולם כל מקרה מחייב יעוץ כאמור לגופו של עניין.

היטל השבחה לעומת זאת , הוא  היטל המוסדר בחוק התכנון והבניה ומשולם לועדה המקומית לתכנון ובניה עבור העלאת שווי מקרקעין שנבע כתוצאה  מפעולות תיכנון שהוועדה אישרה : לדו’ תכנית מתאר ( מקומית או מפורטת) , התרת שימוש חורג , מתן הקלה וכיו”ב . זמן החיוב של היטל זה מתחיל במועד בו אישרה הועדה את הפעולה התכנונית , אולם מועד התשלום הוא למעשה רק במועד המימוש ( מועד מכירת הנכס או קבלת היתר הבניה או התחלת הבניה בפועל ) . גובה ההיטל הוא 50% (!!) מההשבחה, אשר גובהה נקבע על ידי השמאי מטעם העיריה ( כמובן שניתן לערער על כך במקרים שזה שווה את התהליך , ולשם כך מומלץ להתייעץ בשמאי מקרקעין מוסמך) . הרעיון הוא שבעל הנכס התעשר כתוצאה מההחלטה לתת לו אחוזי בניה נוספים או הקלה  או שימוש חורג , לכן יש לשתף את קופת הציבור ברווח הזה .שימו לב שלא תמיד משלמים היטל השבחה ,  לדוג’ הרחבת דירת מגורים בשטח שאינו עולה על 140 מ”ר ( בסה”כ ) יהיה פטור מהיטל השבחה.

לסיכום שני התשלומים הנ”ל משולמים לרשויות עקב עליית ערך המקרקעין אולם , מס שבח למעשה נובע מעליית ערך הנכס כולו בשוק הנדל”ן לעומת היטל השבחה שמקורו בפעולה תכנונית משביחה ומשולם לעיריה ולא למדינה .

לעיתים יש השפעה הדדית , כאשר הרשויות עשויות לבצע השוואה של הנתונים שנקבעו ביחס לשומה אחת ולאמץ אותם לצורך שומה אחרת לדוג’ במצב בו עסקת מכירת הנכס מבוצעת מיד לאחר אשור הפעולה התכנונית, דוגמא קלאסית היא מכירת קרקע שהושבחה ושינתה יעודה , ועברה ממצב של קרקע חקלאית למצב של קרקע למגורים.

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג. המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד .

The post ההבדל בין היטל השבחה ומס שבח appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.