fbpx
  • משרד עורכי דין ליאורה גדיש
  • facebook
  • google
  • Linkedin
  • office@gadish-law.co.il
  • 09-7481202
site logo

חוזה מכירת דירה

  • Home / חוזה מכירת דירה

חוזה מכירת דירה

הגעתם לרגע שהחלטתם למכור את דירתכם . איך מתחילים ? מדובר בעסקה משמעותית , בעלת היבטים רבים , אשר על מנת לעבור אותה בשלום יש להיעזר בבעל מקצוע רלבנטי – עורכ/ת דין מקרקעין , בעל/ת ניסיון וידע מוכחים.

מדריך זה אינו מתיימר להחליף ליווי העסקה ע”י עורכ/ת דין מקרקעין  אלא לתת לכם הכוונה ראשונית וכלים בסיסיים , לדעת כיצד להתחיל , מה כדאי לבדוק לפני ביצוע המכירה , איך לעקוב אחר התקדמות חוזה המכר וכיו”ב.

אם כך , העצה הראשונה והחשובה היא , take a lawyer….

אל תנסו לעשות את זה לבד, למרות שהאינטרנט עמוס במדריכים , לרבות מדריך זה.

מדריך זה נכתב ע”י עו”ד ליאורה גדיש , עורכת דין המתמחה במקרקעין ,  בעלת תואר במשפטים מאוניברסיטת בר אילן , חברה בלשכת עורכי הדין מאז 1996 , אשר ליוותה מעל 1,200 עסקאות מקרקעין בהצלחה . אנו תקווה כי תיעזרו במדריך והוא יהיה לכם לתועלת.

 

  1. הרובד המשפטי 

מומלץ לפנות לעורכ/ת הדין כבר בשלב הרצון למכירה , כשמתחילים להתהוות ניצני מו”מ . עורכ/ת הדין עשוי/ה להנחות אתכם כיצד להימנע מטעויות (כמו חתימה על זכרון דברים), כיצד לנהל נכון את המו”מ , מהו לוח התשלומים הנכון עבורכם  וכיו”ב.

במקביל כדאי להתחיל להכין ” תיק מכירה”  ולברר עם עורכ/ת הדין פרטים  ובדיקות שידרשו לקראת המכירה.

כאן הבדיקות מתבצעות ע”י עורכ/ת דין המתמחה בנדל”ן. חשוב לוודא ותק, ניסיון ועיסוק עיקרי בנדל”ן. עורכ/ת הדין מטעמכם יבדוק מספר נושאים:

  • מסמכי הוכחת בעלות – היות הנכס נקי מכל חוב ו/ או שעבוד / עיקול , וככל שקיים חוב / עיקול / שעבוד – מה גובהו ומהם התנאים להסרתו. בדיקה זו מתבצעת אצל הגוף האחראי על המרשם (לשכת רשום המקרקעין ( טאבו) באמצעות הוצאת נסח טאבו (היום ניתן להוציאו אף באופן מכוון , מהאינטרנט, תמורת סכום של 15 ₪ , נכון ליום 31/12/18), רמ”י ( מנהל) – באמצעות הוצאת אשור זכויות מרמ”י ( גם כאן ניתן להזמין אשור זכויות באופן מכוון , אבל רק בדירות שבוצע לגביהן היוון.  ככל שהנכס רשום בחברה משכנת – כאן נוכל לקבל את אשור הזכויות מהחברה עצמה או ממשרד עוה”ד של החברה .   כמובן שיש להזדהות בפני עורך הדין עם תעודת זהות  ( כולל ספח) או דרכון .
  • במידה ויש לכם משכנתא על הנכס , עורכ/ת דין מקרקעין מטעמכם יבקש כי תמציאו יתרת המשכנתא לסילוק , ולקראת מועד החתימה או מועד התשלום הרלבנטי , מכתב כוונות. מכתב כוונות משמעו , הצהרה של הבנק כי בכוונתו לסלק את השיעבוד כנגד תשלום הסכום הנקוב במכתב.

