טעות נפוצה … כל הזמן אנחנו נתקלים בלקוחות שמתבלבלים בין שני המיסים האלה, שלמעשה שונים לחלוטין ומשולמים עבור דברים שונים ולרשויות שונות . נעשה סדר בענין…מס שבח הוא מס בגין השבח שנוצר למוכר , שזה למעשה הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה . מס שבח זה מס מורכב , שעדיף שלא תנסו לחשב לבד אלא רק באמצעות עו"ד שמתמחה בנדל"ן , הואיל ויש סעיפים רבים שידיעתם עשויה לחסוך מס באופן ממשי , לדוג' : דירת ירושה שהיתה דירה יחידה של ההורים, ונמכרת ע"י הבן , למרות שהוא בעל דירה נוספת , הוא יכול להשתמש בטור ממס של ההורים .  דירת יחיד לא נמכרת תמיד בפטור ויש תנאי סף לדוג' החזקת הדירה 18 חודש לפני מכירתה .

גם לגבי אדם שחובה עליו לשלם מס שבח – מדובר במס שמשתנה בהתאם לשאלה האם הוא זכאי למס שבח לינארי  מוטב או מס רגיל . המס משולם למדינה ומותר לנכות ממנו ניכויים כגון מס רכישה ששולם בעת רכישתו , שכ"ט עו"ד ומתווך , ריבית ריאלית על משכנתא , הוצאות שמאות ועוד.

כיום רב דירות המגורים הנמכרות ומחויבות במס שבח, מחויבות במס של 25% , על החלק היחסי שמאז 1/1/14 , באופן לינארי כמובן. אולם כל מקרה מחייב יעוץ כאמור לגופו של עניין.

היטל השבחה לעומת זאת , הוא  היטל המוסדר בחוק התכנון והבניה ומשולם לועדה המקומית לתכנון ובניה עבור העלאת שווי מקרקעין שנבע כתוצאה  מפעולות תיכנון שהוועדה אישרה : לדו' תכנית מתאר ( מקומית או מפורטת) , התרת שימוש חורג , מתן הקלה וכיו"ב . זמן החיוב של היטל זה מתחיל במועד בו אישרה הועדה את הפעולה התכנונית , אולם מועד התשלום הוא למעשה רק במועד המימוש ( מועד מכירת הנכס או קבלת היתר הבניה או התחלת הבניה בפועל ) . גובה ההיטל הוא 50% (!!) מההשבחה, אשר גובהה נקבע על ידי השמאי מטעם העיריה ( כמובן שניתן לערער על כך במקרים שזה שווה את התהליך , ולשם כך מומלץ להתייעץ בשמאי מקרקעין מוסמך) . הרעיון הוא שבעל הנכס התעשר כתוצאה מההחלטה לתת לו אחוזי בניה נוספים או הקלה  או שימוש חורג , לכן יש לשתף את קופת הציבור ברווח הזה .שימו לב שלא תמיד משלמים היטל השבחה ,  לדוג' הרחבת דירת מגורים בשטח שאינו עולה על 140 מ"ר ( בסה"כ ) יהיה פטור מהיטל השבחה.

לסיכום שני התשלומים הנ"ל משולמים לרשויות עקב עליית ערך המקרקעין אולם , מס שבח למעשה נובע מעליית ערך הנכס כולו בשוק הנדל"ן לעומת היטל השבחה שמקורו בפעולה תכנונית משביחה ומשולם לעיריה ולא למדינה .

לעיתים יש השפעה הדדית , כאשר הרשויות עשויות לבצע השוואה של הנתונים שנקבעו ביחס לשומה אחת ולאמץ אותם לצורך שומה אחרת לדוג' במצב בו עסקת מכירת הנכס מבוצעת מיד לאחר אשור הפעולה התכנונית, דוגמא קלאסית היא מכירת קרקע שהושבחה ושינתה יעודה , ועברה ממצב של קרקע חקלאית למצב של קרקע למגורים.

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג. המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד .