בגדול , מאז הרפורמה בחוק  מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 , המוכרים מתחלקים לשני סוגים: בעלי דירה יחידה ומרובי דירות . מרובי דירות הם בעלי שתי דירות ומעלה .

בעלי דירה יחידה עשויים לזכות לפטור ממס במכירת דירתם היחידה , אם יעמדו בתנאים הנדרשים.

גם אדם המוכר דירת ירושה , עשוי לזכות בפטור ממס שבח, כאשר הוא עומד בתנאי החוק וזאת אף אם יש לו , משל עצמו , נכסי מקרקעין נוספים.

גם בהעברת דירה ללא תמורה מיחיד לקרובו , לדוגמא מההורים לביתם, ההורים יהיו זכאים לפטור ממס שבח .

יחד עם זאת , כשאותה בת , שקיבלה את הדירה במתנה , תרצה למכור אותה בפטור ממס שבח , גם אם זו דירתה היחידה , נצטרך לבדוק האם עברה תקופת הצינון הקבועה בחוק.

יצוין , כי גם אדם שרכש דירה חדשה , בטרם מכר את דירתו הקודמת (שהייתה דירה יחידה בטרם רכש את דירתו השנייה), עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח , ככל שימכור את דירתו הקודמת תוך 18 חודש ממועד רכישת הדירה השנייה.

במקרה של מכירת נכס ע”י מוכר מרובה דירות אשר אינו זכאי לפטור ממס שבח, חשוב המס הוא מורכב, וכאמור יש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בעניין. בגדול נציין את הכללים הבאים :

בעת מכירת זכות במקרקעין נוצר שבח המהווה את סכום ההפרש בין שווי מכירת הזכות לשווי רכישתה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת , ככל שהנכס היה מושכר במהלך תקופת השבח.

השבח מגלם בתוכו : שבח ריאלי וסכום אינפלציוני.   

הסכום האינפלציוני נחלק לאינפלציוני חייב בשיעור %10 (מיום הרכישה ועד יום 31/12/1993), ומיום 1/1/1994 השבח האינפלציוני פטור. יצוין שלאור תיקון החוק, במכירה  במסלול שבח לינארי מוטב , כל השבח האינפלציוני פטור.

השבח הראלי לגבי יחיד נחלק לתקופות ולכל  תקופה שעור מס שונה כפי שיפורט בהמשך כאשר לגבי חברה חל מס חברות על כל השבח הראלי.

ניכויים

בטרם מחשבים את מס השבח  לתשלום יש להפחית את כל הניכויים המותרים בניכוי, ובכלל זה : ההוצאות שהשביחו את הנכס, שכר טרחת עורך דין במכירה וברכישה, שכר טרחת שמאי, דמי תיווך ששולמו במכירה או ברכישה, מס רכישה ששולם ברכישה, מס מכירה ששולם במכירה ככל ששולם , תשלומי ריבית ריאלית (להלוואה לשם מימון הרכישה כגון משכנתא), עלות מודד או שמאי, קבלות על שיפוץ  וכו’.

ככל שהנכס הושכר בתקופת השבח , נצטרך לקחת בחשבון פחת .

את כל הסכומים יש להצמיד למדד המחירים לצרכן .

חישוב השבח:

שווי המכירה פחות יתרת שווי הרכישה המחושב.

השבח הריאלי  :

קיימות מספר אפשרויות לחישוב השבח הריאלי .

1. לפי ליניאריות רגילה:

חישוב השבח הריאלי עד יום התחילה :  מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד לתאריך 6 בנובמבר 2001 ,  בחלוקה למספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.

חישוב יתרת השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי :

מספר הימים שעברו מיום 7 בנובמבר 2001  ועד ליום 31 בדצמבר 2011 בחלוקה למספר הימים שעברו מיום  הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.

חישוב יתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי: סכום השבח הריאלי פחות סכום השבח הריאלי עד יום התחילה וסכום השבח הריאלי שלאחר יום התחילה ועד למועד השינוי.

שיעורי המס בלינאריות רגילה ליחיד:

שבח ריאלי מיום הרכישה ועד יום   6/11/2001 47%  :

שבח ריאלי מיום 7/11/2001 ועד יום   31/12/2011 20% :

שבח ריאלי מיום 1/1/12 ועד יום המכירה :  25%

שיעורי המס בלינאריות רגילה לחברה :שיעור המס האינפלציוני  החייב :   10%

על כל השבח הריאלי :   23%

1. ליניאריות מוטבת לדירת מגורים מזכה :

שבח ריאלי מיום הרכישה ועד יום  1/1/14 0% :

שבח ריאלי מיום 1/1/14 ועד יום המכירה:   25%

חישוב השבח הריאלי עד יום המעבר : מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום  1 לינואר 2014 בחלוקה למספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.