בשלב זה כדאי גם לבדוק  מול הבנק  למשכנתאות , האם יש קנס על סילוק ההלוואה לפני הזמן , או שמא הודעה בת ימים מספר תפטור אתכם מאותו קנס , מהי הריבית אותה אתם משלמים , וכתוצאה מכך קבלת החלטה –  האם עדיף לגרור את המשכנתא לנכס החדש או לסלק אותה וככל שנדרש להתארגן עם מימון לצורך רכישת נכס אחר ( לקיחת  משכנתא חדשה) .

  • במידה ויש לכם עיקול על הנכס או רשומה הערת אזהרה לחובתכם – עורכ/ת דין מקרקעין מטעמכם יבדוק היקף החוב , מהות הערת האזהרה ככל שקיימת , ומהם התנאים להסרתה.
  • מסמכים נוספים נדרשים – כדאי להצטייד בנוסף לנסח טאבו , גם בטופס ארנונה , חוזה רכישה . ככל שהדירה אותה אתם מוכרים נמצאת בבנין שטרם נרשם כבית משותף ( מצב זה קיים בדרך כלל בדירות בבניינים חדשים) , לא יהיה ניתן להסתפק בהוצאת נסח טאבו , שכן , נסח זה יכלול , במקרה הטוב ,  רק הערת אזהרה לטובתכם ( בהבדל מרשום בעלות). במכירת דירה שאינה רשומה כתת חלקה בבית משותף, ההמלצה לקחת עורכ/ת דין מקרקעין מנוסה מקבלת משנה תוקף. זוהי עסקה יותר מורכבת ממצב של דירה הרשומה  כתת חלקה בבית משותף.

במידה והזכויות רשומות במנהל חשוב להצטייד בחוזה החכירה ובאשור היוון , ככל שבוצע.

  • זהות הבעלים של הנכס – במידה ואתם חותמים על ההסכם בשמו של אדם אחר , יש להצטייד ביפוי כח מתאים למכירה. ככל שמדובר בתושב חוץ,  יש לברר קירבתו ויכולתו להגיע לקונסוליה הישראלית לחתימה על מסמכים שידרשו לשם הוצאת העיסקה אל הפועל , ובכלל זה דיווח לרשויות המס , יפוי כח בלתי חוזר ספציפי לעיסקה ועוד.
  • זהות הרוכש של הנכס – היום , בעידן הגוגל , כדאי “לגגל” כל אדם שעושים איתו עסקה כה משמעותית. בבדיקות מאוד פשוטות ניתן לברר מצבו , ולכל הפחות את העובדה שאינו חלילה חייב מוגבל באמצעים או פושט רגל.
  • בדיקת חשיפה למיסוי שלכם –

עסקה במקרקעין עשויה להיות כרוכה בתשלום מיסים לא מעטים, מומלץ ביותר , לפני חתימה על העיסקה , לברר  עם עורכ/ת דין מקרקעין מטעמכם , את גובה המס הצפוי כידוע , ידע זה כח . לעיתים שינוי מועד המכירה עשוי להוזיל משמעותית  את גובה המס , לדוגמא :

  1. דירה יחידה שנרכשה מקבלן בשלב הבניה ביום 1/3/17 . התקבל לגביה טופס 4 ביום 1/2/18 . האם ניתן למכור  אותה ביום 1/1/19 כשהיא פטורה ממס?  לכאורה , מה הבעיה , הרי זו דירה יחידה, מדוע שלא אהיה פטור ממס?

התשובה שלילית. על מנת להנות מפטור דירה יחידה יש לעמוד במספר כללים , ובדוגמא הנ”ל לא מתמלא הכלל של החזקת הדירה במשך 18 חודש מאז  טופס 4 / מאז שהדירה ראויה להיחשב כדירת מגורים מזכה .  נתקלתי במקרה שבו אדם מכר דירה יחידה לאחר שנה וחמישה חודשים ושילם מס ! אילו רק היה מקבל הכוונה , היה ממתין חודש אחד ומוכר בפטור!

  1. דוגמא נוספת – דירה שהתקבלה במתנה מהורה , וכעת הבן מבקש למוכרה. האם בתור דירה יחידה – כאשר לבן אין דירות נוספות – תמיד נזכה לפטור ממס שבח במכירה? גם כאן התשובה שלילית. קיימות תקופות צינון ויש לוודא שהושלמו בטרם ביצוע המכירה.

 

אם כך , מס שבח  אינו מס שניתן בקלות לדעת היקפו וחלותו .

גם כאשר ברור שקיים חיוב במס (לדוגמא אדם שהינו בעל  מספר דירות), יש לברר היקפו.

פעמים רבות מבקשים לקוחות לדעת – כמה מס יחול על המכירה , כאשר חשוב להדגיש שאין מדובר בנוסחה פשטנית של פעולת כפל אחת וקבלת התוצאה. נדרשים פרטים רבים לשם קבלת השומה הנכונה , בגדול , המס הוא  על  השבח הריאלי (מחיר המכירה מינוס מחיר הרכישה תוך ניטרול השבח האינפלציוני , שנובע מהצמדה למדד), כאשר המס מתחלק למספר תקופות , שבכל תקופה קיים מיסוי שונה. זה מאוד בגדול. כמובן שלכך יש הרבה מאוד פרטים , שעורכ/ת הדין מטעמכם אמון על ידיעתם.

 

על מנת להקל את מלאכת עורכ/ת דין מקרקעין מטעמכם ,  חשוב שתצטיידו במסמכים הבאים :

חוזה רכישה , אשור הבנק לריביות ששולמו עבור מימון ( ככל שנלקחה הלוואה / משכנתא ), הוצאות עבור שיפוצים – ככל שקיימות קבלות , תשלום מס רכישה שבוצע , תשלום לבעלי מקצוע נוספים כמו מודד , שמאי וכיו”ב. עוד יש לברר במשך כמה שנים השוכר הנכס , ככל שהושכר, וזאת לצורך חישוב הפחת.

 

חשוב לציין , שאם הנכם בני 60 ומעלה ,  או אם אינכם עובדים או שהכנסתכם נמוכה , יתכן ותהיו זכאים לביצוע פריסה , מה שעושי להפחית את גובה המס החל עליכם במכירת הדירה ( פריסה נעשית ע”י חלוקת המס על השבח הריאלי ארבע שנים אחורה, כשהשנה האחרונה היא שנת המס). שווה לבדוק.

 

  • היטל השבחה – ככל שקיימים לדירה אחוזי בניה נוספים , הנובעים מתב”ע החלה על הנכס , ואשר טרם שולם לגבי ההיטל ההשבחה ( גם אם בפועל נבנו תוספות הבניה , אך לא שולם לגביהם היטל השבחה , לדוגמא במצב של בניה ללא היתר – חריגת בניה) חשוב לברר מראש מה היקף הזכויות ומהו  היטל ההשבחה הצפוי.  פעמים רבות לא קל לברר נתונים אלה מראש ( לא כל הועדות והעיריות משתפים פעולה עם האזרחים לצורך בירורים אלה)  אולם חשוב לדעת סדרי גודל.

לפני מספר שנים פורסם  מקרה בת”א שבו נמכרו הזכויות בחנות ללא ביצוע בדיקת היטל השבחה ובפועל הסתבר כי זכויות הבניה הקיימות  מאפשרות בניית בניין רב קומות, כך שהיטל ההשבחה עלה  על שווי התמורה(!!)  ולמרות “טיול” בין שתי ערכאות, העיסקה לא בוטלה !! לצורך הדוגמא המספרית, תארו לכם חנות שנמכרת בסכום של 900,000 ₪ ושווי היטל ההשבחה הינו 1,500,000 ₪. עצוב, מתסכל , ו… שלא נדע מצרות. אז כדאי לבדוק… כמאמר קוהלת (פרק ב’ פסוק י”ד): “החכם עינו בראשו והכסיל בחושך הולך” … שימו לב שתיכנסו להגדרת “חכם” ובדקו מראש את חיובי המיסים שלכם .

