חוזה מכירת דירה – הגעתם לרגע שהחלטתם למכור את דירתכם. איך מתחילים? מדובר בעסקה משמעותית, בעלת היבטים רבים, אשר על מנת לעבור אותה בשלום יש להיעזר בבעל מקצוע רלבנטי – עורך דין מקרקעין, בעל/ת ניסיון וידע מוכחים. העצה הראשונה והחשובה היא take a lawyer….

אל תנסו לעשות את זה לבד, למרות שהאינטרנט עמוס במדריכים , לרבות מדריך זה.

1. הרובד המשפטי

לחוזה מכירת דירה, מומלץ לפנות לעורכ/ת הדין כבר בשלב הרצון למכירה , כשמתחילים להתהוות ניצני מו"מ . עורכ/ת הדין עשוי/ה להנחות אתכם כיצד להימנע מטעויות (כמו חתימה על זכרון דברים) , כיצד לנהל נכון את המו"מ , מהו לוח התשלומים הנכון עבורכם  וכיו"ב.

במקביל כדאי להתחיל להכין " תיק מכירה"  ולברר עם עורכ/ת הדין פרטים ובדיקות שידרשו לקראת המכירה. פירוט והדרכה תוכלו למצוא במדריך למכירת דירה הקיים באתר לשימושכם.

1. בדיקת חשיפה למיסוי שלכם בחוזה מכירת דירה

עסקה במקרקעין עשויה להיות כרוכה בתשלום מיסים לא מעטים, מומלץ ביותר , לפני חתימה על העיסקה , לברר  עם עורך דין מקרקעין מטעמכם , את גובה המס הצפוי .  כידוע , ידע זה כח . לעיתים שינוי מועד המכירה עשוי להוזיל משמעותית  את גובה המס , דוגמאות תוכלו לראות במדריך למכירת דירה . גם כאשר ברור שקיים חיוב במס (לדוגמא אדם שהינו בעל  מספר דירות), יש לברר היקפו.

על מנת להקל את מלאכת עורכי דין מקרקעין מטעמכם בהכנת חוזה מכירת דירה,  חשוב שתצטיידו במסמכים הבאים:

חוזה רכישה , אשור הבנק לריביות ששולמו עבור מימון (ככל שנלקחה הלוואה / משכנתא), הוצאות עבור שיפוצים – ככל שקיימות קבלות , תשלום מס רכישה שבוצע , תשלום לבעלי מקצוע נוספים כמו מודד , שמאי וכיו"ב. עוד יש לברר במשך כמה שנים השוכר הנכס , ככל שהושכר, וזאת לצורך חישוב הפחת.

חשוב לציין , שאם הנכם בני 60 ומעלה, או אם אינכם עובדים או שהכנסתכם נמוכה, יתכן ותהיו זכאים לביצוע פריסה, מה שעשוי להפחית את גובה המס החל עליכם במכירת הדירה (פריסה נעשית ע"י חלוקת המס על השבח הריאלי ארבע שנים אחורה, כשהשנה האחרונה היא שנת המס). שווה לבדוק.

1. היטל השבחה – ככל שקיימים לדירה אחוזי בניה נוספים, הנובעים מתב"ע החלה על הנכס , ואשר טרם שולם לגבי ההיטל ההשבחה (גם אם בפועל נבנו תוספות הבניה, אך לא שולם לגביהם היטל השבחה, לדוגמא במצב של בניה ללא היתר – חריגת בניה) חשוב לברר מראש מה היקף הזכויות ומהו היטל ההשבחה הצפוי. פעמים רבות לא קל לברר נתונים אלה מראש (לא כל הועדות והעיריות משתפים פעולה עם האזרחים לצורך בירורים אלה) אולם חשוב לדעת סדרי גודל.

לפני מספר שנים פורסם  מקרה בת"א שבו נמכרו הזכויות בחנות ללא ביצוע בדיקת היטל השבחה ובפועל הסתבר כי זכויות הבניה הקיימות  מאפשרות בניית בניין רב קומות, כך שהיטל ההשבחה עלה על שווי התמורה(!!) ולמרות "טיול" בין שתי ערכאות, העיסקה לא בוטלה!! לצורך הדוגמא המספרית, תארו לכם חנות שנמכרת בסכום של 900,000 ₪ ושווי היטל ההשבחה הינו 1,500,000 ₪. עצוב, מתסכל , ו… שלא נדע מצרות. אז כדאי לבדוק… כמאמר קוהלת (פרק ב' פסוק י"ד) : " החכם עינו בראשו והכסיל בחושך הולך" … שימו לב שתיכנסו להגדרת "חכם" ובדקו מראש את חיובי המיסים שלכם .

1. הרובד התכנוני – בדיקה זו מתבצעת מול מחלקת הנדסה או הועדה המקומית לתכנון ובניה  אשר הנכס מצוי בשטח סמכותה. כיום ברוב הועדות ניתן למצוא את תיק הבנין של הנכס סרוק באתר הועדה, לרבות היתרים  והחלטות ועדה . יש לבדוק , בנוסף לשאלת קיומם של אחוזי בניה נוספים, גם את קיומו של היתר הבניה וקיום / העדר חריגות בניה שמצויות פעמים רבות בבתים פרטיים.

בדיקת תיק הבניין של הנכס תאפשר לנו מידע מפורט על הנכס ובמיוחד אילו היתרים ניתנו לגביו ומהי מידת ההתאמה בין המצב הקיים בפועל למצב התכנוני ע"פ ההיתרים  הקיימים בתיק הבניין.

1. הרובד הפיזי

ככל שקיימות בעיות פיזיות בנכס, במיוחד בעיות נסתרות, שאינן נראות לעין, אלא הן בידיעכם הבלעדית כאנשים שגרים בנכס כמו  בעיות עובש או רטיבות גלויה או נסתרת, בעיית איטום, ניקוז, שינוי מבני הגורם לחוסר יציבות כמו הסרת קיר תומך וכיו"ב, חשוב מאוד ליידע את עורך דין מקרקעין מטעמכם ואת הקונה, ולהכניס הצהרה רלבנטית לנכס על מנת שלא תתבעו חלילה לאחר מכן עקב מצג שווא רשלני או חוסר תו"ל במו"מ או הטעיה וכיו"ב .

אלו הן בדיקות  והכנות ראשוניות לקראת מכירת דירה או מכירת בית אולם יתכן, ובהתאם לסוג העיסקה, יהיה צורך בבדיקות אחרות / נוספות בהתאם למצב הנכס.

שיהיה בהצלחה!

האמור במאמר לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו כל שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש  בתוכנו ללא קבלת אשור מפורש מראש ובכתב של עו"ד גדיש. כל הזכויות שמורות .