חישוב השבח הריאלי לאחר יום המעבר : סכום השבח הריאלי פחות סכום השבח הריאלי עד יום המעבר.

1. מכירת דירת מגורים מזכה ששוויה מושפע מזכויות בניה בלתי מנוצלות בחיוב ליניארי חדש:

על מכירה של דירה זו יחולו הכללים שנקבעו בסעיף 49 לחוק לעניין  תקרת פטור. עד לשווי הדירה ללא זכויות הבניה יחושב מס לפי ליניאריות חדשה. אם שווי הדירה ללא זכויות נמוך מסכום תקרת הפטור שנקבע בסעי49 (ז) א (2) יחושב מס לפי ליניאריות חדשה גם על חלק זכויות הבניה בסכום של שווי הדירה ללא זכויות הבניה או בסכום ההפרש שבין סכום התקרה לשווי הדירה – לפי הסכום הנמוך.  יתרת זכויות הבניה יחויבו במס לפי ליניאריות רגילה.

1. במידה והצדדים קבעו כי מס שבח יחול על הקונה:

במקרה זה רשאים שלטונות מס בשח  לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא דהיינו התמורה בהסכם המכירה בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה נטו שבהסכם אילו  הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס.

יצוין כי קיימות היום תוכנות שונות בשוק לחשוב מס השבח, המקילות מאוד על העבודה והחישוב , אולם חשוב לדעת כיצד להשתמש בהן , שכן הזנת נתונים שגויה עשויה להשפיע על התוצאה ובהתאמה על השומה.  

חשוב ביותר להיעזר בעורך דין מקרקעין לבצוע נכון של חשוב המס , שכן הכללים האמורים לעיל אינם מתיימרים להקיף את המידע הנדרש  לצורך חשוב המס ואינם אלא בבחינת “על קצה המזלג”.

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד  ואין לעשות שימשו בתוכנו ללא קבלת אשור מפורש בכתב של עו”ד גדיש . כל הזכויות שמורות .

The post איך מחשבים מס שבח? appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

ביום 16/1/17 ניתן פסק דין  בתיק מעניין במיוחד . נחתם חוזה רגיל למכירת דירה . אבל, לרוע המזל, שביתת הטאבו שהיתה במשך שלושה שבועות (בין הימים 1.1.14 ל – 21.1.14 ) גרמה לכך שהקונה לא יכלה לקבך כספים ממכירת דירתה הקודמת. לאחר דין ודברים הגיעו הצדדים להסדר ולפיו יוארך המועד לתשלום בעשרה ימים אולם גם במועד החדש היא לא הצליחה לעמוד , מאותה סיבה . לכאורה מדובר בשביתה שאין ביכולת הקונה לעשות דבר כדי למנוע אותה , ומיד כשהיו בידיה הכספים – שבוע לאחר המועד המוסכם – פנתה אל המוכרים ורצתה לשלם את יתרת התמורה, אולם המוכרים התעקשו לקבל את הפיצוי המוסכם – 83,000 ₪ – כתנאי לביצוע העסקה.

למרות שברור לחלוטין שאין זו אשמתה של הרוכשת, ולמרות שהיא הציעה כמחצית מסכום הפצוי – המוכרים לא הסכימו להפחית כלשהו מסכום הפיצוי המוסכם ובדווקנות עמדו על קיום ההסכם ככתבו וכלשונו .

המוכרים הגישו תביעה לקבלת הפיצוי המוסכם ולקבלת הנזקים שנגרמו להם. הנתבעת מצידה הגישה תביעה לקבלת הכספים ששילמה על חשבון הדירה ואשר טרם הוחזרו לה.  התביעות אוחדו. ביהמ”ש קבע בצורה ברורה, כי היה אפשר להקטין את הנזק ולהגיע להסדר בנקודת זמן מוקדמת ובעלויות קטנות יחסית לאין שיעור מהנזקים שקרו בסופו של דבר. אולם המוכרים למרבה הצער, סיכלו את האפשרות לקיים את החוזה ודרשו לקיים אותו בצורה דווקנית. השופטת קבעה כי זו גישה חסרת תום לב(!!) , לכן פסה שהם לא זכאים לפיצוי המוסכם מכח החוזה , וגם לא לנזקים שטענו שקרו להם , למעט סך של 3,000 ₪ בגין סכומים ששולמו לבנק למשכנתאות . השופטת חייבה אותם להחזיר לרוכשת הדירה את הכספים שהיא שילמה והם אף חויבו בהוצאות ובשכ”ט עו”ד בסך של 23,500 ש”ח .