 

  • יצוין , כי בהעדר אשורי מיסים (במועד בו הקונה מסיים לשלם על הנכס ומקבל את כלל מסמכי העברת הזכויות ) לכך ששולמו החובות  מול רשויות המס ו/ או מול העיריה ,  מה שימנע העברת הזכויות על שם הקונה  בטאבו / ברמ”י / בחברה המשכנת , תצטרכו להשאיר כספים בנאמנות . בשלב עריכת ההסכם ,עורכ/ת הדין מטעמכם יבצעו  הערכה  של החשיפה למיסוי וישאירו  בנאמנות את הסכום הדרוש להבטחת התשלום . גם לצורך הערכת סכום הנאמנות יש לקבל סדרי גודל של המיסים הצפויים .
  • עורכ/ת דין מנוסה אף ינסח את סעיפי ההצהרות באופן כזה שיחייב את הקונה להצהיר על ידיעתו  בדבר ליקויים בנכס , ככל שקיימים,   ועל חובתו לבצע כל בדיקה נדרשת לשם השלמת גמירות דעתו  לרכוש את הנכס ( לבל יבוא לאחר מכן בטענות…), על יכולתו לעמוד בתשלומי התמורה ועוד  .
  • עסקאות ”   back to back  ” : ככל שבמקביל הנכם מוכרים נכס ( לדוג’ דירת חמישה חדרים  , שכבר גדולה  עבורכם) , ועוברים לדירה  בת שלושה חדרים , ולהיפך , המשפחה התרחבה והנכם מוכרים דירת שלושה חדרים וקונים חמישה ,  חשוב שעורכ/ת הדין מטעמכם יבצע התאמה בין מועדי התשלומים , הפינוי , גרירת המשכנתא וכיו”ב . אלו נתונים שיש  לעדכן את עורכ/ת הדין על מנת שהעסקה תיבנה בצורה נכונה .

 

  1. הרובד התכנוני – בדיקה זו מתבצעת מול מחלקת הנדסה או הועדה המקומית לתכנון ובניה אשר הנכס מצוי בשטח סמכותה. כיום ברוב הועדות ניתן למצוא את תיק הבנין של הנכס סרוק באתר הועדה , לרבות היתרים  והחלטות ועדה . יש לבדוק , בנוסף לשאלת קיומם של אחוזי בניה נוספים , גם את קיומו של היתר הבניה וקיום / העדר  חריגות בניה שמצויות פעמים רבות בבתים פרטיים.

בדיקת תיק הבניין של הנכס תאפשר לנו מידע מפורט על הנכס ובמיוחד אילו היתרים ניתנו לגביו ומהי מידת ההתאמה בין המצב הקיים בפועל למצב התכנוני ע”פ ההיתרים  הקיימים בתיק הבניין.

יצוין , כי שימוש בנכס  ללא היתר בניה  הינו עבירה פלילית ( לא רק עצם הבניה ) אשר אינו מתיישן. למעשה הפסיקה קבעה כי  השימוש היומיומי הינו בגדר  עבירה  מתחדשת. ככל שקיימת חריגת בניה שהוועדה מודעת לה , יתכן ויהיו בתיק הבניין מסמכים רלבנטיים כגון: מכתבי התראה , דו”ח פקח , התראה וכו’ . במידה וכמוכרי דירה עם חריגות , לא תחשפו מידע זה בפני הקונה , אתם עלולים להיתבע חלילה . הוראות הפסיקה בעניין ברורות.

  1. הרובד הפיזי

ככל שקיימות בעיות פיזיות בנכס , במיוחד בעיות נסתרות , שאינן נראות לעין , אלא הן בידיעכם הבלעדית כאנשים שגרים בנכס כמו  בעיות עובש או רטיבות גלויה או נסתרת , בעיית איטום, ניקוז , שינוי מבני הגורם לחוסר יציבות כמו הסרת קיר תומך  וכיו”ב, חשוב מאוד ליידע את עורכ/ת הדין מקרקעין מטעמכם ואת הקונה , ולהכניס הצהרה רלבנטית לנכס על מנת שלא תתבעו חלילה לאחר מכן עקב מצג שווא רשלני או חוסר תו”ל במו”מ או הטעיה וכיו”ב .

