fbpx
  • משרד עורכי דין ליאורה גדיש
  • facebook
  • google
  • Linkedin
  • office@gadish-law.co.il
  • 09-7481202
site logo

רכישת בית פרטי

  • Home / רכישת בית פרטי

רכישת בית פרטי

ישנם מספר רבדים  בבדיקות אותן יש לבצע לקראת רכישת בית פרטי . בהיבטים רבים, תצטרכו אנשי מקצוע , ולא , בזה אין לחסוך ולבצע קיצורי דרך. ברכישת רכב אתם ניגשים למכון בדיקה, קל וחומר שלקראת רכישת דירה או בית פרטי, המהווה עסקה יקרה פי כמה וטומנת  בחובה  סיכונים לא מעטים, שלא  תמיד גלויים לעין, כדאי לפנות לבעלי מקצוע רלבנטיים . 

  1. הרובד המשפטי – כאן הבדיקות מתבצעות ע”י עורכ/ת דין המתמחה בנדל”ן. חשוב לוודא ותק , ניסיון ועיסוק עיקרי בנדל”ן. עורכ/ת הדין מטעמכם יבדוק מספר נושאים:
  • היות הנכס נקי מכל חוב ו/ או שעבוד / עיקול , וככל שקיים חוב / עיקול / שעבוד – מה גובהו ומהם התנאים להסרתו. בדיקה זו מתבמעת אצל הגוף האחראי על המרשם ( לשכת רשום המקרקעין ( טאבו) , רמ”י ( מנהל) , חברה משכנת או כל גורם רלבנטי אחר ) . ככל שבעל הזכויות היא חברה – הבדיקה תבוצע גם ברשם החברות , וככל שהזכויות לא רשומות בלשכת רשום המקרקעין באופן שלם – תבוצע בדיקה גם ברשם המשכונות .
  • זהות הבעלים של הנכס – אין די בכך שהמוכר הציג עצמו כמחזיק בנכס , יש לוודא כי הוא אף הבעלים הרשום . מומלץ לדרוש מספר מסמכים המחזקים את הוכחת בעלות , מעבר לנסח טאבו / אשור זכויות / תעודות זהות, כדוגמת טופס ארנונה, חוזה רכישה וכיו”ב .
  • בדיקת חשיפה למיסוי של המוכר – ישאל הקונה , איך זה קשור אליי? ובכן, ככל שקיימים חובות למוכר מול רשויות המס ו/ או מול העיריה , יהיה בכך כדי לעכב מתן אשורי מיסים , מה שימנע העברת הזכויות על שמכם בטאבו / ברמ”י / בחברה המשכנת. לצורך כך חשוב לבצע הערכה נכונה של החשיפה למיסוי ולהשאיר בנאמנות את הסכום הדרוש להבטחת התשלום , במקרה שלא יבוצע ע”י המוכר במועד החוקי.
  • עורכ/ת דין מנוסה אף ינסח את סעיפי ההצהרות באופן כזה שיחייב את המוכר להצהיר על ידיעתו בדבר ליקויים בשימוש בדירה  ובמערכותיה לרבות עקב שכן העושה שימוש טורדני בדירתו השכנה  (לדוגמא ניגון בפסנתר בשעות הקטנות של הלילה או תופים – גם במשך היום …) סכסוכי גבולות וכו’.
  1. הרובד התכנוני – בדיקה זו מתבצעת מול מחלקת הנדסה או הועדה המקומית לתכנון ובניה אשר הנכס מצוי בשטח סמכותה. כיום ברוב הועדות ניתן למצוא את תיק הבנין של הנכס סרוק באתר הועדה , לרבות היתרים  והחלטות ועדה . יש לבדוק קיומם של אחוזי בניה נוספים או  חריגות בניה שמצויות פעמים רבות בבתים פרטיים.

בדיקת תיק הבניין של הנכס תאשפר לנו מידע מפורט על הנכס ובמיוחד אילו היתרים ניתנו לגביו ומהי מידת ההתאמה בין המצב הקיים בפועל למצב התכנוני ע”פ ההיתרים  הקיימים בתיק הבניין.

יצוין , כי שימוש בנכס  ללא היתר בניה  הינו עבירה פלילית ( לא רק עצם הבניה ) אשר אינו מתיישן. למעשה הפסיקה קבעה כי  השינוש היומיומי הינו בגדר  עבירה  מתחדשת. ככל שקיימת חריגת בניה שהוועדה מודעת לה , יתכן ויהיו בתיק הבניין מסמכים רלבנטיים כגון: מכתבי התראה , דו”ח פקח , התראה וכו’ .

בנוסף לתיק הבנין מומלץ לעיין בתוכניות בנין עיר החלות באזור הנכס המבוקש , ולוודא האם האזור והמצוי בו , ולחילופין המתוכנן להיבנות בו , מתאים לתוכניות שלכם. ככל שקיים מגרש ריק בצמידות לנכס שאתם עומדים לרכוש , האם תשמחו לדעת שמתכונן לקום שם בית ספר ? או מרכז מסחרי?

