בעידן שבו בקלות ניתן להעתיק חוזה , מעסקה קודמת, מהאינטרנט, מחבר , ישנם לא מעט אנשים שסבורים שהם יכולים "לייצג את עצמם" במכירת דירה . מיסוי נדל"ן הוא עסק מורכב , שאף לעורכי דין יש תמיד מה להחכים וללמוד בו ( לכן חשוב ללכת להשתלמויות …). להלן נסרוק טעויות נפוצות מהן יש להיזהר בבדיקת המיסוי במכירת דירה.

1. טעות בשימוש בסעיף פטור דירה יחידה , על אף שהמוכר לא החזיק בדירה 18 חודש ( תנאי סף) . הדגשה נוספת בענין זה: דירה שנרכשה טרם שהסתיימה בנייתה, 18 חודש נספרים מאז שהיתה ראויה למגורים- בדרך כלל זמן זה מחושב ממתן טופס 4 .
2. טעות לענין מועד הסכם המכר  – בהסכמים הטעונים ע"פ דין אשור בית משפט , כגון מכירת נכס  ע"י קטין או מכירת נכס ע"י חסוי , המועד הקובע לענין זה הינו מועד מתן אשור בית משפט ולא יום חתימת הסכם המכר. יחד עם זאת הסכם המכר טעון דיווח מיד עם חתימת ההסכם.
3. טעות במועד הדיווח לרשות המס – יש לדווח על הסכם המכר במועד המחויב בחוק (כיום :תוך 30 יום) , גם כאשר יש להסכם המכר  תנאי מתלה ( כגון: חוזה מכר לדירה שטרם הושלם הליך קבלת צו ירושה, חוזה מכר דירה הטעון אשור בימ"ש ועוד), דהיינו תנאי שללא התקיימותו הסכם המכר לא יצא לפועל . הדיווח על הסכם המכר  צריך להתבצע בהתאם ליום החתימה , ללא קשר למועד שהוקצב בחוזה לקיום התנאי .
4. טעות בחישוב גובה מס השבח הצפוי – בענין זה על עורך הדין לשאול את הלקוח שאלות רבות ולברר היטב את מצבו המיסויי. האם מדובר בדירה יחידה, כמה זמן הוא מחזיק בדירה, האם הדירה התקבלה במתנה ומתי , האם הדירה התקבלה בירושה ומתי, האם למוכר/ת  יש בת/ בן זוג , והאם הוא / היא בעל דירה נוספת (תא משפחתי) ועוד. לכל תשובה יש נפקות לענין חשוב המס , המשתנה ממצב למצב . קיים הבדל אדיר כמובן בין מיסוי של מכירת דירה , הנהנה ממיסוי לינארי מוטב למיסוי של נכס כמו חנות או מגרש , ששם המיסוי רגיל.

בענין זה כמובן חלה אחריות על המוכר עצמו למסור לעורך הדין נתוני אמת , ונקבע בפסיקה כי מקום שעוה"ד מקבל מלקוחותיו נתונים לגביהם אין לו סיבה לחשוד שאינם נכונים , לא חלה עליו חובה לבדוק אותם , וזאת בניגוד לנתונים שנמסרים לא ע"י הלקוח. (ת.א. 29096/99 , בימ"ש שלום בחיפה )

1. טעות במועד הדיווח  – בעסקת קומבינציה נחתם זכרון דברים אשר רק לאחר שנתיים הבשיל לכדי הסכם , ורק אז דווח לרשויות המס.

רשויות המס קבעו  כי מועד החתימה על זכרון דברים הינו המועד המחייב לענין  מועד העסקה , ולא יום החתימה על ההסכם, ועל כן קבעו כי על בעלי הקרקע לשלם קנס בגין אי דיווח  במועד וכן חייבו אותו בהצמדה וריבית מיום חתימת זכרון הדברים ( המועד הקובע) ועד למועד התשלום בפועל.

נקבע בפסיקה: על עורך הדין היה להסב את תשומת לבו של הלקוח לכך שזכרון הדברים הינו מסמך בעל תוקף מחייב מבחינת רשויות המס וכי עליו להגיש הצהרה מיד לאחר החתימה עליו . עם זאת, מכיוון  שבפועל הכספים נשארו בידי המוכר במהלך התקופה (שכן לא שולמו לקופת המדינה) הנזק הממשי שביהמ"ש הכיר בו היה בשיעור ההפרש בין התשואה שקיבל כתוצאה מהשקעת הכספים לבין גובה החיוב במס. (ת.א. 89110/99  בימ"ש שלום ת"א).

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש  או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שמוש בתוכנו ללא קבלת יעוץ פרטני מעורך דין מקרקעין.

עיצוב אדריכלי : יסכה סטו –בורשטיין
צילום: לירן שמש

The post טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן appeared first on משרד עורכי דין גדיש ליאורה 09-7481202.