מה אפשר ללמוד מכך?

ראשית, מאז השביתה הגדולה של לשכת רשום המקרקעין , ברב ההסכמים כבר מופיעה הפסקה ששביתה אצל רשות שפעילותה נדרשת לשם קיום חיובים , לא תהווה הפרה . כדאי שתבדקו שגם בחוזה המכר או בחוזה הרכישה שלכם מופיע סעיף כזה.

שנית, מוטלת חובת הקטנת הנזק גם על הצד המקיים. (שהרי לפי סעיף 14 אין המפר חייב בפיצויים  בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין) .

בנוסף ,  חובת תום הלב משתרעת גם על קיום חוזה.  אם ניתן לסיים את המחלוקת ולבדוק את נזקי הפרה – כשהם קטנים ופחות משמעותיים , ביהמ”ש יתן לכך את תשומת לב . התוצאה הראויה, לפי כב’ השופטת מקוב, של אי קיום חוזה בתום לב , היא שלילת הפיצוי המוסכם .

ומה שמסתבר בתיק זה , שלא תמיד יש ללכת לפי מידת הדין .  תמיד עדיף לסיים סכסוכים בדרכי נועם , אולם בתיק זה אנו רואים כי גם לביהמ”ש הגיון , עיניים , ולב … והוא  רואה נסיבות שאינן בידי צד , רואה מי תם הלב , למי הרצון הכנה והאמיתי לקיים את החוזה , ולפעמים … יש גם צדק , לא רק דין . שאפו.

(כב’ השופטת נעם חת מקוב , בימ”ש שלום ב”ש ,  פס”ד מיום 16/1/17 בענין תא 23315-01-16 בן סנן נ’ פארצ’ה)

The post קיום חוזה appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

לעומת זאת במכירת דירת יד שניה , בדרך כלל מופיע סעיף ולפיו הקונה “בדק את הנכס בכל הרשויות המוסמכות והוא מוותר על כל טענה ותביעה ורוכש את הנכס במצבו הנוכחי כמו שהוא ”  . פעמים רבות מופיע גם הביטוי AS IS, עליו לא מעט פעמים מתווכחים עו”ד במו”מ. השאלה היא מה פירוש הביטוי הידוע AS IS ?

פס”ד מעניין שניתן בביהמ”ש בהרצליה בענין מרקוביץ נ’ ליננברג עסק בנושא זה , שם היה מקרה  בו הקונים רכשו נכס יוקרתי מאוד בסכום של שמונה מיליון ₪, ולאחר הקניה, כך טענו , גילו מוקדי רטיבות שונים, ולא רק זו אלא שגם החול שמתחת לדירה ספוג מים. הקונים תבעו את המוכרים על סכום של מיליון ₪ .

ביהמ”ש קבע, כי למרות שהיה בחוזה סעיף ולפיו “ככל הידוע למוכר אין בעיית רטיבות” ובהמשך נכתב “אי נכונות ו/ או דיוק הצהרות המוכר יהווה הפרה יסודית של הסכם זה מצד המוכר”, מלכתחילה הקונים התכוונו לבצע שיפוצים נרחבים בנכס, והם לא עמדו בנטל להוכיח שהמוכרים , בזמן החוזה , ידעו על בעיות הרטיבות בדירה והסתירו זאת מפניהם. ביהמ”ש קבע כי השימוש במושג ” AS IS ” נפוץ במיוחד בעסקאות בהן “אין למוכר יתרון ידיעה מובהק אודות מצב הממכר על פני הרוכש”, ובאופן ספציפי  התניה של AS IS נועדה “להטיל את הסיכון לטעות על הרוכש”. זאת כאמור, כשהקונה לא הצליח להוכיח שהמוכר ידע על כך והסתיר זאת ממנו.