  1. הרובד הפיזי

מומלץ להיעזר במהנדס / בחברה לביקורת מבנים לבדיקת מצבו הפיזי של הנכס. לעיתים בעין בלתי מקצועית לא נצליח לזהות סטיה מתקן במידות פתחים, בעיות עובש או רטיבות גלויה או נסתרת , בעיית איטום, ניקוז , שינוי מבני הגורם לחוסר יציבות כמו הסרת קיר תומך  וכיו”ב . 

  1. הרובד הכלכלי

3.1 ככל שאתם זקוקים למימון – באמצעות משכנתא , חשוב לקחת מראש אשור עקרוני. מומלץ לגשת לבנק למשכנתאות מראש  על מנת לוודא שהסכום אותו בכוונתכם לקבל מהבנק כהלוואה ,אכן ינתן לכם בבוא העת. בשלב הזה אין טעם להשוות ריביות , זה עוד מוקדם , והריבית המובטחת תקפה ל-12 יום בלבד .

           3.2  במידה ואתם רוכשים נכס ומוכרים נכס אחר במקביל , יש להתאים את לוחות

                התשלומים עם מרווח ביטחון .

          3.3   מהם התשלומים החלים עליכם , בנוסף למחיר הנכס ?

  1. מס רכישה

מס רכישה  אינו פשוט כל כך כמו שחושבים , הואיל ויש לו כללים רבים, שלא כולם ידועים . למאמר : ” מס רכישה : מורה נבוכים  ” לחצו על הקישור.

יש הבדל בין אדם הרוכש את דירתו היחידה לבין אדם הרוכש דירה שניה ומעלה . קיימת הקלה המאפשרת החזקת שתי דירות במקביל לפרק זמן שלא יעלה על 18 חודש (ובמקרה של רכישת דירה חלופית מקבלן : 12 חודש מקבלת המפתח של הדירה החדשה )  , המאפשר מכירת הדירה הראשונה  ותשלום מס רכישה של הדירה הנרכשת כדירה יחיד . גם בעסקת מתנה בין יחדי לקרובו חל מס רכישה שונה – שליש מהמס הרגיל , ועוד ועוד כאמור כללים רבים בענין, מומלץ לקרוא את המאמר המורחב בענין מס רכישה המופיע באתר זה .

      לחישוב מס רכישה ניתן להיעזר בסימולטור של רשות המיסים.

  1. דמי תיווך

ככל שלא מצאתם את בית החלומות באמצעות יד 2 או שכנה טובת לב …יש לשלם למתווך את שכרו . נכון ,זה לא מעט, אבל לפעמים בזכותו העיסקה יוצאת אל הפועל . אז לא להתרגז, פשוט תתייחסו לזה כחלק מהמחיר .

  1. שכ”ט עו”ד

כן, זו אחת ההוצאות החשובות (….)  , ואל תנסו לעשות את זה לבד, גם אם עשיתם תואר קרוב למשפטים או השתתפתם בדיני חוזים תוך כדי התואר במנהל עסקים ואפילו אם אתם עורכי דין בעצמכם , אולם ללא ניסיון והתמחות בנדל”ן …. אין תחליף לעו”ד הבקיא/ה בתחום הנדל”ן להגן על זכויותיכם ולנהל מו”מ בשמכם כך שהעיסקה תצא לפועל תוך הגנה על זכויותיכם  באופן מיטבי והימנעות מתקלות מס.

  1. פתיחת תיק משכנתא

אפשר בהחלט להתווכח על הסכום הזה, אבל לעיתים מדובר בסכום לא מבוטל. כדאי לברר מראש היקפו.

  1. החלטות בדבר שיפוץ בבנין

ככל שהנכס הנרכש הינו בבנין מגורים, יש לוודא שאין החלטה המחייבת תשלומים שטרם שולמו ע”י המוכר או החלטה הנרקמת בדיוק בימים אלה .. כדאי לשוחח עם הוועד  לראות אם יש משהו בקנה.

  1. אגרות בניה והיטלים

ככל שאתם מתכוונים לבנות / להגדיל את הנכס , מכח אחוזי בניה שלא נוצלו או מכח בקשה להקלה ( עד 6% ) , קחו בחשבון שהמוכר ישלם היטל השבחה בגין תוכניות קיימות בלבד , כאשר בקשה להקלה אינה בכלל זה. אגרות בניה וודאי שישולמו ע”י הקונה בלבד.

אלו הן בדיקות ראשוניות אולם יתכן , ובהתאם לסוג העיסקה, יהיה צורך בבדיקות אחרות / נוספות בהתאם למצב הנכס .כאמור , מומלץ בחום להיעזר בשירותיהם של בעלי מקצוע מיומנים ומנוסים ובפרט עורכ/ת דין המתמחה בנדל”ן , אדריכל , מהנדס או שמאי.

האמור במאמר לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו כל שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש  בתוכנו ללא קבלת אשור מפורש מראש ובכתב של עו”ד גדיש . כל הזכויות שמורות .