  1. מהם התשלומים החלים עליכם , בנוסף למחיר הנכס ?
  2. מס שבח –  ראה  לעיל .
  3. היטל השבחה – כמפורט לעיל , יש לבדוק מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה / מול העיריה .
  4. דמי תיווך

ככל שלא הצלחתם למכור את הנכס  באמצעות  יד 2 או שכנה טובת לב …יש לשלם למתווך את שכרו . נכון ,זה לא מעט, אבל לפעמים בזכותו העיסקה יוצאת אל הפועל . אז לא להתרגז, פשוט תתייחסו לזה כחלק מהמחיר .

  1. עלויות סילוק משכנתא – ככל שקיימות ריביות פיגורים או חלילה קנסות , יש לברר מראש ויתכן ובהודעה מתאימה לבנק או מו”מ קצר ניתן יהיה להקטין עלויות אלה.
  2. שכ”ט עו”ד

כן, זו אחת ההוצאות החשובות (….)  , ואל תנסו לעשות את זה לבד, גם אם עשיתם תואר קרוב למשפטים או השתתפתם בדיני חוזים תוך כדי התואר במנהל עסקים ואפילו אם אתם עורכי דין בעצמכם , אולם ללא ניסיון והתמחות בנדל”ן …. אין תחליף לעורכ/ת דין מקרקעין  הבקיא/ה בתחום הנדל”ן להגן על זכויותיכם ולנהל מו”מ בשמכם כך שהעיסקה תצא לפועל תוך הגנה על זכויותיכם  באופן מיטבי והימנעות מתקלות מס.

 

  1. כיצד כדאי לבחור עורכ/ת דין מכירת דירה?

כמו בכל דבר , למהות ומיהות בעל המקצוע שילווה אתכם יש ערך רב . כדאי לבדוק בעיקר :

  • מהם שנת הנסיון בתחום המקרקעין שיש לעורכ/ת הדין?
  • האם תחום ההתמחות העיקרי הוא מקרקעין , וכמה שנים היא / הוא בתחום המקרקעין?
  • האם עורכ/ת הדין תטפל בעיסקה בעצמה או שמי ממשרדה / ו ?
  • האם קיימת זמינות לטיפול בעסקה שלכם ? האם צפויה נסיעה לחו”ל במועד שהנכם צריכים את עורכ/ת הדין לסיוע לעסקה? האם תוכלו להשיג את עורכ/ת הדין רק בשעות המשרד , או שבמקרה הצורך קיימת אפשרות ליצירת קשר בווטסאפ ( עם קבלת מספר נייד)?
  • האם המחיר הוגן , סביר , מקובל ?  ( נמוך מדי – תבינו לבד … , יקר מדי – לשיקולכם…)
  • האם ראיתם / קראתם / קיבלתם המלצה מאדם שקיבל שירות מקצועי למכירת נכס דרך עורכ/ת הדין? השירות הושלם ואותו אדם היה מרוצה?
  • כדאי להגיע לפגישה ראשונית ולבדוק האם מדובר בעורכ/ת דין נעימ/ת הליכות , סבלני/ת , שנעים לעבוד איתה/ איתו , האם אתם מקבלים רושם כי מדובר באשת/ איש מקצוע ?

 

אלו הן בדיקות ראשוניות אולם יתכן , ובהתאם לסוג העיסקה, יהיה צורך בבדיקות אחרות / נוספות בהתאם למצב הנכס .

שיהיה בהצלחה !

 

האמור במאמר לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו כל שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש  בתוכנו ללא קבלת אשור מפורש מראש ובכתב של עו”ד גדיש . כל הזכויות שמורות .