ביהמ”ש  הסתמך על פסה”ד  שניתן ע”י ביהמ”ש העליון, אשר  נדרש להגדרת AS IS בתיק המפורסם של פרשת  הולילנד (ע”א 5054/11).  הקונה, אשר רכש את האדמה עליה היה אמור להיבנות הפרויקט הענק המדובר, חשב שקיימים אחוזי בניה מסוימים בנכס – על סמך בדיקותיו, ובפועל הוא לא היה מודע (ולא היה יכול להיות מודע) לכך, שמתנהלת חקירה משטרתית סמויה בגין אחוזי הבניה המטורפים שניתנו שם , ובפועל הפיכת החקירה המשטרתית  לגלויה השפיעה על ערכו של הנכס ועל היכולת לממש את התכניות ( עד כדי הפסד של 40 מיליון ₪!!). השאלה הייתה, האם הקונה יכול לבטל את החוזה , שכן החקירה המשטרתית הייתה סמויה בעת חתימת ההסכם , ואילו היה יודע על כך , לא היה מתקשר בהסכם?

המוכר טען , שמכיוון שהקונה רכש את הנכס ”   AS IS  ” ,  מדובר על סעיף ויתור על כל טענת טעות או פגם בכריתה, כך שגם אם היה משהו  – כמו חקירת משטרה סמויה – שלא היה יכול לדעת עליו – זו בעיה שלו… לעומתו הקונה טען , שהוויתור שעליו מדובר בסעיף הוא  ויתור על דברים שניתן לגלות אותם בלבד, לדוגמא בדיקה שניתן לעשות בעירייה , או ברשויות אחרות.  ביהמ”ש קבע, שמכיוון שהקונה רכש את הנכס ” AS IS  ” ,  הוא לקח את הסיכון לקנות את הנכס כמו שהוא וגם במקרה שכזה – של משהו שלא ניתן לדעת , הקונה , שהסכים לסעיף כזה, אמר בעצם , אני לוקח על עצמי את הסיכון גם למידע שאני לא מודע לקיומו.

מסקנה: זהירות עם המונח הזה . כקונה, הוא מטיל על הקונה את מלוא האחריות והסיכון לפגמים בנכס, לרבות על דברים לא ידועים אך למעט דברים שניתן להוכיח שהמוכר ידע עליהם. כמוכר – אם הקונה מסכים שהמונח יכנס לחוזה, זה נותן לך הגנה טובה….

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש  או לראות בו יעוץ משפטי  מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו ללא קבלת  יעוץ משפטי מעורך/ת דין לענייני נדל”ן.

The post מה פירוש המונח AS IS בחוזה מכר דירה? appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

ביום 16/1/17 ניתן פסק דין  בתיק מעניין במיוחד. נחתם חוזה מכר – חוזה רגיל למכירת דירה. אבל לרוע המזל, שביתת הטאבו שהיתה במשך שלושה שבועות (בין הימים 1.1.14 ל – 21.1.14 ) גרמה לכך שהקונה לא יכלה לקבל כספים ממכירת דירתה הקודמת. לאחר דין ודברים הגיעו הצדדים להסדר ולפיו יוארך המועד לתשלום בעשרה ימים, אולם גם במועד החדש היא לא הצליחה לעמוד, מאותה סיבה. לכאורה מדובר בשביתה שאין ביכולת הקונה לעשות דבר כדי למנוע אותה, ומיד כשהיו בידיה הכספים – שבוע לאחר המועד המוסכם – פנתה אל המוכרים ורצתה לשלם את יתרת התמורה, אולם המוכרים התעקשו לקבל את הפיצוי המוסכם – 83,000 ₪ – כתנאי לביצוע העסקה.

למרות שברור לחלוטין שאין זו אשמתה של הרוכשת, ולמרות שהיא הציעה כמחצית מסכום הפיצוי המוסכם (היא הציעה 40,000 ₪)  – המוכרים לא הסכימו להפחית כלשהו מסכום הפיצוי המוסכם ובדווקנות עמדו על קיום ההסכם ככתבו וכלשונו.

המוכרים הגישו תביעה לקבלת הפיצוי המוסכם ולקבלת הנזקים שנגרמו להם. הנתבעת מצידה הגישה תביעה לקבלת הכספים ששילמה על חשבון הדירה ואשר טרם הוחזרו לה. התביעות אוחדו. ביהמ”ש קבע בצורה ברורה, כי היה אפשר להקטין את הנזק ולהגיע להסדר בנקודת זמן מוקדמת ובעלויות קטנות יחסית לאין שיעור מהנזקים שקרו בסופו של דבר.  ביהמ”ש קבע מפורשות כי המוכרים הם אלה שלמרבה הצער, סיכלו את האפשרות לקיים את חוזה המכר ודרשו לקיים אותו בצורה דווקנית. השופטת קבעה כי זו גישה חסרת תום לב(!!), לכן פסקה שהם לא זכאים לפיצוי המוסכם מכח החוזה , וגם לא לנזקים שטענו שקרו להם, למעט סך של 3,000 ₪ בגין סכומים ששולמו לבנק למשכנתאות. השופטת חייבה אותם להחזיר לרוכשת הדירה את הכספים שהיא שילמה והם אף חויבו בהוצאות ובשכ”ט עו”ד בסך של 23,500 ש”ח.

מה אפשר ללמוד מכך?

ראשית, מאז השביתה הגדולה של לשכת רשום המקרקעין , ברב ההסכמים כבר מופיעה הפיסקה ולפיה שביתה אצל רשות שפעילותה נדרשת לשם קיום חיובים מכח ההסכם, לא תהווה הפרה. כדאי שתבדקו שגם בחוזה המכר או בחוזה הרכישה שלכם מופיע סעיף כזה.

שנית, מוטלת חובת הקטנת הנזק גם על הצד המקיים. (שהרי לפי סעיף 14 אין המפר חייב בפיצויים בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין).

בנוסף ,  חובת תום הלב משתרעת – לא רק על מו”מ לקראת כריתת חוזה , אלא גם על קיום חוזה.  אם ניתן לסיים את המחלוקת ולבדוק את נזקי הפרה – כשהם קטנים ופחות משמעותיים, ביהמ”ש יתן לכך את תשומת הלב. התוצאה הראויה, לפי כב’ השופטת מקוב, של אי קיום חוזה בתום לב , היא שלילת הפיצוי המוסכם (!) .

ומה שמסתבר בתיק זה , שלא תמיד יש ללכת לפי מידת הדין.  תמיד עדיף לסיים סכסוכים בדרכי נועם, אולם בתיק זה אנו רואים כי גם לביהמ”ש הגיון, עיניים, ולב… והוא  רואה נסיבות שאינן בידי צד, רואה מי תם הלב, למי הרצון הכנה והאמיתי לקיים את החוזה, ולפעמים … יש גם צדק, לא רק דין. שאפו.

(כב’ השופטת נעם חת מקוב , בימ”ש שלום ב”ש, פס”ד מיום 16/1/17 בענין תא 23315-01-16 בן סנן נ’ פארצ’ה).

The post איך צריך לקיים חוזה? appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.

רכישת דירה היא אירוע מרגש. גם כשזו לא דירה ראשונה. יחד עם זאת חשוב להבטיח את זכויותיכם ולוודא השלמת רשום הזכויות בטאבו. נראה פשוט ומובן מאליו, ובאמת רב האנשים מבינים זאת , אבל למרבה הפלא יש  שמתמהמהים ברשום הזכויות וסבורים ש”מה כבר יכול לקרות”. ובכן, חשוב להשלים את רישום הזכויות  ממספר סיבות.

ראשית, הזכויות בטוחות יותר ברגע שהן רשומות בטאבו. ברגע שתרצו למכור את הדירה או הבית או למחזר משכנתא – אם הזכויות רשומות בטאבו, ההליך קל ופשוט ובנקים ישמחו לתת לכם משכנתא על נכס שרישומו הושלם.

שנית, הנכס מוגדר בצורה מדויקת וניתן לאתר אותו בקלות.

שלישית, אם חלילה המוכר, ממנו רכשתם את הזכויות, ואשר הזכויות עדיין רשומות על שמו – שכן אתם עדיין לא העברתם על שמכם את הזכויות – “יזכה” לעיקול, זה עשוי לגרום לכם לבעיתיות, שלא לדבר על מוכר לא ישר שעוד עשוי למכור את הנכס שוב (במקרה שנרשמה הערת אזהרה לטובתכם, המצב שונה) …

רביעית והוא עיקר: החוק מחייב זאת! שכן לפי סעיף 7 א לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין טעונה רישום ומסתיימת בפועל רק לאחר הרשום.

לכן, עשו טובה לעצמכם, תוודאו שהנכס שרכשתם אכן נרשם על שמכם בטאבו. וגם אם רכשתם מקבלן וכרגע יש רק הערת אזהרה, אל “תלכו לישון”… תדאגו לבדוק אחת לחצי שנה מה קורה עם רשום הזכויות והאם יש משהו שתלוי בכם (אישור מס רכישה, שטרי משכנתא, תשלום אגרה וכו’) שנדרש לשם השלמת הזכויות.

הסיכום אינו ממצה  ואין להסתמך עליו או לעשות בו כל שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין סוג. המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו.

The post מדוע כדאי להשלים רשום בטאבו appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.